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第二CBD开启商&居平衡时代——2016望京区域高峰论坛成功举行
2016-7-18 0:00:00

       
    北京房地产交易中心数据显示:2016年1至6月,公寓类产品签约套数持续走高,多年来首次超越住宅类签约套数雄踞榜首。这一现象令业内外关注程度陡增,为何公寓产品在市场观望期表现特别优异?其实参考发达国家房地产价格趋势和成交情况走向不难发现,越是在特大中心城市的核心地段,土地的稀缺性越是明显,在这个前提下,精如纽约ONE57、伦敦海德公园、香港中环太古里的超高层地标性公寓,均凭借其独到资源、高超品质一直是世界地产圈的神话,不仅价格屡创新高,而且即便在英国退欧、香港经济预期房价腰斩的前提下仍然保持良好的涨势。

那么聚焦北京市场来看,能够与上述世界经济中心比肩的核心板块不外其三:国贸CBD、金融街、望京第二CBD。而从区域规划、土地供给、升值空间角度来看,大望京CBD则更具满足上述世界城市顶层居住者要求的高标准!

以阿里巴巴为代表的“新经济”核创力企业扎堆望京,将对区域居住格局带来哪些改变?如何满足高端商务集群趋势下望京CBD区域顶级商务人群商&居平衡的新需求?超高层商务公寓这一产品将对望京价值升级带来怎样的决定性影响?

针对以上业内关注话题,2016年7月13日,由财讯传媒《地产》杂志主办的“第二CBD开启商&居平衡时代——暨《地产》2016望京区域价值高峰论坛”在昆泰嘉瑞中心举行。中国社科院城乡经济系主任陈淮,和讯财经中国会秘书长、央视特约评论员李犁,北京市房地产产业协会副会长、秘书长陈志,链家地产高级副总裁陶红兵等经济、财经、地产领域的专家学者出席论坛,围绕“高层商居趋势下,望京的商&居平衡解决方案“等话题展开演讲与讨论。

活动伊始,本场活动特约主持人长盛传媒创始人、原北京电视台财经主持人姚长盛就7月11日阿里巴巴望京办公新址引发的网友热议进行了背景阐述,令在场媒体、嘉宾获悉:阿里巴巴在望京第二栋独立办公物业-昆泰嘉瑞中心写字楼,也即将于2016年底竣工交付。

至于望京近年来为何发展如此迅猛,阿里巴巴这样的行业寡头企业纷纷落户此地?李犁在随后的演讲中指出,在“新经济”大背景下,第三产业的兴起推动了望京CBD高端商务人群的聚集,同时产业集群不可避免的是“商”与“居”如何平衡的问题,结合东京、华盛顿、纽约、香港等核心商务区的商务、住宅比例,对比CBD的土地利用率情况后,发现北京在办公与居住结合设计产品方面具有独创性。相信昆泰嘉瑞中心的高端商务公寓,由此将成为望京CBD内独特的融合典范。

陈淮则在题为“首都临港园区与新型卫星城发展”的主题演讲中,强调了望京区域价值的不可替代性,作为高端商业人士居住区和新兴产业规模聚集区,它是京津冀对外开放、与国际高端商务接轨的重要窗口,并具有首都门户功能的轨道交通、高速路、机场等几大适合商务发展需求的基础条件,因此前景可观。“所谓地段,不仅要看所在的城市或区域的经济前景,还要看项目周围的基础设施、配套资源是否不断得到投入和完善,投资价值在不断提升,以及交通尤其是机场往来的便利性。”因此他认为,未来的高端商居产品必然出现在欣欣向荣的望京。

那什么才是望京最需要的高端商居产品?陶红兵一句话精辟概括:“生意和生活要同时满足”。他认为:“有别于一般的LOFT,高端商居只能出现在国贸、金融街、望京CBD这样的商务核心区域;不同于家庭式居住,必须具备商务接待、会议、社交等商务功能,强调复合型空间,而不看重卧室数量,此外,还要有酒店式服务,并提供高速网络等满足商务极高需求的技术设备。”他举例说明:“昆泰嘉瑞中心公寓的393平米户型,仅规划为两居,将更多空间放在弧形超宽大客厅,凸显高端商居的本质,承载了商务、社交、聚会等多功能属性,不但没有浪费空间,反而出类拔萃,展示出差异化价值。”

之后,现场众嘉宾就“北京第二CBD商&居解决方案”的话题展开了一场精彩纷呈的圆桌讨论。通过解读城市核心区对地标类商居产品的高要求,分析金融街、国贸核心区的商&居不平衡的尴尬处境,陈志认为,像昆泰嘉瑞中心这样的“超高层商务公寓”是“逼出来的产品”,它不仅高度吻合望京板块的独有地缘优势和升值需求,“而且具有生命力,因为无缝对接机场、高速路、地铁等立体交通,对私密性、功能性要求高的部分商务人群有吸引力,在容积率、规划要求等限制因素下,高层商居是投资市场的最佳选择。”

活动最后,与会嘉宾达成一致:昆泰嘉瑞中心的出现及其稀缺的产品价值,无疑印证了高端市场细分后的必然趋势。据了解,昆泰嘉瑞中心建于60万平综合体之上,建筑通体采用流线型玫瑰金玻璃幕墙外观设计,既延续了高端商务板块的整体形象,又不失高端公寓产品的个性化美感。

具体来看,该项目由五栋160-220米的超高地标建筑及环形商业体组成,集超5A写字楼、CEO商务新寓所、文化中心于一体,致力“绿色、生态、科技”的规划理念,实现“人、建筑、自然“的和谐共融,正是印证了活动现场嘉宾们强调的“商务与居住高度融合”属性。其中,昆泰嘉瑞中心公寓以220米的地标高度,200-400平米的多功能空间布局、3.7-4米的罕见层高,演绎出城市核心名流都会生活,打造北京最高的纯商务公寓,在市场表现方面确实成为了望京第二CBD超高层商居代表作。同时,项目坐拥南北两大绿色公园:既与34万平米大望京公园一步之遥,又可观7万平米生态绿洲,也足以令居者独享都市繁华核心中的静谧人生,实现了“生意在此,生活亦在此”的定位初衷。

以下为速记内容:

