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九龙仓的进退之术
《地产》记者 王崴 九龙仓\图片提供 2015-9-28 0:00:00

    九龙仓“诚是永恒——吾诚,尔城”系列报道之四

     


    题记:对历经楼市沧桑的港企九龙仓而言,躲避市场风浪的策略很简单:进退有加、边走边看
上半年全国楼市可谓跌宕起伏,而九龙仓(00004.HK)却收获了一份成绩不错的半年报。

近日,九龙仓发布其2015年中期业绩报告,其中,集团上半年综合收入及营业盈利分别上升10%及5%至港币179.06亿元及港币74.75亿元。核心盈利增加5%至港币52.58亿元,主要反映在投资物业表现强劲,其核心盈利贡献增长12%至港币41.86亿元,所占比重增加至80%;发展物业核心盈利贡献下跌51%至4亿港元,所占比重减少至7%,发展物业核心盈利下跌是由于合营公司盈利减少及绿城中国控股有限公司的投资重新分类为金融投资,不再为集团的联营公司而减少利润所致;酒店盈利下跌36%至3.33亿港元。

对于集团内地发展物业上半年的整体表现,九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥表示:2015年上半年,内地发展物业的销售好于预期,加上内地楼市政策利好,市场已经逐渐回暖,因此对完成全年销售目标很有信心。而未来,九龙仓将在城市布局方面做加减法,策略上开始有进有退。

进:一线城市

在极为看重的内地市场,九龙仓在进退之间确定出了发展战略——回归一线。

“未来在内地15个城市的布局会慢慢减少到一半,再集中到七八个城市,九龙仓将聚焦一线城市及强二线城市的优质土地和项目。”周安桥言道,“此外,未来会增加由九龙仓操盘的住宅项目比例。”

目前,九龙仓发展物业在内地布局了14个城市,分别是北京、上海、广州、杭州、常州、苏州、宁波、无锡、成都、重庆、佛山、大连、天津和武汉。周安桥表示,回归一线,以上海、苏州、杭州3个城市为核心,首先在这些城市的住宅数量会明显增加。

在内地发展的港企一贯作风谨慎,九龙仓亦不例外。此番改变其在内地投资策略,必源于对市场和自身的判断。

“一二线城市有深耕和壮大的空间,一些供应量巨大的三四线城市,不仅库存量大,去化慢,且九龙仓不能充分发挥自身的品牌溢价。” 周安桥如是说道。

“长三角区域的上海、苏州和杭州3个核心城市,我们希望继续做大,并加大独立操盘的项目数量。比如上海,如果消费者看过会德丰广场,也买过九龙仓的豪宅,他们可能会从浦西跟到浦东,再从浦东跟回浦西。也就是说,在九龙仓有品牌依托的城市里,我们的产品可能会比同行的产品获得更多的品牌溢价。”

与此同时,在一些三四线城市,做完现有项目后,不再获取新的地块,直至完全退出当地市场,这个时间将快则一至两年,慢则三至四年。

而对于非一二线城市,九龙仓也并非一刀切地选择彻底退出,周安桥表示,“在一些我们准备退出或者是不准备增加投资的地方,万一又有项目出来了,也许我们会把退出的时间表适当延长,或者把项目给合作伙伴操盘。”

这边收缩了管理半径,那边九龙仓准备增加自己操盘的项目。

进入内地市场多年,九龙仓采取的策略是和诸多品牌房企合作开发,包括万科、中海、绿城等等,这被视为既定方针之一。这些房企有共同的诉求,一是负责操盘,二是并表。“九龙仓对此不敏感,不争并表,所以我们是房企很好的朋友。以后很可能很多项目是九龙仓来操盘,但依然可以让合作伙伴来并表。”周安桥说。

“在每一个有九龙仓自己操盘项目的城市,九龙仓都会争取最低做3个或者是5个以上的项目,改变只有一两个项目的局面。规模做大后,可以更有利于运用九龙仓的品牌和力量。如果一个城市有20个项目,我们可以聘请最好的物业管理经理来管。”周安桥说。

周安桥还表示,增加独立操盘比例,和缩短战线的策略有关。“比如原来我们在6个城市,将来逐渐缩减为3个城市。3个城市里面,每个城市都会增加开发项目。而这些增加的项目里面,一部分会是我们自己拿的土地,一部分是合作拿的土地。合作项目里,不排除我们争取自己操盘,这其实是一个逐渐进步的过程。因为如果我们在这个城市里面项目多了,团队也就越来越强,对其他人操盘的依赖性也减少了。”周安桥说。

