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中天城投股价保卫战
本刊记者 线丽阳 2014-12-1 0:00:00

中天城投集团股份有限公司(简称“中天城投”;000540.SZ)最近有些“忙”。

2014年9月22日,在与贵阳综合保税区委员会签订《国家展示馆项目投资合作框架协议书》后,中天城投宣布进入物流地产。 双方约定开发贵阳综合保税区内的国家展示馆项目,并设立国际贸易公司和国际物流公司。据公告称,中天城投将斥资50亿元开发贵阳综合保税区的60个国家展示馆及瑞士小镇,并负责国家馆和瑞士小镇的后期运营。

就在一个月前,中天城投还拟出资10亿元成立中天城投集团大健康产业投资控股有限公司(简称“中天城投大健康产投”),号称以养老地产为纽带,发展大健康产业。中天城投大健康产投主营业务包括医疗产品、医疗器械、健康管理、养老及高端养老服务、托养服务等多重概念。

当然,动作最大、进展也相对最快的是金融和互联网金融。

今年8月13日,中天城投董事会决定斥资3000万元入股贵阳互联网金融产业投资有限公司(简称“贵阳互联网金融产投”),且拟出资17亿元成立中天城投集团金融投资有限公司(简称“中天城投金投”),发展互联网金融,囊括金融投资管理、互联网金融、社区金融等金融创新业务。

而贵阳互联网金融产投在三个月前才成立。两大创始股东贵阳旅游文化产投和贵阳观山湖建设均是贵阳市政府旗下的投融资平台,此前与互联网金融均没有交集。

贵阳互联网金融产投的业务范围几乎囊括了互联网金融所能触及的全部概念。如此高大上作为,底气和目的在哪里?

据中天城投公告称,贵阳互联网金融产投最大的资本是政府支持。继出台“引金(银)入黔”(引导银行、外资保险业在贵州省建立分支机构)等推动贵州省金融业发展的政策后,2014年7月,贵阳市政府又在“金融”前加上“互联网”三个字,颁布《贵阳市科技金融与互联网金融发展规划(2014年-2017年)》(简称“规划”),致力发展互联网金融。为保证《规划》的落实,贵阳市政府随后出台《支持贵阳市互联网金融产业发展的若干措施(试行)》,称每年安排不低于5000万元资金,奖励和补贴互联网金融基础设施及相关企业和人才。

按照贵阳市政府的设想,通过推动电子支付结算应用发展,开发和建设贵阳互联网金融产业园,吸引互联网金融企业来贵阳市落户,最终将贵阳市打造成互联网金融企业聚集地和互联网金融机构全国结算中心。在上述政策的催化下,贵阳互联网金融产投应运而生,3个月后,又引得中天城投的青睐。

这个公告中,除了每年5000万元的补贴和开发建设产业园这两条外,其他内容均呈现出飘忽的感觉。

测测新概念的靠谱度

也难怪,互联网金融在国内尚处于萌芽阶段。2013年,随着余额宝等网上理财产品的出现,才逐渐热火起来的新兴产业,本是阿里巴巴、腾讯等电商巨头水到渠成的游戏。凭借旗下贵阳国际金融中心项目,持有的贵州银行、贵阳银行百分之一点多股份,控股新成立的贵阳互联网金融产投,以及将成立的注册资金达17亿元的中天城投金投,中天城投能否借贵阳市政府利好政策,实现“后发赶超”,走在互联网金融的前端?