主持人:欢迎大家今天下午来参加财讯传媒地产杂志主办的“高层商居”趋势下第二CBD开启商&居平衡时代暨《地产》2016年望京区域价值高峰论坛,我们老是说一个事情,包括看这个视频的时候我们也在回忆,望京五六年前看走眼了,真的没有想到会到今天的地步。而且望京的发展符合了很多人的需求和趋势。当初望京四千多块钱就已经在这里转过,后来说这个地方就是望着北京,这个名字非常精确,最有希望的一块地。所谓的第二CBD都有一点点自谦了,中国现在最好的公司都选择来望京的区域办公,最好的人才也往这边走,原因就是创新的能力,也包括很多总部都在这里。

刚才听赖总提到,今年11月份阿里巴巴就要入住昆泰嘉瑞中心了,今天正好借这个机会我们谈一下。最重要的是今天有四个字,高层商居,看过昆泰嘉瑞中心公寓设计的,一定会有一个感觉,这个产品没有见过,非常罕见,定位在前面高层,后面商居,商务定位的人群相对精准,而且是只有在CBD的地上才会长出这样的产品,底下的承接能力应该很强,所以今天请来业内的大咖,产品方面的高手,同时也邀请到著名的专家,大家一起从各个不同的角度探讨。首先介绍一下:

中国社科院城乡经济系主任陈淮

和讯财经中国会秘书长、央视特约评论员李犁

北京市房地产产业协会副会长、秘书长陈志

昆泰集团副总经理赖红英

链家地产高级副总裁陶红兵

首先有请陶红兵先生上台致辞,有请。

陶红兵:各位下午好!我对昆泰嘉瑞中心特别有感情,因为两年前我们开始参与,对这个项目做定位,包括产品的规划、产品的设计、建议,一直到后面的销售。我们也赶上这两年的市场很好,所以卖的也特别好,前几天还有一个土豪出手一个多亿到这里买房子。

今天的论坛叫“高层商居”,这个项目定位的时候我们就遇到难题,高层的建筑怎么做产品,个别的远洋万和公馆也是我主持规划设计的,那个产品的项目、户型、园林,是我在思源的时候做的主导方案。碰到这么一个隔壁我们曾经做过的项目,我们觉得很难竞争,那个是公认的望京的豪宅。我们这样一个项目,因为是高层,所以绿化率也不够,而且还是50年的产权,做什么样的产品可以满足客户的需求?
我记得早上还有人问我,五十年产权不就是LOFT公寓吗,可能很多人看过这个产品,不太一样,我们的产品上面也是4.2米的层高,下面的矮一点,3.7,上面的4.2米,我们发现放在别的地方可以做成LOFT,但是这个项目做的还是平层。

我们最后定位是做新的居住产品,我们把过去的常规的住宅改革家庭式居住,一家人,有老人,有孩子,所谓的家庭式居住是现在通常看到的豪宅的形态。而这个产品我们认为是一种非家庭式局势的,所以我们叫做商务居住,商居或者商住,为了和小户型的LOFT分开,就叫商居。

这里面关键词是要有居住的功能,但是一定是和商务有关的,所以有几个必备的要素,首先是区域,不能随便在哪都可以做,便宜的LOFT都是在亦庄、通州、台湖,那个是满足大家刚需的需要,因为便宜,但是这个项目比一般的豪宅还贵。位置很重要,在偏远的地方做不出来,要在CBD,比如说国贸CBD、望京CBD,还有金融街。

第二个是功能,和家庭式居住的不同在于不追求那么多的居室,所以你会看到昆泰嘉瑞中心120多平米的房子是零居,客厅和卧室是打通的,200平米的是一居,400平米的是两居,但是中间会有非常奢华、复合的商务空间。卧室的数量不重要,更重要的是符合商务的空间,大家不是带着老人、孩子在这里过家庭生活,在这里还有生意,商务的接待,会议,可以开派对,沙龙,高层的会议,可以接待客户,来访。这些功能和产品定位要对位、匹配。

第三个是服务。家庭式居住的豪宅里面,都是一栋栋楼,会所在小区的中间或者某一个地段,我们认为商务居住很重要的一点就是提供酒店式的服务,我在家里穿着睡衣就可以直接去到泳池,在家里可以有酒店式的送餐。商务还有一些东西是家庭式居住不具备的,我在家开一个工作会议,要连线,昆泰嘉瑞中心光纤入户100兆带宽,家庭式居住是不需要的。光纤100兆到每一户是标配。这样的东西才可以做出满足商务居住的产品。

这个项目一举宣传语“一个阶层的生意与生活”。就很好的表达了我们的诉求。就是一个阶层,一定是高管的阶层,CEO,或者外地经常到北京办事的,家庭在远郊区的别墅,可能在其他的地方,但是需要在北京经常做商务的活动。生意和生活要同时满足,就出现了这样的产品,具体的细节大家看到了样板间,售楼处。至于望京是不是具备区域的匹配需要,后面重量级的嘉宾会对这个区域有自己的理解和阐述。我主要从我们产品定位和规划的时候为什么做出商居这样的产品,给大家做一个介绍,谢谢大家!

主持人:谢谢,陶总说的很短,背后参与到设计和定位当中的故事会非常多,如果有兴趣大家可以聊一下。而且就这个产品而言,确实少见,在少见的情形里面需要寻找合理性,合理性就需要土地的基因,需要项目本身的定位的需求,最关键的是谁需要,需要的人心里是什么,这是非常微秒的一个事情,一个口号,一个阶层的生意和生活。背后是做具体导流的过程里面,那些点都要合上,这不是很容易的事情。

下面我们邀请陈淮老师讲讲区域的价值,论证一下望京为什么成为“宇宙中心”,掌声欢迎。

陈淮:我们说大城市的园区建设和发展是我国城市化进行中的一个创造,大家说产业园,出口加供需,保税区怎么是中国创造的,我们创造的主要体现在和其他的几个不一样的地方。一个是深圳城市的建设,以及后来的很多的开发区建设,给我们带来的是中国经济增长的新的带头地区,比如说深圳开发带来了珠三角,浦东开发带来的长三角。

第二个带来的对外开放的窗口,最具中国特色和独创性的,是我们改革的实验区。我们看起来还不错,才有机会在腾挪空间的过程中改造老体制的战略、资源。

就我们的知识所及,国门经济圈暗含着和机场之间的关系,但是在中国的确有很强的现实意义,包括成都,武汉,北京、上海就不用说了,临港的园区,也包括工业园区,贸易园区,商务区,顺便说一下,CBD的概念在中国比较多,叫做中央商务区,不等于商业街区。卖房子的都知道,商业街区每天都店庆,想方设法做店庆,七折优惠,怎么吸引人怎么来,商务区没有这样的。华尔街上有敲锣打鼓跳广场舞的吗?但是在那些楼里面的计算机和键盘上跳动的手指下,全世界的资金都在流动。商务区的功能分区还有很多,比如说集中居住区,我们所熟悉的小区不等于商业公寓,望京小区算一部分居住小区,但是兼有商务商业的功能。