周安桥同时还表示,在九龙仓的团队和品牌优势都能得到发挥的城市,会加大自身操盘比例,但在合作伙伴更具优势的城市,会依然让合作伙伴操盘。

不过,看上去总是从容不迫的九龙仓,也有自己的烦心事。

“我们也焦虑,拿不到地,还要卖楼。”周安桥并不掩饰土地困扰。

就在九龙仓回归一线的同时,大部分房地产商也回归一线,土地资源的竞争激烈给九龙仓带来不小的挑战。周安桥坦言:“作为发展商来讲,我们感受最深的就是很难抢到地,土地的价格往往是超过或者是接近了房子的价格,也就是我们俗称的‘面粉比面包贵’的阶段。”

2015年上半年,九龙仓在内地的销售额是103亿元,同时花费了约40亿元买了5块地,买明显小于卖。“这说明什么问题?一是我们买不到地,市场竞争激烈,土地的价格往往是超过或者接近了房子的价格;第二,说明我们谨慎;第三,我们并不看好后市可以这么疯狂。我们态度积极,但要耐得住寂寞。

在土地储备上,九龙仓于期内通过直接公司或透过合营发展以39亿元,在北京、杭州和佛山购入5幅供发展物业使用的土地(应占总楼面面积为23万平方米),如计及中国投资物业,目前的土地储备为960万平方米,遍及15个内地城市。

周安桥表示,九龙仓对一二线的土地市场一向态度积极,基本上只要有土地供应,就会主动研究,但九龙仓的原则是土地价格要合理,必须保证能赚钱,其内部有严格的财务测算,一旦超标,就会放弃拿地。拿地态度可以很积极,但出手必须很谨慎。据悉,九龙仓未来的拿地渠道将不仅仅限于公开拍卖方式,其对存量土地市场表现出了浓厚的兴趣。周安桥表示,寻找存量土地的过程中,会优先和国企合作:“我们正在努力,大概有两三个项目在谈,我也没有把握都可以谈成,但希望至少可以谈成一个。”

“之所以不退出绿城,某个意义上说,绿城也是土地的一个来源。适当的时候,有一两个类似绿城的好公司在我们面前,我们也会考虑。”周安桥说

退:退三线城市,也退了绿城董事会

九龙仓与绿城的关系是个热门话题。

此次半年报显示,九龙仓集团上半年核心盈利增加5%至52.58亿港元,同期净利润下滑41%至69.58亿港元。净利润下滑主要有两个原因:一是投资物业重估盈余同比减少了37.27亿港元;另一方面是由于绿城不再是九龙仓的联营公司,只能将对绿城的投资重新分类为金融投资,因此产生了非经常性会计亏损约14.91亿港元。

而九龙仓在7月初宣布退出绿城董事会后,却选择在二级市场对其增持。截止到8月6日,其持有的绿城股份比例已经达到25%,九龙仓的这些举动引发了各界关注:九龙仓和绿城到底是什么关系?

对此,周安桥表示,退出绿城董事会主要是因为对中交入主绿城有信心。

对于增持了绿城股份,周安桥解释说,增持或者减持,只代表了九龙仓自己的态度和对绿城股价的看法。从财务角度上看,九龙仓进退没有时间表。而目前九龙仓和绿城依然保持密切的关系,在业务上也有很大的合作空间。“我们对绿城的持有也好、进退也好,股价并不是主要的关系。作为财务投资者,目前的状态我们会觉得很舒服。”周安桥说。

投资性物业表现稳健

同许多港资企业一样,九龙仓也是“能文能武”的佼佼者,卖得了豪宅,持得住商业。

到今年上半年,九龙仓的投资物业资产价值已经达到了3068.75亿港元,较去年底继续增加了近50亿港元。投资物业资产价值今年上半年所占公司总资产比重为68.6%,这是多数在港上市房地产公司难以企及的水平。而实现的179亿港元营业收入中,来自投资物业贡献的营收达到了71.74亿元,占到集团营收的比重约四成,营业利润占比则达到了78.8%。

分区域看,香港投资物业是集团盈利的核心来源,相关的收入增加9%至港币60.53亿元,营业盈利增加8%至港币53.05亿元。而海港城又是其香港区域物业收入核心来源之一,尽管香港零售业市场面临巨大挑战,海港城商场收入上升 7%至29.93亿港元,出租率近100%水平。

而在零售业疲软状态下,海港城是如何逆袭使得租金收入上涨的呢?其中之一则是,引进国际知名品牌,尤其是引入了首次在香港或九龙半岛开设新店的商户,包括 Maison Margiela、Issey Miyake、MM6、Pleats Please、Rebecca Minkoff、The Royal Touch 和 Lady M,为顾客增添更多购物与餐饮选择。不仅如此,大量推广活动也是其致胜法宝之一,九龙仓集团中期业绩报告中显示:回顾期内,海港城筹办一系列促销活动吸引顾客。