一位熟悉互联网金融的业内人士对《地产》称,目前房企涉足互联网金融,主要是像彩生活(01778.HK)、万科(000002.SZ)那样,凭借多年传统地产开发,积累可观社区资源后,将社区资源IT化,进而与金融机构合作,发展互联网金融。

上述人士称,若中天城投希望发展互联网金融,发展方式应该参照彩生活、万科等房企,首先整合金融机构很难介入的社区资源,待形成一定规模后,再引入金融机构,发展互联网金融。当然,这种原始积累耗时弥久,短期内难以形成规模。

而养老地产“远观”起来,确实前景美好。截至2013年,中国老龄化人口(60岁以上的人)有1.78亿人,占世界老龄化人口的21.98%,占中国人口总数的13.26%.据推算,在2020年至2050年,中国老龄化比例将升高到27%,连阿里巴巴创始人马云都说,“下一个能超过我的人,一定出现在健康产业里。”

不过,可以确定的是,马云指的肯定不是现在。虽然中国老龄化人口巨大,但现在老龄人口的消费能力与入住养老地产所需承担的费用并不匹配。克而瑞最近公布一组数据显示:当前中国家庭年收入超过150万的老年人有1020万人,对于养老地产动辄万元的养老费用,仅有5.1%的老年人能够负担。赛普咨询最近在文章中称,在未来10年至20年内,现在35岁至45岁的社会中坚将步入老年,这些人有着较高的教育水平和消费能力,将逐渐成为养老地产的消费主体。换言之,养老地产真正的受众群体并非现在的老年人,而是现在的中年人,当现今,中年人的养老需求集中爆发后,养老地产的大时代才真正降临,这起码要等到10年、20年之后。

养老地产的核心是养老,需要与专业医疗设施和服务紧密结合。例如,万科针对万科良渚文化村内的随园嘉树养老公寓,引进浙一医院在良渚文化村内成立浙一良渚门诊部,设有内科、外科、心电图、输液室、观察室、药房等设备和功能区。上海天地健康城养老社区计划引进澳洲前沿医疗机构——德颐医院,并对接上海15家三甲医院,以满足养老地产业主的核心需求。

从10年、20年的长周期来看,养老地产的投资回报率远高于传统地产业务。但前期资金投入大,回报周期长,对医疗设备、专业医疗人员要求高,极其考验开发商的现金流和后期运营能力。

至于进军物流地产的原因,中天城投在对《地产》的回复中表示,随着国家展示馆的建成,中天城投将依托贵阳综合保税区的优惠政策,逐步设置国际贸易、国际物流和跨界电商等新领域,有利于改善中天城投的业务结构,培育新的利润增长点。

对此,有业内人士认为,虽然物流地产的土地成本相对较低,但同样属于持续运营以获得稳定收益的盈利模式,项目前期资金流出远大于流入,对开发商的资金情况和运营能力要求极高。

缺钱的房企

作为一家区域中小型房企,中天城投在短短一个月内,表示将斥资数十亿元进入在国内都是刚刚起步、短期内难见效益长期亦前途未卜的互联网金融、大健康产业和物流地产,实在是令人费解。

是地产主业遭遇严重壁垒,以致不得不迅速做出转型?还是像国内一二线房企,能在地产主业上游刃有余,有实力从房企1.0版本向2.0版本升级?以现状看,中天城投似乎并不符合上述两种主流情况。

首先,中天城投的地产业务并非难以为继。中天城投坐拥未来方舟、假日方舟、贵阳国际金融中心等多个大盘项目等待开发。其中,未来方舟总建筑面积达700多万平方米,预计总投资额是595.24亿元;假日方舟总建筑面积是702.02万平方米,预计总投资额是307.78亿元。2013年,随着未来方舟结算期的到来,中天城投首次打破30亿元壁垒(2010年、2011年、2012年中天城投营业收入均在30亿元左右徘徊),实现营业收入75.76亿元,较2012年的35.54亿元大幅上涨113.1%.尽管持有大量土地,但由于资金匮乏,中天城投已经连续多年没有完成既定开发计划。