第二个,北京东北方向是产业与居住区高端化的聚集区域。从四五环起到首都机场,都是我们所说的国民经济圈或者临港经济区。这样的方向上高端别墅的聚集区,昌平、中央别墅区,怀柔、顺义。西南、东南都远没有高端商业人士主要聚集的方向,别看北京城里的街道上东西南北横平竖直,这几个区域中应该说东北方向是北京的产业与居住区高端化聚集区,北京在发展过程中,曾经走过一条摸索的弯路,建国之后的过程不用说了,曾经想把北京消费城市变成工业城市,把北京的城墙都拆了,改革开放以后,曾经有很长时间,八十年代中后期到九十年代初,北京提出的战略是退二进三,退出二产进入三产,结果北京的工业反而没有发展起来,乘用车北京吉普是全国最早合资生产乘用车的,第一家。但是真正到2002年,家庭用车的规模超过了商务用车,成为私家车的汽车元年的时候,北京忽然发现这样一个新兴市场的急剧扩张过程中没有北京什么事情,别看北京第一家合资生产乘用车的企业,北京没有产品,没有市场,没有品牌,没有厂家,发现我们完全在产业升级当中处于严重滞后的状态,后来说北京的汽车发展当中也要分一杯羹,赶快找世界著名品牌合作,环顾四周,发现都被人抢光了,北美,通用、克莱斯勒,欧洲日本、东亚,大家闺秀都被人娶了,然后找小家碧玉吧,就跟韩国合作了,跟韩国合作的时候北京的汽车产业已经处在很被动的地步了,但是提出了一个条件,我们虽然是小家碧玉,但是也是良家妇女,北京是答应了不能娶第三者的,后来又找了奔驰,为此还打了一个官司,为此才有了CBD东扩那么一大片的土地进行补偿。

这个区域是北京的高端商业人士居住区和新兴产业规模聚集区,汽车仍然是中国工业化过程中介于生产和生活之间最重要的产业之一,是高新技术与传统工业化产业的连接点。实际上在过去200年工业化历史上发达国家发明的电力,发明了化学,发明了铁路,喷气式飞机,但是留下了重大的工业化阶段的技术遗憾,就是电的普遍应用和汽车的两个工业化的典型产品没有结合到一块。 要想让十三亿人都过上美国人的日子,都开上私家车,电动汽车的事情,天然必然的落到我们中国人头上。刚才说的东北方向,不仅仅是五环,一直到机场的泛区域里面都是新兴产业的聚集区。

另外国民经济圈已经成为带动广大腹地资源,包括北京整个行政辖区,也包括京津冀广大地区对外开放的重要的窗口。实际上有了这样一个前沿的阵地,有了机场和周边的园区,就使实际上和国际社会全球化下的高端商务直接接轨,才有可能。上海机场周边还不是我们说的房子,是出租性的,跟世界500强的高管租的,他们是不给高管买房子的,多贵都只让你租。

现在我们所讨论的区域已经成为京津冀战略的重要的连接点,大家知道京津冀这个词并不是这届政府发明的,实际上上一届温总理的时代始终在京津冀同城化的问题,但是此“京津冀”非彼“京津冀”,这届政府说的京津冀城市群,一带一路,长江水道和京津冀三个战略,这个京津冀和之前的京津冀不是一回事。第一个,那个时候是温总理一心想以滨海新区为龙头建立京津冀,曾经提出把滨海新区建立成北方的经济中心,像浦东一样带动长三角的15个城市发展的经济增长极,后来滨海新区有一定的发展,但是要成为北京经济中心的前景是完全不具备的。新京津冀是以北京为核心的京津冀,另外不是以工业化为核心,而是以舒缓疏解大城市功能建设的城市圈为主要功能的,包括北京城行政中心的东移,也包括京津冀行政区域的变化。原有的京津冀就是北京天津加河北的冀东地区,河北分四个主要的地块,一个是北部贫困带,承德、张家口,现在也是重点发展方向,过延庆到怀来张家口要办冬奥会。第二个是唐山、曹妃甸这一代,第三个是石家庄这一带,第四个是衡水,邯郸这一带。这四个区域,原来的京津冀只包括冀东,而这一届政府强调的是包括了北部贫困带,京广沿线,石家庄和北部贫困带承德、张家口广义的京津冀。所以这个京津冀和原来的覆盖范围也完全不一样。我们所在的区域恰好在国家级的三大战略,“一带一路”,长江水道和京津冀,京津冀的核心地带,而且关键的问题是空港以及高速路,城市轨道交通建设方面,给这个区域带来的后劲很大。

顺便说一下买房子的事情,李嘉诚说过地段、地段、地段。所有的媒体都知道这个要素,但是几乎没有一个媒体知道这三个“地段”什么意思。第一个地段指的是这个地段所在的城市或者区域经济是否是一个欣欣向荣的新型经济区,如果是衰退的,资源枯竭的,人口外流的城市,显而易见这个地段是不具备什么优势的。即便我们现在北京、上海世界级还不到最前沿,但是排名的名次是不断上升的,国际竞争力不断提高,基础设施不断完善,经济总量不断扩张,财政收入是世界各大城市里面增长最快的,这是第一个地段,如果房子的房价有前景,第一个地段的因素是所在的地区的经济前景如何。

第二个地段,有没有人在你买的物业以外,窗户以外的地方花钱,投资。老百姓知道的常识就是地铁通到谁家小区门口,你家的小区坐地涨价,没有人花钱,地铁可能不可能通你家门口,你希望不希望你家住的地方交通便利一些,空气质量高一些,基础设施完善一些,满足你的要求的各种商业,医疗教育的资源都是优质的,你希望不希望?有人说不喜欢的嘛,我就希望去深山老林里面。你所希望的窗外的所有的条件都需要有人投资花钱的,房价在各大城市当中决定的因素之一就是在你这个房子之外有没有人在不断的为改善你的资产质量,改善居住环境,改善竞争能力,配套优质资源上投入资金。而这个区域,包括这个项目和我们所说的国民经济圈恰好就是这样的最核心的地段,不断的有人修城轨、高速路、设施。以后大家记住了,房价不仅仅取决于盖房子的开发商的成本和地价,很大程度上取决于房子窗户以外有没有人投入。

