对于双限房、廉租房之外的普通商品房供应，政府仍应尊重市场规律，少用行政干预

房价一路飞涨，政策轮番调控，继广州市市长张广宁“降价”宣言破灭之后，南京和上海又出现了以政府行为调控房价的措施。

5月20日，南京市物价局出台151号文，规定有三：一是商品房明码标价；二是在售房最高价不得超过5月14日前该楼盘实际成交最高价；三是高档住宅商品房无需核价。

6月5日，上海市房地局也宣称将调查汤臣一品等三个天价楼盘，因为它们涉嫌捂盘和虚假销售。

南京“新政”推出一个多月后，400多个在售楼盘仅有34个核价。上海市房地局调查汤臣一品后，其网上销售仍然正常进行。

政府没招了？

《地产》：南京和上海以行政手段干预房价，受到多方质疑。从现在情况来看，执行力度和结果均不令人满意，并且有“行政违法”之嫌。地方政府如此调控房价，它的用意究竟是什么？
甲君：南京和上海房价领涨，地方政府官员压力非常大。但是他们也清楚调控房价并非易事，只有用行政手段最直接，最干脆，并且能把舆论引向对自己有利的地方。

乙君：“一房一价”也不是南京政府独创的招儿。一年前江苏和成都就实行过，但是都没有落实。江苏的指导价格浮动最初定3%，后来改成5%，现在又是8%。政府自己心里也很清楚，它实施不了。现在南京的技巧是它把房价和销售许可证捆绑在一起，开发商要先得到物价部门批文才能领取销售许可证。
甲君：南京新政的漏洞在于，“高档商品房无需核价”为开发商开了道口子。南京大多数商品房大多在8000-10000元／平米，已经属于高档房范畴，这样一来，151号文的实施范围就窄多了。其实，中央、地方和开发商都知道，只要供求状况不变，房价就不可能在短期内下降。

丙君：深圳房价涨得最快的是关外，政府派人到售楼现场监督。其实这些都不是正常的市场现象，通过行政手段强制调控从根上来说就是不对。如果兰州拉面限价能长期坚持下去，那中国的市场经济就是倒退。如果政府可以用各种手段随便制定游戏规则，变来变去，那么开发商只会倾向于利用政策的漏洞，变相获取利润，他们是遵循市场经济资本逐利规律的。所以调控的症结不在开发商。

政府也很难

《地产》：现在政府宏观调控常常从房价上单刀直入，屡出奇招，既然无法通过简单的手段降低房价，为什么总拿房价说事？政府缺失的是什么？

乙君：中国房地产的核心问题不在于控制房价，而在于土地资源的分配。我们真正需要了解的是，国家怎么处理土地资源？卖多少？卖给谁？政府要做廉租房，关键是它还有地吗？

甲君：“8·31”把土地通过利益集团分散到政府控制不了的渠道里了，现在大发展商80%的土地都不是通过“招拍挂”拿到的，而是从利益集团那儿拿到的。去年中央想从供需上做文章，但是它清楚很难做。那么既然政府手里土地很少了，可不可以通过拆迁重新获得土地？但是很多地方都拆不动。
戊君：拆迁如此坚挺，就是老百姓有价格预期。房价上涨的趋势是绝对的：未来的通货膨胀可预期，不可再生原料价格上涨可预期，环保成本增加可预期。这些都导致产品成本上涨，买房子就有了很好的升值资本，它在通货膨胀后不会缩水，还能赚钱。出于这个理由，政府再增加多少供应都不够。

乙君：2005年政府就开始调控房价了，但是我们的汇率严重低估，外国人都认为中国的房价太低了，比如北京房价应该是一、两万美元才对。在汇率扭曲的情况下，外国人在中国买房的市场化手段其实是不公平的。

丁君：现在国家有一个调控重点放在“限外”，但是外资方面只是有几个机构投资者买了一些物业，使得市场氛围对预期产生了影响；真正在大量买房或炒房的，正是和我们一样具有中华文化基础的港台人士，但目前北京对台资买房是不限制的。

还有哪些招？

《地产》：请大家帮政府想几招，房地产市场到底该怎么调控？

丙君：用行政调控只会使房价越来越扭曲。其实全国房价调控最好的地方是江西，当地经济发展不快，城市没有自己炒房，因此真是在压着房价。南京不一样，要开大运会了，财政压力非常大，地价不能下来，所以政府是一边压房价一边在炒地。

乙君：促成房价上涨的原因很多：国家经济从通货紧缩变成通货膨胀，按揭贷款提前释放消费能力，恐慌性购房，以及大众房地产投资意识觉醒。商品房作为投资品会预期引导消费，而消费者弹性是巨大的。

丁君：单从投资来讲，现在房价快速上涨，高档公寓的租金不断下降，投资回报率快速下降，但是为什么还有那么多人买房？就像买股票不是为分红，而是为溢价一样，在房地产起泡时代，只要有溢价就足够吸引投资者了。房地产的投资收入，20%是靠租金，80%是靠溢价，对投资来说，泡沫和收益无关，只要能赚钱就好。

戊君：既然刚性增长不可逆转，那就应该增加土地供应。另外从抑制投资方面看，应该实行后分配制度，征收土地增值税和持有税。现在房地产进入工厂模式，实施土地增值税之后，房地产企业的产品周转率一定会大增，因为在15%的利润下，企业必须通过大量生产才能维持生存。这样一来，房价的问题就解决了。

丁君：土地增值税从理论上说是不可执行的。土地的价格包括税、费和价，在税、费、价没有理清之前，地方上制定政策的人和执行政策的人会产生矛盾。

戊君：持有税也是一个关键。无需调查购买者的住房情况，每套商品房都从1平米开始收税，在一定面积范围之内的小户型税率低；超过该面积的，比如180平米以上的房子另立一个税率，280平米以上的房子再立一个税率。

甲君：我同意戊君的观点。这样会使投资行为累计起来的成本非常高，能够改变人们的预期，很多人就会开始卖房子。

乙君：最聪明的是给投资者一个预期，税的起征点比较低，分十年征收，以后每年提一个百分点，这样拿着房子的人都会赶紧卖掉，市场上对大户型需求少了，一些开发商也不会再盖了。

戊君：还可以学俄罗斯。90年代俄罗斯经济崩溃以后，汇率每天都在下跌，而国内的商品价格不可能调这么快，如果是完全市场化的交易，那国家所有有用的东西都可以被外国人买走。所以俄罗斯规定，严格限定珠宝和动物皮毛等商品不可带出境外，这就是合理的限制，就看情况严重到什么程度。

丁君：一些非市场手段，如果长远来看是有好处的，如果能使寻租的可能性变小，并且易于监管，那么它也是有合理性的。