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陆家嘴之王
《地产》记者 王崴/文 九龙仓/图片提供 2015-8-31 0:00:00

题记:上海滩顶级豪宅集中上市, 终级对决,谁才是真正的王者?

九龙仓“诚是永恒——吾诚,尔城”系列报道之三



    八月流火,上海顶级豪宅将迎来一场终级对决。

最有影响力的一批开发商手里的王牌项目都在8月集体亮相,绿城黄浦湾、九龙仓滨江·壹十八、泛海国际住区、华润九里、万科翡翠滨江。港资、央企、传统品牌房企纷纷加入战局,陆家嘴滨江两岸,高手云集。上海市场很少面临这样的局面,在这样一个绝版地段区域里有如此众多的高端项目短兵相接.每一个都志在必得,不遗余力。

战局中,老盘有新看点吸晴,新盘有老势力撑腰。业内人士判断,这一波豪宅对垒的背后则是各地产势力的相互角力,是各地产大亨对自身在沪市场实力的定位,谁都不敢掉以轻心。上海豪宅风云骤起,江湖秩序自当重新安排。2015年,谁才是上海滩顶级豪宅中真正的王者?

中国“耸立的华尔街”

2015年上半年的上海豪宅市场,呈现出极度火爆的态势,不仅在成交量上刷新了历年来同期纪录,更催生出天价墅王、过亿公寓等个案的集中交易。

同策咨询研究部数据显示,2015年上半年,上海市单价10万元/平方米天价豪宅共成交了194套,而2014年同期天价豪宅成交套数只是57套,同比暴涨240%。更值得关注的是,2010年至2014年五年内,上海豪宅分别交易了100套、110套、149套、126套、173套,平均每年卖出132套,换言之,今年上半年取得的194套交易量已将前五年的平均值远远的抛之脑后。毫无疑问,上海豪宅市场已经进入到主升浪。

“从今年上海天价豪宅市场趋势来看,今年成交套数或超过350套,达到历年来豪宅成交套数总量新高值。”同策研究部总监张宏伟如此预测。

万科翡翠滨江、绿城黄浦湾以及华润九里均是万科、绿城、华润三大地产巨擘在上海的顶级住宅产品,不出意料的话,这三个“老项目”的推广必会延续前期的重点,强化自己的品牌效应,将区域的价值再度挖掘,从而赢得市场的青睐。

而一些新加入对决的豪宅,在产品还未全部亮相之前,开发商的实力背景、品牌口碑更令市场关注。例如,滨江· 壹十八的背后是以管控能力见长的香港九龙仓,面对楼市下半场,这家专注高端楼盘开发长达百年之久的老牌港资势力终将2010年地王项目推进入市。

该项目亦是九龙仓在申城“压箱底”的顶尖住宅产品,势必会是企业在高端产品乃至服务管控方面的资源重点倾向目标。九龙仓方面曾表示,滨江·壹十八是陆家嘴金融区的最后一块住宅用地,力求将其打造成九龙仓在中国的首要豪宅作品,而其“陆家嘴最贵一英里”的造势,已让一些九龙仓的拥趸者们迫不及待了。

拥趸者们热捧九龙仓滨江·壹十八的道理在于,他们知晓,“豪宅”的标准其实是一种居住价值的具体表现。

概括而论,公认的豪宅必须具有五大价值,除了匹配尊荣的高端服务价值、创新奢华的设计装饰价值、得天独厚的自然资源或人文资源价值之外,便捷方便的地理位置价值以及无可再生的绝版土地价值,则是真正豪宅首要的身份标签。