首都机场不是建的最好的,建的最好的交通基础设施是虹桥,在一个建筑物里面把城铁、高铁,空港都放在里面,从苏北徐州、山东枣庄、合肥等地要到美国、法国去,直接坐高铁到虹桥机场,误不了飞机。我经常在浦东开会,开完会到虹桥赶飞机,我说你不用拿车送我,我就到陆家嘴地铁站,一点都不耽误事,城际间的轨道交通以及大区域连接的高速路和空港密切连接在一起,我想下一步的首都机场这方面的改造势在必行。如果东北到南方要在北京转机,南航的飞机到二号航站楼,坐国航的飞机从三号航站楼走,要绕很久。我坐高铁从张家口到北京要坐飞机,但是你不知道从南站到机场多长时间,就这么一点距离,大大的降低了立体交通体系的效率和整个经济圈的发展。这个短板也恰好是我们的潜力与价值所在,将来改了,有轻轨联通,这个价值就提升了。

CBD刚才说了中央商务区,刚才陶总讲的很好,可能需要一个大的宽阔的空间,但是又需要更多的私属的功能,要开派对,可能若干人在这里活动,但是又不需要私家花园,地下双车库。大家知道打车,北京和上海有一部分人常年打飞的上下班,礼拜五坐飞机回家了,礼拜天晚上又回来了。所以出租车司机都知道首都机场礼拜五和礼拜天下午是飞机走的最频繁的,这就是高端商务人群的需求。

我们到成都去,天府之国,成都说你看重庆变成直辖市了,破地方都没有地方修飞机场,你看成都,不是没有地方发展,而是不知道往哪发展,往南还是向东发展,然后就考察,市领导领着我们看新建的高端商务集中小区,各种功能,标准化的国际的高尔夫球场,高端的会所,住宅区,很好,我发现你这个没有研究过商务高端人士的居住需求,他说你看我们这里配套多好,绿化,小桥流水,各种健身场所,我说停车场呢,当时疏忽了。你知道商务人士真正回家和老婆孩子在一起的房子,要有一个工作间,如果你去过北美或者欧洲,特别是北美,加拿大,美国,中产阶级以上,不管是花园还是室内一定有一个工作间,美国人的汽车保养,90%是自己动手的,很少有人去修车厂换的,只有老太太请人换,给人小费,美国人是喜欢自己动手,是国际化的标准,你连换油都不会,还副总。美国卖家具也不是我们这种都做好的高端家居毕加索牌的,一张桌子50万,我说挺好,我就想问一个问题,人睡在床上的舒适感是取决于床垫还是床头,美国的中产阶级以上的住宅的外立面是没有任何炫富的元素的。我这个房子远远一看就是有钱人,挖一个水坑就是亲水家园,弄一个石膏柱就是罗马柱,地中海风格,没有这样的。

刚才我说了,研究他们的生活规律,包括我们的地产杂志,开发商,还有很多细节,有趣的东西需要研究,汽车社会和HOUSE,最重要的门到门的衔接点是房子卖的好不好的一个要素,谢谢大家!

主持人:您说的都是故事,但是里面有一点,生活方式非常重要,虽然我不太认同他对于商务人士对生活的表述,但是最起码有一个指向,你了解一种人或者一类人的生活方式,最终反向倒推,这是一个很重要的方向。下面掌声欢迎和讯财经中国会秘书长,央视特约评论员李犁先生上台。

李犁:这是我们北京商务中心区的规划方案,越黑的地方属于办公区,稍微颜色浅一点就是住的地方,商业的地方,主要是零售的区域规划,这是2010年以前的。我要接着讲讲陈淮老师讲的CBD是什么,号称望京CBD,金融街也是CBD,北京最大的CBD中心区,通惠北路,这边是朝阳路,那边是东大桥路,那边是西大望路,这个图反映的就是这个CBD的规划方案。

刚才陈淮老师讲了,什么叫CBD,其实特别简单,经济学的话就叫经济活动中心,但是这个概念是一个动态,最开始的时候这个概念从西方国家过来,强调两个基本点,一个办公,一个是零售。

当时就有一个CBD的概念,还有一个产业园区的概念,这两个概念同时出现的,最后出现了一个产业聚集区,这是对CBD概念的升级版。为什么要把商业+办公又+了一个退二进三呢,就是陈淮老师说的,要装进去一个概念,高端服务业,从两点变成了三点。

从经济学的概念说,搞经济和搞开发的和搞规划的还有一点区别,你们说这个地方要有比较高密度的建筑,要有零售业的中心,地价高,要有税源,再有要是交通枢纽,不管一个建筑有几个交通的连接点。

但是经济学家关心的跟大家关心的又有一点不同,我们关心的是不是一个就业的聚集地,我们经常谈到每平方公里里面到底有多少的就业元素,刚才我去我们这边转了一下,那边的同事告诉我,这边的四栋楼大概八万人的就业,这是我们关心的,也是经济学家关心的,也是政府关心的。

然后就是产业是不是聚集,因为涉及到税的问题,单位面积里面企业多了,税收就多了。再有一个,按照现在的行情,政府倡导的双创,这里面是不是有一些理念的创造,知识转化的基本点,CBD是不是扩展的过大了,是一个动态的概念到现在的东西,经济学的逻辑是看CBD最基本的三个方面,一个是这个地方是不是劳动力市场效率比较高,或者这个城市,这个地方机会多不多。第二个成本低,要把经济效益发挥到极致。再有一点,CBD最好还可以承担双创催化的功能,是不是有技术,功能,能不能创新。

所以经济学家来讲,肯定要关心效率,我刚才说了两点,一个是这个地方的成本是不是低,劳动力市场的效率是不是高,其中最重要的,我还是要簋街到这一点上,就是就业到底怎么样,是不是高密度的。如果这个地区的就业密度足够高,朝阳区政府的角度就觉得是OK的。所以我们认为其实某一个区域的劳动力市场的高效率和就业的密度高就成为了这个城市发展的关键驱动要素。做这样的概括可能有一点极端,但是我认为还是靠谱的。

