三年前“8·31”政策的出台，对中国房地产行业带来了巨大的冲击——“招拍挂”从土地的获取方式和价格上对房地产市场进行了一次深刻的变革。在“8·31”大限实施三周年后的今天，我们有必要总结与反思。

房价快速上涨始于“招拍挂”

《地产》：今天我们要回顾8·31三年来对土地和房价的影响，我们准备了一个题板，上面有四个关于土地的词语，分别是“招拍挂”、“地荒和囤地”、“限价地”和“天价地”，请每位嘉宾选择其中的一个词，围绕它阐述8·31和土地以及房价的关系。

甲君：我选择“招拍挂”。我对它的感情比较复杂，我认为房价进入涨幅的快速通道就是从招拍挂开始的。

乙君：我选择“天价地”。刚拍出去的上海黄浦区163号地块，楼板地价66900元一平方米，我马上想：房价怎么办？土地价格成本是推升房价上涨的原因之一，当然不是全部，还有保障性住房过少造成的土地结构问题，但是赌博价格过分上涨必须引发我们思考。

丙君：我选择“限价地”。首先，我感觉不平衡，当这个政策能永久持续下去时，才能永久对一部分人的住房问题进行有效保障。但限价地只是一个阶段性政策，受益人也只是社会当中的一小部分。其次，政府过多地设置了限价地，而它并不能压低房价。不限价会不会产生天价？主要还是看谁在推动我们土地价格的攀升。个人认为，土地价格的上涨是大势所趋。

丁君：我选“地荒和囤地”。这两个词搁到一块儿就是矛盾，跟招拍挂有关。招拍挂在操作层面产生了严重问题，它是在我们没有做好充分的准备就提出来的，是政府手上没有合适的地可以拿出来招拍挂，而协议出让被一刀砍掉了。我们手上没有地了，现在有5块地我们一个人抢，就会造成地价和房价上涨。

我最近几年做了几个项目并购，有很多项目是过了关以后做不下去的，这中间有几层原因，第一是拿地以后拆不动的，第二个是没有资金了。严格地讲，有的开发商拿地两年后不开工，就是因为无法拆迁，致使拆迁成本增加。此外，开发商在这个过程中预期也提高了，他自己做不下去，要把这个项目转让给别人，加价幅度很大。

土地供应计划不透明

《地产》：招拍挂是土地供应方式的问题，天价地可能是一个现象，地荒和囤地也是一个现象层面的问题，限价地是属于目前北京市正在执行的个案，它代表了招拍挂8·31三年之后整个市场的困惑情况。现在土地供应的程序究竟有哪些问题？

甲君：从土地供应上来说，北京市“8·31”过关的项目是284个，未过关的可能也有六七百个，从“8·31”以后陆陆续续有一部分已经开始招拍挂了，未过关的部分要招拍挂，过关的部分要继续上市。未过关的项目还没有上市主要有两方面的原因：一个是对于原协议出让方和土地方因8·31截止而出现的补偿问题，存在一定争议；另一个是由于拆迁成本上升等造成土地一级开发的进度放缓。

丁君：天价地产生的一个很重要问题是土地的供应计划不透明，现在我们买一块地，只知道就是有一块地，但明天还有几块地？今年还有几块地？这个计划是不透明的，公开的一部分也是最后不能够兑现的，这就造成僧多粥少，大家都去抢。但是有一些人能钻政策的空子，在大面积拿地以后，开发商就说我就开工了，但是分成十期做，至少五年到十年才开发出一个项目，这时候利润空间、价格空间都是很大的。

乙君：你必须规定在多长时间内开发，在多长时间内开发完成百分之几十，几年之内开发完成，或者将土地切割成300亩地，这样就不可能十年开发，而要三年、五年之内卖完房子。

丁君：我想像同时推出10块地的拍卖，66900元一平米的楼面地价就很难产生，所以我们的土地供应要跟上去，我们的切割要跟上去，我们要保证更多的开发商能够在这个过程中参与，能够使大家对涨价的预期有一个抑制。

丙君：从另外一方面说，在报表当中，囤积土地对企业来说是资产，对于资产未来产生收益的描述，应该说在分析报告里面是可以的，这也是对股民的一种引导。但至于说今后是否能实现预期的业绩，那属于另外一个层面了。

乙君：实际上，开发企业项目开发周期拉得过长也会给企业带来风险，致使成本加大，会出现很多不确定的预期。在目前房地产产品旺销的情况下，很多企业还是希望能够尽快地抢占市场，把自己的产品卖出去。想把房子留在手里不卖等着上涨这样的企业不多，它们也没有那么强的实力。

其实主要问题还是在于资金和土地的供给这两个方面。去年由于调整户型结构，也减少了一些城市的开发速度，由此加大了供求关系的矛盾，供不应求更加突出。总体上说我们还是希望能够加大房地产的投资，应对房地产供不应求这个局面，更多地提供产品供应市场，而不是减少房地产的投资。

建设保障房应采用市场化的融资方式

《地产》：最近保障性住房非常热，北京成立保障办以后有两个一千万的工程，建设部也成立了保障司，这个政策是否能贯彻下去？

甲君：我们需要对保障性住房制度完善和保障办的设立而欢呼，现在政府加大保障性住房的投资和政策监管，将会有利于解决社会公平问题。我们关心的是，政府能不能够拿出足够的资金加强廉租房的建设？廉租房的房源有两部分，一部分是新建，一部分是收购，包括收购这些看起来违反法律实际上好用的小产权房。

钱从哪里来呢？我们过去很多钱都用在城市基础设施建设，以及一些不该用的地方，包括建豪华的政府办公楼，现在要解决资金问题，可以提倡房地产投资信托，这就是今后廉租房非常好的资金来源。

乙君：现在中国需要大量建设廉租房，我们更需要的是尽快帮助政府找到资金来源，现在通过发行房地产投资信托的办法来增加廉租房的运营资金，通过收购这些出租的房产，用旺盛的股市筹集资金，这是廉租房得以更快发展的渠道，我认为有必要引起各方面的注意。