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卓尔转型隐疾
本刊记者 马君姝 2014-12-1 0:00:00

谈到卓尔,首先想到的可能是武汉卓尔足球队,而撑起这支球队的则是湖北赫赫有名的“商贸物流帝国”——卓尔。除了控股足球,近来卓尔在自身业务上动作频频,且都是大手笔。

10月10日,卓尔发展集团有限公司(02098.HK 下称“卓尔发展”)旗下汉口北电商公司与武汉市商务局、阿里巴巴在武汉签署协议,提出共同建设“阿里巴巴。武汉产业带”,以汉口北为基地搭建电商服务平台,助推武汉市商贸产业的转型升级。

牵手阿里巴巴之后,下一步卓尔将寻求与全国知名电商企业进行全面战略合作,通过与互联网企业深度融合,提升互联网基因,快速培养团队,形成线上、线下的优势互补,推动企业向核心服务提供者全面转型,计划在3年内通过旗下的电商平台在汉口北打造1250家总交易量100亿元的有实力商户,建立起以信息技术为基础实现“网上、网下批发+零售+仓储物流”的综合性商贸物流模式。

在“触电”的同时,卓尔发展在业务调整上也迎来了实质性的进展。卓尔发展曾在2014年中期报告中表示:正在考虑将现有业务作出战略调整,通过引入战略伙伴或资产剥离的方式,降低非核心地产开发业务在整个集团的比例,集中资源发展由开发和运营大型消费品批发商场诞生而来的增值服务,如仓储、物流、电商和金融服务。

而在10月22日晚间,卓尔发展发公告称,拟将旗下从事商业物业的正安武汉及武汉卓尔城分别通过出售和股权置换的方式,获得武汉金控投资、武汉担保投资及武汉陆港中心3家子公司的所有股权,并将获得3家目标公司持有的仓储、物流和金融服务相关的资产。

积极拓展仓储、物流、电商等核心业务并紧跟潮流“触电”线上布局,这一系列的转型背后,卓尔有着自己的难言之隐。

风光不再卓尔发展能够跻身商贸物流翘楚,正是依靠其承载城市老市场转移的“传奇”——汉口北模式,汉口北项目的成功可谓是卓尔命运的转折点。

2009年6月18日,武汉市硚口区委区政府发布《汉正街整体改造规划基本构想》。按照当时规划,之后7年内,硚口区将对汉正街进行彻底的改造。

卓尔发展抓住了这个机遇,建设了全国规模最大的消费品交易与物流平台——汉口北国际商品交易中心,总建筑面积800万平方米,成为了中国内地最大的消费品集散基地之一,并提供办公、金融、物流、电商、生活、商务等一站式服务。

2011年,老汉正街全面“禁货”,而距离老汉正街10公里的黄陂区汉口北国际商品交易中心不论从地理位置还是政策导向上看,都成了汉正街老商铺未来生存发展的必然选择。一夜之间,汉口北国际商品交易中心一铺难求。

从结果上看,卓尔控股有限公司董事长、卓尔发展集团董事会主席阎志有着对政策的快速理解和对市场的精准把握,因此踩准了政策节拍,兼得天时地利。卓尔在汉口北项目低价获取的大片工业用地之上对商铺进行了分割销售,巨大的市场需求推动其销售均价一路上涨,在2013年甚至达到了10731元/平方米之高。

汉口北项目的成功带来的是卓尔业绩一路飘红的数字,更让资本市场认可了其发展模式。卓尔发展于2011年7月在香港联交所主板上市,市值约100亿港元。2010年至2013年,其毛利率分别为46.3%,70.9%,72.7%,42%.其中毛利率最高的2011年和2012年,也正是汉口北项目销售的高峰期。

但成也萧何,败也萧何。汉口北的暴利时代造就了卓尔,但其分割销售的模式却也决定了其销售进入尾声之后,卓尔发展的总营业额应声跳水,利润率也随之下滑。

从卓尔发展2013年年报中发现,截至去年年底,公司净负债比率达69.8%,同比增幅32.2个百分点。具体来看,该公司长短期借款总额约50.9亿元,同比增长约21.3亿元。此外,卓尔发展为了获取银行贷款,将公司旗下价值约56.2亿元的资产做了抵押融资。

与此同时,卓尔发展2013年毛利率急剧下滑。据了解,该公司去年实现毛利润大约6.6亿元,比2012年的10.8亿元减少了38.6%,与之对应,公司毛利率由2012年的72.7%下滑至去年的42%.对此,卓尔发展解释称,原因在于报告期内交付物业组合变化所致,具体是2012年逾99%的物业销售收益来自于汉口北项目,但2013年仅有35.9%,其余收益的毛利率远低于汉口北项目。

