重庆“钉子户”事件已经尘埃落定，但这一事件引发的对现行拆迁机制、土地与安置问题的讨论却此起彼伏。在《物权法》出台的背景下，这一讨论尤其意义重大。

被倒置的拆迁程序

新地产：重庆“钉子户事件”并不是一个简单的拆迁矛盾，也不单单是户主杨武和开发商南龙公司之间的问题，里面涉及到很多法律和政治的因素。究竟是哪些原因造成了这场纠纷？

甲君：“钉子户事件”要追溯到1992年底。那时候重庆南龙房地产开发公司与九龙坡政府签订了协议，拿到鹤兴路17号这个地块。这是当时政府的一个旧城改造项目，但项目承接下来后，整个旧城改造一直没有进行，一直拖到了2004年9月5号才动工。因为国土资源部在2003年要求各地推出土地储备制度，规定闲置两年的土地要收回，为了避免2005年土地被收回，南龙公司只好赶在2004年开工。

由于这是一个旧的项目，和现在的招拍挂情况不一样，上面还有281家老住户，都有房产证和土地使用权证，因此开发商挨家挨户去谈，把户主的房产证和土地使用权证收回来，拿到九龙坡房地局注销，以换取新的土地使用权证。

这种程序是和中央规定的开发程序倒置的。开发商应该先有土地所有权证才能开发土地，但是重庆市的地方条例和中央政府不一样，它规定只需要有政府的“建设用地批准书”就可以开工建设。这个政府的历史问题，造成了“钉子户事件”中双方长期僵持的矛盾。

乙君：拆迁法1992年就有了，当时没有规定必须要有土地证才能拿到拆迁证。2001年国务院颁发了新的《城市房屋拆迁管理条例》，明确要求拆迁要有拆迁许可证，而申领拆迁许可证需要有国有土地使用权批准文件。而重庆市的政策保留了2001年以前的做法，是拆迁的不合理。既然一女两嫁了，那到底是哪个女婿的责任？这个很难算账。

模糊定义的公共利益

新地产：开发商连土地使用权证都没有收回就可以决定拆迁，那么政府拆迁的理由是什么？政府是凭借什么来作出拆迁的决策的？

丙君：在中国，绝大多数拆迁的理由都是“旧城改造”、“城市建设”或“公共利益”。政府在立项的时候可能是商业项目，但是它不公开说明，只说是“危改项目”；有时候即使表明是商业项目，也宣称是为了公共利益，理由是旧城破败，影响人民生活质量。但是，北京有很多人就想申请规划工程许可证自己修房子，但规划局不允许，自己的房子不能自己修。

甲君：公共利益是一个很难界定的抽象概念。一般来说，所谓的公共利益必须要走“公共决策”的程序，就是说由公众讨论来达成公共决策。但我们的国家并没有这样一个环境。在钉子户问题上，重庆政府说拆迁是为了旧城改造，属于公共利益，实际上是不准确的。

我国《土地管理法》第58条里有明确规定：国家由于某些需要可以收回国有土地使用权。收回的条件是：第一款，公共利益；第二款，旧城改造。法律是有逻辑的，既然第二款专门提出了旧城改造这个词，那就是把旧城改造排除在了公共利益之外。

缺乏有效的博弈规则

新地产：也就是说现实的国情是，“公共利益”的界定是由政府说了算。应该怎样看待这个现实？

丙君：一个正常的市场行为，政府不应该有利益介入。中国青年政治学院的副教授周泽认为，在政府、开发商和钉子户三者之间，政府应该是裁判，不能和球队的两方有瓜葛。但实际上政府是收取了开发商的土地出让金，然后把拆迁的任务甩给了开发商。开发商如果不把它拆完，政府的土地出让金就无从产生，因此政府和开发商产生了一定的利益关系。

甲君：中国就是缺乏独立的第三方，往往不能很好地解决冲突。所以最后就变成：谁闹了谁就获利。杨武夫妇最后获得了一栋在沙坪坝同等规模的安置楼房，另外还有90万的补偿费用。应该让老百姓和开发商来博弈，政府的介入会扭曲市场规律。

乙君：中国的土地是国有的，开发商争取一块地的时候，依据的是公共利益，实际就是政府对城市和土地的整体规划。在钉子户事件里，发展商耗一天的成本就是6万，耗的是企业的钱也是社会的钱，所以也该拆了。我们面临的主要是博弈规则的问题，在香港，如果90%的人都同意拆，那么剩下的那些人，就按照市场评估的价值给与补偿。有了这个程序，就很明确很简单。内地就是游戏规则没有设立好，所以做的越来越复杂。

物权法是否值得期待

新地产：重庆“钉子户事件”出现在《物权法》出台前后，这一背景有什么特殊意义？

甲君：刚才探讨的“公共利益”问题，在《物权法》出台之后就备受争议。其中第49条规定，为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收、征用单位、个人的不动产或者动产，并按照国家规定给予补偿。也就是说，在公共利益的名头下，即使土地使用权不到期，或者房龄很轻，政府也可以征用。

但公共利益究竟是什么，《物权法》并没有界定清楚，实际上还是政府说了算。在目前的现实中，为了建一个商业城、新建一幢写字楼，打着公共利益的招牌进行的商业开发，到处可见。如果公共利益的界定没有标准，实际就意味着百姓家的房屋产权没有丝毫保障。

乙君：《物权法》第28条还规定，那些经过政府登记的物权，只要是政府有需要，物权就可以被取消。

甲君：除了“公共利益”，《物权法》还有一些令人失望的地方。过去《土地管理法》规定征用土地是要给与补偿的，现在的《物权法》规定，土地收回后不再给与土地补偿，而仅仅只是退回土地出让金。所有人都知道地价是在涨的，你出卖了70年的使用权，只用了30年就要收回，又把30年前的土地出让金还给户主，就获得了大量的差价。

丙君：关于拆迁有很多以前存在争议的地方，在《物权法》里都取消了。以前是没有法律，还可以争议一下，现在是有了法律又不规定，情况就比以前更糟糕了。只有寄希望于以后物权法的司法解释条例出台，或许还会有些帮助。