2011年年报显示,中天城投原计划在2012年实现竣工面积152万平方米,但实际仅竣工133万平方米,完成年初计划的87.5%.2012年年报显示,中天城投计划在2013年实现竣工面积333万平方米,而仅实际完成180万平方米,完成年初计划的54%.中天城投项目进度极度缓慢。未来方舟项目原计划在2017年基本完工,但截至2014年中期,该项目总投资仅为144.01亿元,占总投资额的24.18%;假日方舟预定在2018年8月完工,截至2014年中期,该项目总投资仅为19.27亿元,占总投资额的6.26%.贵阳国际金融中心、中天会展城、公租房组团(白岩脚公租房、 贵阳云岩渔安、 安井回迁安置区E组团)等项目同样进展非常缓慢,截至目前,进度均没超过总工程的50%.即便多年没有完成原定规划,中天城投的资金链依然非常紧张。据2014年中报显示,截至2014年中期,中天城投持有的货币资金是35.51亿元,较2013年同期下降9.28%,短期负债和一年内到期的非流动负债合计58.41亿元,货币资金仅能覆盖两者总和的60.79%,短期内偿债压力巨大。而中天城投长期偿债压力同样不小,自2009年至2013年,中天城投资产负债率已从80.18%连续上涨至89.98%,超70%红线近20个百分点。

由于中央对地产业的多年调控政策,国内地产股资本市场持续萎靡,虽然中天城投在2013年实现营业收入翻倍,但股价并没有随之高涨,始终在每股5元左右徘徊,在2014年6月19日,一度跌到每股4.6元,而此时的中天城投,根本难以承受股价下跌之痛。

因为中天城投大股东的控股权能否保住、刚刚获批的再融资计划能否顺利实施、对管理层的股权激励计划能否兑现,都需要看股价的表现。

保股价是关键

几乎与高调抛出多重新概念的同时,中天城投在另一条战线上也忙得不亦乐乎。

2014年8月13日,中天城投非公开发行股票获批;2014年9月29日,中天城投股权激励计划首个行权日到来。

2014年6月18日,大股东金世旗控股将持有的中天城投1.01亿股股份质押给申银万国证券股份有限公司(简称“申银万国”),进行融资。此时,金世旗控股共持有中天城投5.31亿股股份,占中天城投总股本的41.25%,而已经用于质押的有5.24亿股股份,占中天城投总股本的40.70%,占金世旗持有中天城投股份的98.68%.如果中天城投股价继续下跌,金世旗控股则需要追加抵押物或保证金,如果跌破平仓线,被抵押股份被强行平仓,金世旗控股则面临控股权旁落的境地。

中天城投股价下跌不仅会对金世旗控股的控股地位带来产生威胁,还将对中天城投的再融资造成负面影响。

为缓解资金压力和加速项目开发,2013年7月27日,中天城投曾发布非公开发行股票预案,将定向增发股票不超过4.54亿股,筹集资金总额将不超过30亿元。

据预案显示,发行股票价格应不低于定价基准日前20个交易日中天城投股票均价的90%,即每股6.61元。增发对象包括大股东金世旗控股和证券公司、保险机构投资者、信托投资公司等。其中,金世旗控股认购数不得超过本次发行总数的35%.这个增发预案,已在2014年7月10日获得中国证监会批准,发行期限为之后6个月。如在此期限完不成,则须向中国证监会递交延期申请,经中国证监会批准后才能实施增发。

“房企一般能不延期就不延期,因为再过一次审批,或又生变数。”有业内人士对《地产》分析。

一般情况下,上市公司实施定向增发的股价会低于股票在二级市场的股价,以提高增发对象的积极性。但目前不低于每股6.61元的发行价与徘徊在5元左右的二级市场股价形成了倒挂。

因此,若想成功实施定向增发,首先应该解决股价低的问题。也就是说,在预案通过审批6个月后,保证中天城投股票上涨,涨的幅度越高,实施定向增发的可能性就越大。

为保证定向增发的顺利实施,中天城投掀起一场“股价攻坚战”,在发布定向增发预案2个月前的2013年7月17日, 即已对公司中高管理层共64人实施了股票期权和限制性股票激励计划。