时代广场是九龙仓投资物业的另外一个重要贡献来源,时代广场商场于2015年上半年收入录得9%增长,达9.9亿港元,出租率维持于 99%。半年报显示,时代广场的商场具有独特的17层设计、商户组合精挑细选,加上有位于地面的地标式露天广场和直通港铁之便,是其成功的至关因素。

半年报还显示“九龙仓将发展成为香港另一个富有吸引力的核心商业区,而其在该区域的“九龙东海旁组合”,将由此受惠。该项目由九龙货仓、九仓电讯广场及会德丰的 One Bay East 组成。

尽管从目前来看,九龙仓80%的利润仍来自于香港,但从半年报数据分析,内地项目的发展潜力巨大。

于2014年初开幕的成都国际金融中心(成都IFS),在2015年上半年,商场保持租金30%的增长,收入上升85%,达人民币3.04亿元。商场的出租率几乎达到100%。

据悉,九龙仓在内地规划共有5个国金中心(IFS)、4个时代广场和两个时代·奥特莱斯。4个时代广场在上海、重庆、大连和武汉均已运营多年。首个国金中心(IFS)和首个时代·奥特莱斯分别于2014年1月和2009年在成都开幕。无锡国金中心(IFS)亦已于2014年落成启用, 2017年,重庆国金中心(IFS)、长沙国金中心(IFS)和苏州国金中心(IFS)都将开业。

周安桥强调,成都国际金融中心(IFS)和长沙国金中心(IFS)的发展有超越香港的海港城和时代广场的趋势,不单是在规模方面,在当地的市场定位方面亦然。“但我也不敢保证每个IFS项目都有像成都IFS这么好的增长,选址等综合因素加在一起,才可以使一个IFS成功。”周安桥说。他认为,两年做一个或者三年做一个IFS比较切合实际。但因为九龙仓选址很严,总是找不到类似的好地段。

目前,九龙仓在内地投资物业(即:商业物业)和发展物业(即:住宅物业)的投资比重约各占50%。在未来两年,随着数个项目包括长沙、重庆、苏州的国金中心在内的投资物业逐步落成,投资物业的物业价值将大于发展物业的价值,九龙仓在内地的总投资也将自然增长。

豪宅前景看好

今年上半年,九龙仓在上海、苏州、杭州分别推出的项目九龙仓·兰廷、九龙仓·时代上城、九龙仓·君玺 ,均赢得市场极大关注,取得了不俗的销售业绩。

下半年,九龙仓在上海陆家嘴推出了“滨江·壹十八”豪宅项目,项目以低密度、国际化设计、智能化等特色决战上海豪宅市场。周安桥表示,“滨江·壹十八项目是上海陆家嘴滨江板块的最后一个住宅类产品,我们有信心将其打造成一个可以引领时代的作品。上海不仅是要继续做而且要做大,不仅要做大,还要争取最大化地自己操盘项目。”

作为上海豪宅市场的巨制作品,滨江·壹十八位于上海陆家嘴核心区浦明路1199号,为罕见的低密度小区,由9栋17-18层纯粹大平层的新古典主义风格的建筑组成。项目栋间距达60-70米,共有472套面积从230平米到410平米的不同房型。以坐北朝南古典的建筑序列,纵横双中轴对称设计。目前项目正在申请代表国际建筑环保评估最高水平的“美国绿色建筑委员会LEED金级预认证”,是住宅市场中罕见的绿色环保建筑。

滨江·壹十八项目由全球知名建筑设计师及团队共同参与打造,包括美国景观建筑大师罗伯特·斯特恩,和全球顶级室内设计公司美国威尔逊室内设计公司。项目采用了十大智能化科技人居系统,和全球一线奢居品牌御用产品。据悉今年以来,无论在香港还是内地,超级豪宅产品的成交量都有所增加。周安桥表示,这是因为豪宅的供应量稀缺。“豪宅买家均实力雄厚,只要是地段优越,设计及品质优秀的项目,他们都会感兴趣。除此以外,股市调整亦带动投资者由股市转向到楼市,因此我们对下半年豪宅市场的走势,表示乐观。”

对于滨江·壹十八的销售价格,九龙仓并不打算提价销售。“在市场好的时候要想想市场不好的时候。假如目前市场是100,我们定价尽可能是在90到95之间来考虑,而不是带头冲到105、110、115。”周安桥说。他进一步分析,北京、上海房价不断上涨,土地上涨比房价还要快。如果不断上涨,就像股票一样,终有一天会透支。

今天,中国经济的局面比往昔更为复杂,九龙仓的住宅销售策略是不捂盘。用周安桥的话说,按照新常态、平常心,该什么时候拿地就什么时候拿地,该什么时候推盘就什么时候推盘。


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