九龙仓的滨江·壹十八所在的浦东陆家嘴区域,用了25年的时间,见证了中国经济的迅速腾飞,从CBD再到ECBD,这个神话般的冲击滩,打造了中国人的大都会之梦。

便利的交通、宽阔的道路、高耸的摩天楼、成片的绿地花园,这如同20世纪著名建筑大师柯布西耶描述的心中理想城一样:“夜幕降临,车灯沿着高速车道划出条条亮线,好像夏至的流星雨,办公室是暗的,立面上的灯熄灭了,这座城好像睡着了。从远处传来巴黎街区的喧嚣,在古老的外壳下延续着。这便是城市中高密度的商业‘城’。” 
 
    这是陆家嘴的一面。

而对任何一座有着历史积淀的城市而言,由建筑所构成的景观总会体现一种时间上的延续与空间上的扩展,传递着这座城市所特有的历史记忆和时代气息。

被称为“东方曼哈顿”、“中国华尔街”的陆家嘴,如今完全可视为现代上海的门户。约有400栋高楼耸立其间,600余家中外金融机构落户区内;各大证券期货交易所聚集;300余家有影响力的国内外大集团、大企业,如斯米克、汤臣、宝钢等进驻陆家嘴,在有限的空间范围内产生了巨大的经济效应。

这是陆家嘴的另一面。

这些高楼建筑群向天际延伸的空间数字,可视为陆家嘴金融实力不断增长的反映。因此 ,今日之浦东陆家嘴金融贸易区,已是上海最具魅力的地方,是中国“耸立的华尔街”。

地王大本营

在这条中国“华尔街”上,有一个云集了新鸿基、九龙仓、保利、海航、国信等知名开发商,且地王扎堆的明星地块——E18。

根据2004年上海规划和土地资源管理局公布的对于黄浦江沿岸E18地块详细规划显示,E18地块的规划范围为:东至浦东南路,西临黄浦江,南至塘桥新路,北至张杨路,规划总面积114.37公顷,沿黄浦江岸线长约1.35公里。

这条狭长黄金地块还紧邻陆家嘴金融核心区,可一览黄浦江景观,根据规划,其将作为陆家嘴金融核心区外扩的首站,成为陆家嘴的升级版。

近十年来,这里地王频现,各大顶级开发商纷纷入驻。2005年新鸿基地王、2009年海航控股地王、2010年九龙仓地王、2013年嘉华地王……经粗略计算,从2005年起,这片114公顷的土地仅在公开土地市场拍卖总金额就已达128.42亿元。近几年,随着E-18板块内的地王项目先后交付使用,一个上海顶级区块也横空出世。

E-18地块,为何成为“地王大本营”?

根据陆家嘴扩容规划,未来在徐浦与南浦之间,世博会以南的前滩地区将发展成为小陆家嘴。这使得E-18地块一跃成为横跨一大一小两个陆家嘴的沿江核心区域。

业内人士认为,对于陆家嘴金融商圈能级提升预期,对于区域价值的认可,是众多品牌房企聚集的理由之一。在陆家嘴金融城的开发战略下,上海将力争大型国有商业银行在浦东设立第二总部,每年新增监管类金融机构40家左右、总数达到900家左右,金融业增加值占其地区生产总值达到20%左右。

下一阶段,陆家嘴将推动金融城从形态开发转向功能开发,加快国际级和总部型金融机构集聚,致力于打造为一个有全球影响的金融城,成为上海国际金融中心战略的核心功能承载区。正是这一系列的数字让开发商看到了发展的机遇,一个个地王就此诞生。

而另一个地王频现的更重要原因,就是“高稀缺性”。E-18地块是政府规划的陆家嘴最后一块高端住宅区域。

在上海“十二五”滨江板块规划中,仅有1.7平方公里的陆家嘴核心段,已极度饱和,未来可扩容的大陆家嘴(31.78平方公里),也将以金融贸易区作为定位发展,整体42.77平方公里的陆家嘴将无额外土地再供高端住宅物业使用。