CBD到底是什么东西,CBD就是在整个城市面积里面的1%到5%的面积里面要承担百分之几十的就业比例,以东京为例,大家都知道世界大都市,三个中心,我顺便讲一下,其实北京也是一样,从原来的单中心现在变成了多中心,东京2010有三个中心,整个的面积大约占地42平方公里,承担了整个东京市的30%的就业。纽约和旧金山,这是美国,CBD大概全部城市就业比例的40%到50%,其实从经济学家的观点来说就关心这些事儿。

所以我们算出来一个大概的东京的就业密度,每平方公里大约6万。大家看到华盛顿、香港、伦敦、芝加哥、巴黎、马尼拉,纽约、汉城,还有大阪、神户,就业密度最高的,一个是香港,每平方公里18.6万,纽约23.8万,就业密度确实在一个CBD很关键,只有就业才可以讲就业和住宅的平衡,那么多人就业,是不是来配搭住宅,怎么配搭,是在区域内配搭,也有区外配搭的,休斯敦的模式就是把住宅放的远远的,缺点是什么,晚上成了鬼城,大家都回到居住区了。在我们的CBD,如果有居住,什么样的居住是比较经济、合理的,恐怕真的是高档的。因为地本身就很贵,你为了让他高效率一点,不卖贵一点,经济学意义上来讲就先歇菜了。

再一个,CBD和城市交通的问题,这个问题最难解决也是最难解答的,为什么这么说,我们知道很早以前就有人提出过,包括国内和国外的人都说,是不是多CBD或者多中心,城市的交通就好。经过经验的统计,也有学者,官员都参加了调研,调研的结果是什么,就是你的中心越多,你的交通越紧张,很多人都觉得中心多了,就业就分散了,交通就好了,其实不是。唯一的好处就是公共交通的使用率会高一些,这是一个非常有趣的现象。

我做过一年的开发商的融资工作,对地产开发的事情有一点基本的概念,大家想想这种推论有没有道理,其实也不是说完全没有道理,大家看这个图,商住的问题从另外的角度来看就是CBD的土地利用率的问题,通常这是纽约CBD的几个大的区划,从A到F,土地使用率是什么,容积率多高。比北京不知道高出多少倍。就提出了一个问题,我们怎么搭配办公和住宅、商用。有一些学者弄出一个比例,2:1:1,实际上的我们的比例是1:3:1,也就是说住是富余的,而且是超比例,超配额的。在这种情况下,是不是说我们的住宅至少在中央CBD的核心区就属于富余的,但是我们这边的土地利用率,容积率都不低,说明开发商没有怎么太赚极限的钱。

大家再比较一下,CBD建设里面,北京和纽约的业态,北京就是各种各样的土地用途都有,纽约是什么样的,特别简单,就是商业、零售,办公,顺便提一下北京现在的建筑高度一点都不低。容积率,北京到现在为止,也不算高了,纽约是高的。

我们经过国际案例的比较,我们想说容积率这件事情到底怎么看,通常来看,办公、商业、综合体方面,中国人是有突破的,中国人还有一个SOHO,就是把办公和住宅拼到一起,这个事情在西方比较少,在中国是独创的,靠近CBD住宅的容积率在国外是普遍偏低的,中国真的能高吗,我们的区域是不是高的容积率就是大家喜欢的,所以这个要问你们。

曼哈顿地区,黑的地方都是所谓的办公的地方,高容积率的地方,浅颜色的,容积率比较低的,换句话说是比较低的住宅或者其他的设施。

汉城也是,最大的特点是轨道交通比我们还发达,因为我在香港去的比较多,首尔没有去过,从这个图上看,轨道交通比香港还要密。

商住的国际经济和北京发展的问题做一个对比,纽约从产业聚集的类型来看,首先是金融,全法的五家银行的总部都在这个地区,再加上全世界的总部,也有大约百家左右,再加上总部,200家左右。当然,最大的特点是有全欧洲最大的交通枢纽,还有全欧洲最大的四季,60多座现代的建筑或者雕塑组成的露天博物馆的,这一点也很有意思,人文气息很浓,刚才我们强调就业、知识,强调交融,其实最终是什么,提炼出来的就是人文精神。

我对于金融街最集中的看法,基本是一个没有人气的地方,因为基本没有什么雕塑,没有什么象样的街头艺术。

混合用地的事情怎么搞,SOHO最开始的时候都是居住加办公,而西方是把办公和商业混合在一起,这个东西到底好不好,这个事情我们回头探讨一下。

高度差不多了,建筑密度现在看还不够,还有一些烂尾的地,容积率还有上升的空间,土地利用的配比有没有可能变化,办公、居住,商业的比例到底怎么弄,这是下面有规划人员都可以明白的,还有绿地到底是分散的好还是集中好。

今年四月,党中央说了一个拆围墙的事情,我理解就是由于各个小区紧密相连,又把小区又封闭起来了,影响了交通,同时为什么做一个一个小区,还是为了绿地,所有的居住或者所有的办公地点都希望有一点绿色,于是绿地全部是分散的,而在纽约、法国相对集中,要搞就搞大的,别的区域通过各种各样的廊道连接起来,这就是我们跟西方不同的地方。

所以在西方人看来,这不代表我们的观点,我们的规划可能不一样,对休士顿的模式到底怎么看,在一个比较小的地基,拔的很高,没有人流循环的地方,是不是有毛病。

谢谢大家!

主持人:下面就直接进入我们的论坛环节吧,大家都看了样板间了吗?

李犁:我去看了,层高比较高,再一个,家居环境,进去的感觉比较家庭化,另外最关键的是面积大,因为我的感觉,很多商住包括酒店式公寓,大概三到五十,这边最小132平米。再有我问了一下服务,据说所有的服务,酒店式公寓基本拷贝过来的,还有一些别的地方,我没有来得及细问。

主持人:大家提出了区域,新的概念超高层的商居,但是大家基于这个地块的基因和前景,加上现在的趋势,我不知道会不会成为一种趋势,但是脑子里面搜寻这个印象,产品没有见过,现在的产生一定是有原因的。陈老师怎么看?

