楼市险恶，对于大部分消费者而言，未必知道有一种叫“假按揭”的专业骗术。即使知道其和一房多卖、携款潜逃联系在一起，也未必都知道它还和银行、房管局有关。
“假按揭”之所以有生存的土壤，除了部分发展商见利忘义外，也与银行的贷款政策、消费者的个人信用等等联系在一起。
本期夜话，新地产与几位老朋友一起，解惑“假按揭潜规则”。
“真、假按揭”难界定？
新地产：什么是假按揭？假按揭的实质是什么？
甲君：假按揭很难界定。银行为了做业务，明知故犯，甚至是串通为假按揭提供方便之门。对此，很难抓到把柄，因为他们的手续齐全。是手续不全的叫假按揭，还是明知不是真正购买却手续齐全（有身份证、收入证明等）的按揭是假按揭？这个在法理上没有明确的界定。
银行现在以“真实购买”为标准判定是否为假按揭。这里的“真实购买”是界定他的动机，还是法律上的真实呢？一个人的动机是没法衡量的，只要符合法律要件、国家的产权登记制度，就可以认为是真实的购买。
假按揭有3种形式。第一类是过桥。发展商财务上有问题，通过假按揭过渡一下，抵一两个月随即还上。这是最健康、良性的假按揭。原先，预售的房子可以转按揭（现在不行了），发展商可以让真正的买家还款。第二类是，资金确实出现困难，找几十个人做假按揭，用得来的贷款补亏空。贷款没法填补，形成了“欠套”假按揭。原先找的张三，张三出了问题，或者他不愿意了，可以再找李四、王五????继续假按揭。最后一类是房子卖得不好，定位有问题。开发商为此搞假按揭，纯粹属于诈骗，甚至连身份证都是假的。
乙君：开发商做假按揭的动力是为了融资。原先的发展商做一个项目最起码要打100％的土地款出来，然后可以一层一层地拿销售许可证。现在，发展商做项目的起点高了，假按揭额度一般是几千万，最高也就6亿。假如我有4个亿，可以把假按揭得来的房贷还了。但是，我发现我把这4个亿投在别的地方更核算。于是，假按揭的窟窿一直留着。
100万的房子，必须卖到200万，才能把成本收回来。换句话说，必须把房价做虚高了才可以。如果市场上很多发展商都这么做，虚高房价跟非真正买家再打一个配合，地产泡沫有多大由此可见一斑。
“假按揭”是业内潜规则？
新地产：假按揭现象是如何出现的？
乙君：假按揭是前几年开发商做预售抵押贷款造成的。预售抵押这种模式并没有第三方的资金监管。由此使得那些不规范的开发商一旦有了资金需求，就会想到假按揭。假按揭也因此成为不可避免的事情。
假按揭从2004年开始大规模地暴露出来，而此之前只是小范围、局部的显露。现今比较知名的事件有北京的森豪公寓、东华金座和上海陆家嘴一个项目。假按揭会引起很多人的关注，包括国家、银行、开发商。规模大、比较好的开发商也会关注假按揭，因为假按揭同样会给他们带来很大的影响。
今年，乃至以后还是会有假按揭这种现象的存在。关键在于拓展融资渠道，融资渠道丰富了，假按揭自然就少了。
甲君：一手房里最容易出现假按揭，二手房里也有一些。一手房里，是开发商房子不好卖，或者卖不掉。房子卖得慢的话，开发商的资金压力很大，需要回款。于是便找员工，让员工再发动他们的亲戚朋友，拿来20个身份证。只要房产有五证就可以预售了，为此开发商可以用这20个人的名义做预售贷款，银行便发下贷款。这是一种典型的做法。
谁在为假按揭开“方便之门”？
新地产：开发商做假按揭的动力是什么？谁在为开发商做假按揭开“方便之门”？
乙君：从2000年就开始出现假按揭，1999年，第一批购房贷款才出现。这说明，假按揭伴随贷款同时出现。
银行没有一年不在说严查假按揭。在发放车贷的时候，一定要有“面试”这一环节，银行的工作人员一定要在夫妻俩同时在场的时候去家里看。所以说风险很大，银行不敢贷汽车，而房子，银行敢贷。