绝版滨江

身处上海金融腹地的陆家嘴滨江,则具有华尔街式的名利场味道,使得其成为新晋金融家的游乐场。上海有很多滨江,北外滩滨江、徐汇滨江、前滩滨江……但是一切的滨江都是依靠陆家嘴滨江的价值衍生。随着陆家嘴一线滨江的持续发展和板块土地资源日渐稀少,住房供求比例差距将进一步拉大,因而现有的一线滨江顶级豪宅无疑成为上海核心的稀缺资源。

从全球豪宅投资市场来看,上海是知名的、低风险、高潜力的投资市场,是国际高净值人群资产配置的中国首选目的地。

近日,莱坊发布2015年第二季度《全球豪宅指数》,报告追踪的35个全球城市的豪宅楼价连续22个季度录得上升。

报告显示,上海位列全球豪宅指数榜第十位,豪宅价格较去年上升7.3%,较上季度上升4.0%。莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨表示:“从我们的豪宅指数来看,上半年,上海豪宅市场的表现优于国内其他城市。从去年年底至今的多次降准降息,使得上海豪宅需求得以释放。此外,股市目前的反复震荡也促成了部分资金流向楼市,上海豪宅市场仍被私人投资者视为安全投资的首选。”

在上海的富豪区中,古北与陆家嘴滨江是最具鲜明特色的两大富豪居住区。一个是最成熟的国际生活区,一个是涨势惊人的财富聚居地,两者是上海城市化进程的两张名片,对应着上海不同的发展阶段与发展走向,满足不同人群的居住需求与生活体验。正是上海的包容力,使得古北与滨江焕发着各自的居住魅力。

市场数据显示,截至2015年6月底,上海顶级豪宅存量376套。但由于低容积率土地的不可获批,以及中心区域土地的日益稀缺,顶級豪宅已经成为稀缺品,而这就加剧了这些豪宅的增值价值。

海派豪宅

陆家嘴滨江最后一个顶级豪宅将要出场了。

这是陆家嘴滨江的最后一个住宅类产品,也是市场最为期待的产品。

2010年9月8日,九龙仓击败央企,虎口夺食,以48.28亿元的高价夺得黄浦江沿岸E18地块(9-3),折合楼板价为35490元/平方米。地块总价溢价14.12亿元,楼面地价每平方米溢价10376元,溢价率高达41.32%。当时一举刷新了上海住宅用地单价地王的纪录。

九龙仓一举拿下地王的同时,也一手终结了陆家嘴金融核心区的供地。至此后,这个地块再无高端住宅用地。

而将陆家嘴带入宅地绝版时代的九龙仓,经过5年的精心打磨,项目终于要掀起神秘盖头,将高端置业者的目光牵引到陆家嘴一线滨江板块。

九龙仓将滨江地王项目沿用E-18之名,中文名为“滨江·壹十八”,这可能是陆家嘴有始以来唯一一个以地块编号命名的地王豪宅。

陆家嘴,作为世界最顶级的核心金融区之一,无疑最大限度地聚集了位于社会塔尖的精英人群。然而,根据区域发展现状及E-18宗地规划,纯粹的住宅用地在以E-18为中心的滨江资源带极度稀缺,区域内住宅屡次捅破豪宅价格天花板,成为中国顶级豪宅市场风向标。而适宜居住、生活的住宅项目更是凤毛麟角——在此之前,不少陆家嘴精英选择在金融区之外的国际社区置业。

5年后,九龙仓滨江·壹十八的出现,不会让久等的市场失望。

一般来讲,价格是豪宅的衡量标准之一,但考虑到中国的实际情况,如购买力、人口分布等影响因素,各城市豪宅在其价格标准上存在一定差异。在上海,总价能达到1000万元的住宅才算刚达到豪宅的“资格”,目前陆家嘴核心区域昔日地王的房价已经普遍达到10万元/平方米以上。

