房地产市场分两类：商品房市场和非商品房市场。一定要把社会保障和商品房这两个市场分清楚

2月，国务院召开会议听取北京市房地产市场调控情况的汇报，中共中央政治局常委、国务院副总理曾培炎出席会议并讲话，在讲话中，提到要“加大住房供应力度，努力调控住房需求”。

有学者人认为曾的讲话表明中央政府对房地产的调控思路已发生变化，加大住房供应将成为新的调控方向。但是，也有相关人士表示，曾培炎讲话主要是对前几次宏观调控举措的强调和落实，并没有出现大的政策思路转变。

调控以后啥方向？政策今年怎么出？这是目前大家最关注的话题。

新的调控信号？

新地产：今后会不会加大住房供应力度？曾培炎的讲话是政策放松的信号吗？

甲君：政策脉络并没有本质的变化。过去政策一直是只压供给，不管需求。但对于房价来说，必需将供给和需求一起调控。

国家一直担心投资规模过大的问题，针对这个问题下了一些药方，但没有考虑到压缩投资规模会引来其他问题。现在国内房地产还没有实现真正的市场化，很多小城市比北京落后10至15年，商品房市场刚刚才开始，一个万余人口的城市一年商品房供应才10万平米，供应量很小。基本建设投资压缩之后，致使房价上涨过快。

乙君：上轮调控是本届政府对房地产的三个错误假定。第一，完全需求假定，就是不拿商品房当金融资产处置，认为任何的空置都是错的。但是荷兰有很多空置的公共建筑，是存钱的一种手段。第二，一套房假定，一人只能买一套。第三，对奢侈商品房的否定。任何好房子、别墅都要拒绝，只要满足基本需要就行了。

丙君：如果不解决供给问题，在需求增长的客观条件下，房价还会一路走高。过去宏观调控对“空置率”和“空置面积”两个概念有误解，导致了对房地产宏观形势的误判，一直压制土地投放规模和信贷投资。在我国，统计局规定的空置面积是到报告期为止、在开盘时还没有卖掉的商品房面积，最后得出结论“房地产出现了潜在过程风险”。但“还没有卖掉”不等于“卖不掉”，现在市场上的问题不是卖不掉，而是买不到房子。

如何加大土地供应？

新地产：加大住房供应的关键是土地供应，以往多年的土地供应计划都不能完成，今年政府会不会在土地供应方面做一些调整？

丙君：宏观调控强调压投资、压信贷、压投资规模。宏观调控第一个指标就是看投资规模压没压下来。如果土地投放规模完成了，投资规模就会上去了，调控的“指标”怎么实现？

现在有一种可能：现在政府手里面没有多少土地了。8·31前拿的土地基本3年里就消耗掉了，它们是在利益博弈下形成了潜在的供给。有很多拿地的都是非常有背景的小公司，现在这些公司都赚到钱了。如果政府只有20%的土地，剩下80%在别人手里，没有办法把土地收回，那么北京短期内政府要降低土地供应量难度会很大，尤其是商品房。

甲君：前些年政府和发展商的利益是一致的，都是经营城市，所以招拍挂把土地价格做得很高。土地价值本来就存在一定刚性，加上人民币升值，土地价格就下不来。

“两个1000万”影响什么？

新地产：今年1月，市委书记刘淇表示，政府要在3年内，建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房。这“两个1000万”能不能实现？如果它们3年之后全部入市，会不会对正常商品房供应和房价产生影响？

甲君：“两个1000万”平均下来是一年600万，相当于北京的1/4，与经济适用房的300万/年接近，因此限价房会是一个节点，应该关注。

经济适用房、廉租房对平均房价的上涨幅度有一定平抑，但土地供应量比高峰时期的1994、1995年更低。你怎么扩大供应？住房保障增加了
1/3，但剩下的2/3没法出来。

乙君：限价房只是一个游戏规则，它本身就是一个商品房。它的入市首先是影响预期，对房价不过是一个短期的影响。

非商品房市场解决什么？

新地产：廉租房究竟能解决哪些问题？

乙君：中国现在存在流动性过剩的问题，就是货币的供应量远远大于可购买的资源的量，以后1块钱的购买力是10块钱，房价在这基础之上涨3倍、5倍是没什么问题的，是控制不了的。现在房地产其实是一个金融资产，金融资产和泡沫经济完全是正向的，中国已经进入泡沫经济时代了。

现在的存款是16万亿，但如果转化成房子的购买力，就会变成40万亿的购买力。你只要承认它是商品，你就控制不了，但可以采用廉租房政策来化解泡沫。

丙君：要加大非商品房供给在实际操作中是很难的，政府要制定一个好的游戏规则，同时加大土地供给。比如开发商在做经济适用房的时候难点很多，必须面对拆迁、建设和销售的成本问题。因此非商品化的市场更多地应该靠政府来主导，而把开发商作为承包商，由政府来处理周边市政和配套的问题。

建议大力提供廉租房。现在很多老百姓的住房只有10-20平米，国家拆迁后补偿20万，连经济适用房都买不起，政府应该通过廉租房解决这些人的问题。

新地产：最近财政部和国税总局下发通知对单位集资建房征收个人所得税，“默许”单位自建房，广州目前也允许单位自建房这种形式。有人认为这种方式能缓解需求压力。

甲君：单位集资建房，是指单位用原属单位的土地建房卖给职工，作为给予职工的一项福利。这在政策上是不允许的，要是真的这样了，就等于住房政策倒退了10年，是变相鼓励单位去做开发商了，这是一个市场经济基本规则的问题。

丙君：这还说明另外一个问题：政府的宏观调控政策目前还处于“各自为政”时代，财政、土地等等，各走各的一套。