陈志:我没有看样板间,但是私下跟陶总沟通了,其实我个人认为一个小众的东西,而且不可复制,别的地方不应该有,也不可能成功有。这是今天上午请教了一下之后我自己得出判断,也可能不对,也可能会冒犯某些企业,但是这不重要,只不过是把我的看法提供出来,供大家参考。

我判断的基本的思路有几个:首先,这类产品应该是50年的,从规划上来讲,如果居住类产品的角度看的话,是被限制的,因此我们这类产品的产生就必然有他的特殊性,就是在某一些区域内需要完善一些功能的时候,我们只能创造的路,就是被逼出来的一类产品,这类产品可能是真正的符合在这个区域,或者符合陈淮老师讲的地段的逻辑的要求,或者迎合了那种内在的逻辑,所以说顺理成章在这里产生了。

可能这套逻辑在某些地方就产生不了,因为没有其他方面的要素,比如说刚才李犁老师讲的商务型的要素,其他的地方没有。为什么我说前一段时间丽泽也叫商务型公寓,一天卖光了,为此我们发了一篇东西,大家去看,我在朋友圈里面的推荐就说过什么是地段的问题,跟陈淮老师的解释差不多,只有规划定下来的方向才会有这种价值,也就是陈淮老师说的,窗户外面有人不断给你投资才有价值。

那么机场沿线的价值就是不断的政府的投入,或者说不断的一种产业聚集,望京地名很早就有,当我们90年代开始研究这个地方的时候,500万的居住是500万的工业,现在那一半工业没有了,变成了1000多万的居住加商业。随后在居住发展过程中还有一些,我第一次来到这里的时候只有西门子,一个黑楼,现在那个楼已经很不起眼了,我站在田耕上,周围是麦地,九十年代初的景象,不断的投入,扩大,变成了现在的这个样子。

有居住,有商务的功能,一是靠着机场才有这样的高端居住区聚集的,这些人经常的飞,商务要素很重要,其他的地方不具备这样的条件。刚才陈淮老师说成都的发展方向也是这样的,一定要满足商务人群的需求,一定要离机场近,还有个人的私密性的问题。不管怎么样我认为望京区域可能真正的契合了一些商务人群的需求,才会产生这些地方。现在我觉得大兴可能就未必适合这类产品,也不会成功,因为我也知道有这样的产品可能会在那里出现。

主持人:那个地区有大家觉得怪,这里有大家觉得逻辑上就可以接受。

陈志:还有一点,为什么这种产品恰恰会有生命力,因为我们北京“十三五”的整体规划当中,城六区是限制发展的,需要人口疏解的,朝阳海淀必须走内涵式,集约式的发展道路,就是走高端,很多的产业在这个地方已经聚集了,只有在这个地方作为朝阳地区,才可能有这样的商务型需求出现。所以在这个地方我不觉得奇怪。不限购,投资品,不是未来的发展。

我再次强调宣传当中不完整性带来的危害,或者碎片式的传播,昨天我也说过这个事情,我们必须完整的说出来,从北京的限购也好,不限购也好,这类产品不宜过度的宣传。因为现在我们有很多的企业,在大量市场潜在供应量巨大的前提下,被迫选择和世界对接,满足市场需求的产品,我从探索的角度来讲,存在合理性,但是如果说踏上红线或者踏过红线的角度来说,真不建议媒体过度的说,我们真的跟政府沟通,是不是有一些地方可以适度的做出调整。

主持人:差不多听明白了,回头我们再谈这个事情。如果说产品是被逼出来的,那么您之前也做过万和,这个产品也有一定的区别,同时大家也从各个不同的维度说。刚才李犁先生提了一点,CBD里面中国现在1:3:1的数据,每个热门区域的发展都是住宅先行,当年望京这块更过分,哪有商业。慢慢的再往后,居住越来越少,到现在想拿一块居住的用地,没有可能了,配的都是商业、办公。如果在后面补足前面的亏欠或者不平衡,您是怎么被逼成这样的?

陶红兵:我觉得可能是分子分母的界定,如果CBD1:3:1,看起来住宅多,但是如果单纯的拿CBD的核心区来讲,基本上没有住宅,非常少,也是高密度,高容积率的,所以不一样。而且国外的居住的形态和中国又不一样,美国人习惯在郊区居住,到城里上班,真正有钱人都是住在郊区,跟中国的集中式住宅形态不一样,还是要看怎么划定范围,包括建设的时间。

这个项目我想有一些特点,因为今天在座的媒体都去看了,大家都说了限购、商住的事情,在我看来这个产品就是一个新的类别,跟限购不限购没有什么关系,我们在CBD做了一个70年产权的住宅,但是那个项目定位和这个完全一样,户型产品都很像,也是200多平米的两居室,180平米的一居室,那个卖十几万,但是你看销售度很高,我们同样可以把七十年的住宅做成商务居住,也可以把五十年的住宅做成商办,问题就是有没有人需要,如果有,产权并不重要,那个限购销售的也很好,这个不限购,对项目影响没有太大。

我们定位的时候就在想,有没有这样的人群,对常规的住宅的需求是不一样的,比如说外地很多的老总,每年要到北京来,拿批文,审批,配额,定期到北京报送一些资料,企业的特点和经营的类别就决定了,审批权在中央。出差我们都知道,三五天酒店可以解决,如果经常到一个城市,出差十五天以上,酒店是解决不了的。

所以我们想北京有这样的特殊人群,这是别的城市很难具备的,外地的很多的老总需要到北京来,定期来,每次来很长时间。这些人的居住,普通住宅是不适合的,因为普通住宅小区的园林对他们没有意义,没有用,他要的是到机场方便,商务活动聚集,对他的生活提供很多的便利,最好有酒店的便利,但是又是拥有的住宅,可以把一年四季的衣服长期放在那,常规的住宅不适合,小面积的酒店式公寓也不适合,所以只能找面积尺度适中的,可以在这个地方从事商务活动的,可以在这里接待,应酬的,可以满足居住的需求,而且是少量的,一两个人的居住,不是一个家庭很多人的。所以居室的数量不重要,要有一个很好的商住配套空间,复合的。

很多时候我们这里的空间餐厅和客厅是复合打通的,我们叫多功能的会议桌,可以当会议桌,也可以当一个写字台,或者一个餐桌。还有一类,可能我工作在CBD,不管是国贸还是望京,但是家在海淀,如果周一早上九点开会,从拿过来两个钟头,要预备好时间,而且这些人不太坐地铁,这些人是需要在CBD的核心区有一个商务的居住空间,可以星期天晚上过来住,礼拜四五再回家,家在郊区的别墅或者在海淀,西城,为什么不搬过来孩子在上学,太太在那工作,这个功能是需要的,而且他仍然在这里商务接待,居住的时候,还是可以办公。