前期做假按揭的，多是开发商资金压力大，随后都会还贷，不是恶性的，相当于一种变相的融资渠道。假按揭在发展商和银行界里是公开的事情，在没变成呆坏账的时候，是大家默认的事情。
现在银行实行的任期制，所有在你任期发生的问题，都归你自己负责。一个银行的行长会考虑我在任期里的业绩。
假按揭里面，除了银行，还有律师行，一条线就可以搞定。银行和律师行都知道有假，这就涉及到一个审核问题。完成假按揭，连最基本的审核都可以没有。
在国外是有第三方监管的。一旦有了第三方监管，完全可以控制假按揭发生的概率。银行可能会考虑发展商原先有没有这方面的不良记录、律师一定要跟贷款人面谈等等。有一个例子。当事人死了，银行怀疑退房协议不是当事人签的，银行就不容许退房协议生效。账上还是每月自动还贷款。
甲君：现在的银行，也就是加强内控。实际上，银行自己也没什么好的办法。
丙君：银行的人比任何人都明白。问题在于，都明白的情况下，还放假按揭给开发商。
银行要做的最重要一件事是风险配置。利息的本质不是对资金使用的时间承诺，而是对于资金使用的风险承诺。
第一，银行不参与企业利润分配。第二，怎么配置风险是银行的事情，跟开发商无关。如果开发商给的贷款利率比国外银行的低，是开发商的问题。如果不是，甚至更高，风险应该在利率里已经有所体现的。出现呆坏账是银行自己的监管出现了问题，同样跟开发商无关。
当银行不是真正商业化运作的情况下，出现了假按揭很正常。
国家为假按揭承担了无限风险，银行不断的增加储蓄率，将风险沿着时间轴，甩到非常远的未来。现在每天的股市新开户是以前的两倍，钱从储蓄回到了股市。这下出现问题了，银行无法通过扩大储户化解时间风险。
银行要调整一定得跟政府的政策一起做。
银行监管体系和个人信用制度是解决之道？
新地产：这么说，假按揭现象主要是机制和体制的问题？
丙君：银行监控体系不健全的时候，当然会出现假按揭。
银行里面有一种公款私贷的做法。举个例子，镇长想贷款3000万用于一个项目。银行行长会问镇长你对这个项目是不是非常有把握，镇长自己个人有多少资产????把镇长总共30万的存折、毕业证书、房产证放在行长的柜子里。如果出现了问题，银行自己处理呆坏账，行长处理镇长的这些东西。他们二者的风险是对等的，因为一旦出现了问题，行长当不成，镇长同样也当不成。
银行没有为假按揭做任何制度性质的变革。二手房交易市场出了问题，政府都会出条例去管理，这就很能说明问题。就像防毒软件，国家出了一个防毒软件，鼓励各个黑客去攻击。
国外银行跟企业的关系是“锦上添花，见死不救”，国内银行跟企业的关系是“难兄难弟，扶老携幼”。
天津已经出现外资银行和国内银行脸对脸开业的情况，直接的网点竞争开始了。这种网点竞争一旦白热化，就会引起国内银行的一些改变，国内银行就会从体制上开始变更。工行和建行的上市，使得银行出现问题的时候要向股东进行解释，这就是一大进步。比如12月6日媒体上报道的中行一样。中国内资银行上市，优点是盘子巨大，融资力最高；缺点是一旦有了波动，影响也同样巨大。商业银行的上市，让他们具有实现现代风险控制的可能。再加上上市的约束，我相信会慢慢改好的。
解决假按揭，除了银行方面要在制度上进行调整外，还要建立个人信用制度。
乙君：个人信用制度没有建立起来，使得有的人可以恶意地将一套房子卖给好几个人。
上海的姚康达，一个人贷款7000多万。收入证明上已经明确表明贷款人能承受多大的面积，贷款人也有稳定的收入可以还款。一名记者问当时给姚康达发放贷款的银行：“一个人怎么可能一两年时间内，拥有100多套房子？”对方答：“那时候，制度上没有规定说办理2套房子以上就不能再贷款。”这反映了银行体制问题。
银行这么做的动力，是银行发现房价在涨，个人可以从中获利。从整个行业来讲，是在纵容假按揭的风气。