当然,天价或地理位置都绝不是豪宅的唯一要素,真正的豪宅必须具备自己独特的气质。

有业内人士曾感慨,上海的豪宅,天生一股雍容华贵的气质。可能看过滨江·壹十八的样板间以后才能理解,豪宅不是依靠无数金钱砸出来的山水景观,超大户型,又或者水晶吊灯、真丝壁布之类的奢华装饰,更在于其境界和气质、细节和品位。

尽管所处位置寸土寸金,但滨江·壹十八却是罕见的低密度小区,9栋17-18层纯粹大平层建筑,栋距距达60-70米。新古典主义的建筑风格,坐北朝南古典的建筑序列,中轴十字对称的殿堂礼序式设计,无疑都在彰显着与众不同。滨江·壹十八一共有472套房,户型面积集中在230-410平方米。据悉,首次推出的面积是236平方米和257平方米的中等户型。追求精雕细琢细节品质的滨江·壹十八,其房型更拥有雍容的空间尺度——其最大面宽约21.3米,最高层高约3.33米;项目还精心选用国际前沿的十大科技人居系统,为业主定制智能化人性生活。

一直以来,各大开发商打造的精品豪宅都有其各自的血统,不同于汤臣的豪、绿城的文,老牌港资九龙仓旗下的滨江·壹十八给人的感觉更多是从骨子里流露出来的高雅和从容的奢华,那是在国际化大集团背景下,特有的领先和创新。

滨江·壹十八的景观和建筑设计,均选用世界级知名建筑设计师或团队。

美国罗伯特A.M.斯特恩建筑事务所负责项目景观设计。其当家人罗伯特·斯特恩是美国景观建筑大师,2006年埃蒙德·N·培根巨奖得主,2011年理查德·H·德里豪斯奖得主,后现代主义风格建筑设计鼻祖。代表作品为乔治·沃克·布什总统中心,迈阿密大学牛津FSB、东京迪士尼大使酒店。

项目的室内设计选用的是美国威尔逊室内设计公司。这是全球顶级酒店设计公司,始于1971年,公司业务遍布六大洲,50多个国家。其代表作品有英国伦敦Belgravia喜来登大酒店、澳大利亚悉尼四季酒店、迪拜乔治阿玛尼酒店等。

而对于项目潜在客户关注的焦点,九龙仓中国地产发展有限公司董事魏青山表示说:“其实很多时候,豪宅买家并非为了‘单纯的居住目的’,也非单纯出于‘享受的追求’,更多时候他们把豪宅当成一种尊贵的符号,一种身份的象征。这些位于金字塔顶端的买家通常对资源有一定的占有欲望,景观设计、绿荫跑道、视野开阔等都是买家考虑的焦点,而这些条件的核心就是不可复制。滨江·壹十八项目正是融合了上述优势,将世界级的豪宅理念引入到陆家嘴最后一块住宅用地中,打造‘世界重返陆家嘴’的符号化生活。”

滨江·壹十八项目拥有优越的地理位置,它是陆家嘴最后一块纯住宅用地,是承接前滩后滩资源的热土。其容积率仅为2.5,而陆家嘴周边产品的容积率一般在3.0-5.0。

除了住宅自身的优秀品质,滨江·壹十八亦被誉为陆家嘴新一代豪宅之首。

陆家嘴豪宅经历了从第一代的汤臣一品、中粮海景壹号,第二代的滨江凯旋门等,时间跨度较大,普遍房龄较长,装修偏旧。如今横空出世的滨江·壹十八可以说是陆家嘴新一代豪宅的巅峰之作。无论从室内设计、景观设计、建筑设计,均采用最贴合现代豪宅标准的设计理念。

斗转星移,风云变幻,唯有诚意永挚,这就是百年九龙仓深入骨髓的企业诚意文化。它用这一份兢兢业业、诚诚恳恳,渗透了香港人的每一天生活,也渗入了它进驻的每一个国家和区域。这位百年豪宅专家,从开发香港太平山顶到上海陆家嘴,用实力和真诚,不辜负陆家嘴最后一块住宅用地。


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