还有一类,阿里巴巴买了一整栋写字楼,总部在杭州,高管从那边派过来的,他们需要居住,他们不会说居住在离办公的场地很远的地方,这些高管早出晚归,他并不需要三居室,四居室,他需要一个跟他身份相称的带居住的商务办公的空间。

还有一类人,演员、明星,这类人群比较特殊,每年三五个月在外地拍戏,还有一段时间在北京,这些人一定是在北京的,他不在的时候需要房子有人打理,而且他不喜欢在居民社区里面散步、逛街,这些人也是需要有私密性,最好是地库直接上去,而且酒店式服务。

我可以在家里叫餐,在下面的咖啡馆谈事,同时还有一定的私密性。演员很少把他的大家庭暴露在公众之下,这个场合可以满足他们的需要,另外这三类人相同的特点,需要到机场出入方便。这些人需要的房子不是过去的房子可以提供的,不是小面积的酒店式公寓提供的,也不是远洋万和公馆那样的房子,他需要的就是有不多的居室,很好的尺度的商务复合空间,到机场方便,就是这样的需求,这个位置也满足了。所以我们就把这栋楼打造成这样的产品。

从现在的购买的客户看就是这三类人,外地的老总、演员、明星,还有在北京中央别墅区,西部其他的地方有住宅的,需要在这里办公的,还有阿里巴巴的高管们,还有一些人看中了需求,买下来做一个资产的投资。

主持人:其实判断一类人和给另外一类人归类,最后他们需要什么样的生活以及看到你这个产品就知道生活可以植入到这个场景里面,这是很困难的事情。

陶红兵:这个产品两三年前做了前期的策划,产品的户型、功能、定位做了解读,和开发商一块打造的产品,有了这个之后做了梵悦108,所有宣传语都是一样的“一个阶层的生意与生活”。

主持人我们还是要说一下望京的区域,未来看它的发展或者潜力,还是以后的活跃度也好,您怎么看?

李犁:我住的也是比较近的,马路对面,太阳宫公园附近,有时候离着近,经常过来看看,但是不会到纵深看,因为这边的道路是弯曲的,基本是和天津差不多,不开导航就迷路了。

商业方面我感觉确实不错,尤其是去年以前,至少2015年中以前的时间,商业、吃饭的地方,娱乐的地方是足够的,而且比较多,但是好像我的感觉是从2015年以后的时点,六七月份,就有一定的下降的趋势,因为我没有现实的调研资料,我只是感受。

主持人:差不多,因为那时候全中国很多地方都开始出现下降。望京这个地区被赋予的色彩越来越多,但是无论是大企业做什么的,很多都是五年前进来的,慢慢的把这个地方做起来,超乎的大家的想象。同时大家说进来之后,这个地方的支撑力够不够?

李犁:我感觉跟金融街和CBD相比,望京CBD的缺的是文化娱乐的概念,区域外,将台路有798,是文化创意的东西,除了交通以外,我觉得798更有人文味,这边没有,书店也好,画廊也好,美术展览也好,但是到这边,望京的区域就很少见了。

陶红兵:我们这个项目除了阿里巴巴的整栋的写字楼还有一个昆泰嘉瑞中心,有一个北京第一,现在广告法不让说第一,北京唯一的一个220米的超高层,全部是公寓。银泰上面是公寓,下面是写字楼、酒店,整个楼都是公寓的是唯一的一个。刚才提到了人文,原来的开发商这样说,我们对面是798,所以我们是人文,但是这里距离不够,怎么办,开发商自己做了一个文化艺术中心,体量不小,并且不卖,持有。就是在里面做望京的文化艺术长廊,这里面就是完全做文化艺术类的展示和样板的。

陈志:文化的东西还是要看空间具备不具备,你的空间不具备,或者不能自然生成,不具备的话,强求不来。我某一个学弟给我打电话,说要做一个收藏的空间,他说现在就想要,我说你恐怕只能去望京,因为只有这里有供应,其他的地方都是图纸,后来的结论我不知道,但是我推荐到这里。这个地方符合他的高度,或者他对于空气、湿度的要求的,应该可以进来,所以这个地方应该对他来说是有吸引力的。

主持人:798我们现在理解为文化大百货商场,比地摊稍微好一些,因为稍微疏朗一些,但是跟前一些年相比没有艺术追求的。望京这个地方不用担心,我认识很多的艺术家都住望京,而且过去这些人过去耻于谈要在这里做一个什么事情。日本有一个老头想做一个中心,我说你千万不要到国贸,我说就去望京,我的意思是未来只要这个地方的繁华程度和人的承载能力够,一切都不用担心。现在就是害怕你把规划做差了,把东西做的越来越LOW了,把人气做的越来越弱。因为我们没有办法想象,现在我们对比第二CBD,这块的房价远超国贸,但是租金不如国贸,SOHO曾经租到十块钱,现在下来了,租金不行了,但是住宅的价格很高。这个地方住宅而言,你们已经进入第一梯队了。

陶红兵:现在昆泰嘉瑞中心是新房,建委要批价,价格已经顶到头了,现在开发商没有办法涨价,过几天就现房了,还可以再调一次价。望京的规划,4.2米的层高的房子在北京现在找不到,现在拿到的批文一定做LOFT,现在做平层的,在北京找不到的,最低的也是3.7米。

主持人:我们谈这个方向,前面四个字拿出来,高层商居,大概2014年之后,曼哈顿过去有,海德公园过去也有,在中国也是慢慢复制,但是已经经历过五代了,一轮一轮,慢慢的淘汰出顶级豪宅,现在又回来了,成都已经引入了阿玛尼公寓了,大家如何看待这类产品?