中天城投首次授予激励对象3560万分股票股权,预留360万分股票期权,首次授予890万份限制性股票,预留90万份限制性股票。

股票期权在满足行权条件后,拥有者可在规定日期内,以行权价购买与持有股票期权等份额的公司股票。限制性股票是在满足获授条件后,拥有者可在规定日期内,以获授价格购买与持有限制性股票等份额的公司股票。中天城投股票期权的行权价原定是每股7.28元,之后在2014年9月4日,更改为每股6.98元,限制性股票的授予价格是每股3.46元。

中天城投此次股权激励计划共分为4个行权期,有效期长达5年。中天城投第一个行权期的行权条件是在2013年加权平均净资产收益率不低于18%,以2012年经审计扣非后的净利润为基数,2013年扣非后的净利润增长率不低于586%;第二个行权期是在2013年至2014年,加权平均净资产收益率不低于18.5%,以2012年经审计扣非后的净利润为基数,2014年扣非后的净利润增长率不低于792%. 2014年9月29日,中天城投首个行权日到来,此次解锁的股票期权和限制性股票分别是809万份和204万份。

股票期权和限制性股票激励计划的推出,有利于中天城投中高管理层在很长时间内,保证业绩增长的同时,也会为促进股价上涨不遗余力。

至此,中天城投高调投入互联网金融、大健康产业和物流地产的原因也就变成“你懂的”了。

自2014年8月22日,中天城投公布将进军互联网金融和大健康产业,股价便开始持续上涨,到2014年9月22日,已上升到每股7.47元。随后,中天城投抛出进军物流地产概念,股价继续上涨,到2014年10月13日,股票达到峰值,每股是8.15元,随后又出现些许回落,但始终在每股8元左右徘徊。

而截止目前,中天城市在三大产业上的实际动作并不多。在互联网金融方面,中天城投仅在斥资9443万元参股贵州银行的基础上(参股贵州银行时并未提及互联网金融概念),又出资3000万元控股贵阳互联网金融产投;在大健康产业方面,中天城投首个养老地产项目还在选址阶段,未来方舟内首个综合性医院连合作方都没有选好;而在物流地产方面,中天城投高管曾对《每日经济新闻》称,目前只是签署协议,具体运作尚未出台。

至于何时斥资17亿元和10亿元成立中天城投金投和中天城投大健康产投,中天城投董秘潭中游对《地产》称,“要逐步逐步的”,短期内并没有具体规划。

值得一提的是,除了提振股价,三大产业概念还有其他的妙处。

《地产》记者在公告中发现,除去建设国家展示馆和设立国际贸易公司、国际物流公司,中天城投在贵阳综合保税区的主营业务还包括国家展示馆周边商业、住宅和办公物业开发。贵阳综合保税区管委会将提供约5100亩(含二级水源保护地 2400亩作为户外运动公园用地),用以中天城投开发、建设相关项目。

在2014年年初,贵阳市颁布《关于进一步促进房地产业持续健康发展的若干意见(试行)》(简称“意见”),规定贵阳市住宅类房地产项目单宗用地不能超过20公顷,这表明贵阳开发商通过开发大盘项目获得低价土地的时代已经结束,中天城投凭借开发贵阳综合保税区内国家展示馆等项目,至少能够绕过上述政策,获得大量的低价土地。

并且,区域房企中天城投紧跟贵州省的发展节奏,还能获得地方政府的特别青睐:在2014年上半年,中天城投获得4.07亿元的政府补贴,占9.64亿元净利润的42.2%.诺贝尔经济学奖获得者克鲁格曼曾经说过,世界上有流汗经济和灵感经济。与之相对应的,公司也可分为赚钱公司和圈钱公司,前者通过常规经营活动赚钱,后者则是投资于未来那些不可限量的想象空间,以在资本市场上求得一逞。地产股的持续萎靡,使得很多房企不得不从常规的地产业务发展中跳出来,朝着圈钱公司走过去。


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