陈志:现在供需平衡了,更多的还是叫做流动性过剩的前提下投资。但是现在我们能给出的投资理念又太少,或者说产品很LOW,这类东西可能是最吸引眼球,换句话说最能够抓住有支付能力的人群的,确确实实也有这方面的功能性的要求。陶总很精准的看到了,透视了口袋里面的钱包是鼓的,就打造了这类产品,这就是我个人的判断。

LOFT类住宅的产品很好卖,只要拿出来的地都往这方面走,走的很好,我相信产品也会往这个方向来,这是市场决定的。第二个,现在没有其他的路径可走了,地在手里,又有大量的钱供应,怎么办,所以我感觉就是这样的,高层商居,商办的产品都是高层了,没有办法,物理形态决定的,容积率、规划要求都是这样做的,这类产品在顺义有,但是做的更居家,市场检验不行,现在我们看这个产品,在这个区域可能就会行。

陶红兵:我非常同意前面讲的,这个产品要在大兴,什么地方做肯定不适合,对于高层商居的意思,我理解是商务概念,而不是商务的地块,不是说商办地块叫商居,所以我认为我们的项目根本不需要打限购不限购的牌,不重要。而是因为我居住的类型、居住的需要有没有这样的人群和客户,成立不成立。虽然很小众,但是这类人群需要这类东西,跑车一样,才两个座位,两个座位满足我这个需要就可以了,当时我们的定位是玛莎拉蒂的跑车,而不是房车。

主持人:现在这个时间推出,大家觉得非常有趣,所以我们在说,大概其现在判断这个趋势,判断这个产品的出现,对应的是哪种行业发展,也是跟社会发展相关。

李犁:这个事情,高档商住或者高层商住,我通常认为最好加上高档两个字,你是作为CBD的一部分,如果容积率低,成本的事情都算不清了。我曾经在香港做过高层的商住,确实面积没有这么大,所以我觉得这个可能是一个小小的冒险,有多少人能够选择这个200多平米,400平米的,这样的客户是不是愿意购买,我觉得要观察。

因为你的画像很准确了,我用我的话总结你刚才的画像,无非就是一批高级候鸟飞来飞去。如果他买400平米的这个房子,为什么,理由在哪,如果买400平米在这个地方,会不会买一些低容积率,同时不在CBD里面,稍微远一点,会不会更好。

陶红兵:我们讨论过客户的选择,在这里买400平米,3000多万,可以在郊区买一个别墅,更加高端,但是为什么来这里。这个是我们讲的商务居住,你在那就是居住,商务不方便,因为你要应酬、接待 ,你的生意伙伴是在CBD,你老弄到郊区开会是不方便的,如果生意的角度,商务的角度,首先是在这里,这里是没有别墅的。

第二,低密的东西和高层的公寓相比,服务不一样,那个服务是自己建,自己配套,而这里实际上你可以享受五星级酒店的服务,比如说打扫房间,送餐,都可以做到,因为下面有餐厅,有咖啡厅都可以做到,你自己如果做一个别墅,要杯咖啡要从外边送过来。这样东西我们认为客户满足他们的需要,这样的形态下是最适合的,而且日常的打理也很方便,从现实当中的销售来看,客户也是更认同目前的产品结果。

上周一个客户,觉得400平米,不满意,太小,买了三个合在一起,梵悦108也是一个客户买了三套,几个月前还有一个国内的明星买了几套,要求就是打通,只要在里面保留两个卧室,三套打通是可以有四个卧室,做成复合的商务空间,就希望在这里有派对、聚会,商务活动,这些人的需求,从购买力到实际的功能上都是需要的,而这个群体在国内,在全国有强大的量,但是在北京比重更高,在所有的房地产总量里面一定是金字塔尖的,小众的,但是足够了。

主持人:横切了几刀,最后有一个比例,这个比例精准就可以了。

陶红兵:这个东西在别的地方很难复制,只有满足几个条件,地段、区域、功能、交通、服务的情况下可以做出这样的产品,在北京适合的就是国贸和望京两个CBD,其他的地方都不是。金融街都不是。

陈志:金融街和CBD的比较,金融街就是银行的总部,金融街的盈利模式或者税收模式,就是不卖房,吸引银行总部斤来,西城区每年至少一平米五万块以上的纳税,没有其他的商业业态,你希望他更多的商务氛围,更多的商业业态,没有,就是一个金融街购物中心,而且没有什么太多的,氛围还可以。 这边就是世界500强企业,高端的机构在这里,不是一个概念。

主持人:这边花自己的钱,金融街花大家的钱。

陶红兵:如果昆泰在金融街做这类项目,我们肯定不建议做,外地的老板不会到金融街办事,明星也不会去金融街混。

陈志:在这个地方除了刚才说的条件,也跟这个东西没有限购还是有关联的,而且从“十三五”规划来讲,总部今后怎么来,这类产品反而会以个人的形式出现,而不是公司的形态出现,如果公司的形态出现,我相信也会考虑,“十三五”明确规定,城六区禁止总部进入,恰恰是夹缝当中。

陶红兵:金融街很重要的就是离机场不方便,这些人的诉求大概只有在这里才可以满足。

主持人:陈淮老师说的很重要,一个机场可以毁一个城市,成就一个城市,这也是一个奇葩的事情。大家从高层商居里面想到了什么,他是一个什么?

陶红兵:大家把这个商住的“商”理解成商务就可以了,这是我们对项目的真正的定义,商务类的居住,生活和生意都结合在一起,这是市场上新品类的,区别于家庭常规住宅产品。

陈志:陶总说的也是我觉得我可以来参与的很重要的理由,确确实实我们过度的讲LOFT,不限购的问题。确确实实我感觉它是精细化的找对了圈层的需求,这是重要的一点。无论什么产品,找对了人,这是最重要的。所以从这一点上来讲,我也愿意说这个产品确确实实是高层人群的商务居住的功能可以实现。

再一个,我们真正的去看看“十三五”,陶总,包括昆泰真正的是对国家发展或者对北京的发展看的很透,这里面就有话,推进国际高端要素的引进,吸引国际组织、跨国公司设立分支机构。这样的要求就是对这个区域提出了明确的对象,你不在这里会在哪?刚才李老师的问题,我也在想,我们今天初次见面,非常融洽,下午想聚一下,直接拉到顺义的别墅吗,如果不是非常好的朋友,或者为了做出社交范儿,一般不会往家里邀请,这样的场合恰恰是可以解决的,但是又表达了主人的某种意思在里面,不是以居为主,是以商为主。

李犁:我认为高层商居跟CBD里面的住宅有一个很重要的点,刚才PPT前面已经讲了,如何把他跟双创和知识+技术的转化结合起来。西方国家在纽约附近有一帮人叫高频交易员,在家办公,也需要全套的酒店式服务,但是有更高级的要求,要拉一个光缆,交易取决于速度,赚钱也取决于速度,所以商住如果达到了5A甚至6A的要求,我肯定挤破头。

陶红兵:我们已经满足了,在这里开视频会议是完全流畅的。

主持人:感谢各位嘉宾,同时也谢谢媒体朋友的参与,我们不分边际的把这个问题聊了一下,最重要的是有一些不一样的内容可以分享,收获很大。谢谢大家!


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