营业额的大幅跳水反映出汉口北项目销售进入尾声之后,卓尔项目组合青黄不接的颓势。

根据卓尔发展中期报告显示,2014年上半年,该集团物业销售的营业额为4.29亿元人民币,相较去年的8.38亿元同比下降近一半。主要是因为汉口北项目的销售收入为8220万元人民币,较去年同期减少了79.1%.而这是由于汉口北项目交付的总建筑面积较去年同期减少所致。

物流“蓝海”有利可图?

汉口北项目一枝独秀,但此类项目可遇不可求。为满足持续快速发展的需要,卓尔发展开始尝试用多元化布局接续现金流,开发建设了卓尔生活城、卓尔金融中心等住宅及商业项目。但不论从体量还是利润率方面,显然都难以与汉口北相提并论。

因此,做商贸城发家的卓尔发展,又回头转觅“旧爱”,大动作剥离商业物业,无非就是想集中资源发展仓储、物流、电商和金融服务等与大型批发市场相关的增值服务,做自己更擅长做的事。

“在战略发展方向和业务经营策略上,将在注重现金流的同时,将资源集中到集团的核心业务,以全国性的商贸批发市场为依托,积极探索和发展相关仓储、物流、电商和金融服务,将集团逐步转型为以批发市场为平台,同时提供各种相关增值服务的综合性控股集团。”卓尔发展透露称。有分析人士指出,卓尔发展调整业务重心更多可能是因为主营的大型专业批发市场、商业及住宅项目的收益开始走下坡路。

而此次通过股权置换获得的武汉金控投资、武汉担保投资及武汉陆港中心3家公司可谓正中其下怀。

武汉陆港中心主要从事运输行业的物业投资及发展、货仓服务及货品进出口。武汉担保投资主要从事为企业提供贷款担保服务,以及为企业家提供创业贷款担保及个人贷款担保,是一家向卓尔发展的批发商户提供顾问及财务咨询服务的公司。

正所谓“无利不起早”。事实上,一直基于大型专业批发市场的卓尔发展选择仓储物流、电商金融服务作为转型的方向,除了可以延伸其产业链之外,另一大原因则是这里面的盈利空间着实巨大。

“这不失为一个有潜力的新利润增长点。”戴德梁行中国区工业级物流地产部主管苏智渊曾在接受媒体采访时分析称,“以仓储物流为例,这个行业刚起步不久,仍处于供需缺口巨大、租金回报率可观的阶段。”卓尔正是看中了这片蓝海,想来抢一片浅滩。

物流现代化意味着由传统物流的非标准化、人工作业和纸质单据传递,发展成为标准化(如集装箱化等)、自动化、信息化。中国仓储协会数据显示,截至目前,中国现代化的物流设施约1400万平方米,仅占现存设施供应总量6.8亿平方米的2%.而从价格端看,全国优质仓储物业的供不应求已推动平均租金连续18个季度上涨,且网购规模越大的城市租金涨幅越大。同时,另有相关数据统计,普通物流设施的回报率达6.5%-7%,优质仓储的回报率达8%-11%.自身传统业务面临的瓶颈,外加仓储物流这片蓝海下的巨大利润,让卓尔发展抓到了一根救命稻草。

经典能否再现?

作为港股上市公司,卓尔发展看准了物流地产的未来发展空间能够使其继续谱写高利润的故事以说服投资者。

2014年年初,卓尔发展加速业务布局,拟以武汉为中心,布局天津、沈阳、重庆、西安和昆明等六大商品交易中心的二级分销网络,打造中国最大的商贸物流交易平台。

天津卓尔电商城则是其模式复制的第一站,也是卓尔第一次打出“复制成熟汉口北市场”的口号,并意欲打造首个O2O商贸物流中心。

6月,天津卓尔电商城面世,总面积300万平方米,建设十大批发市场,承接了来自北京动物园批发市场、大红门批发市场、百荣世贸城以及天津大胡同、永濠兴业等地的3000家老商户,拉开了北京、天津两地各大批发市场商户外迁的序幕。

天津卓尔电商城融合了时下最热门的电商和O2O概念,已与阿里巴巴、腾讯微盟等洽谈合作,开始着手组建全新的O2O服装商城的运营队伍。根据计划,天津卓尔电商城将引入全新的交易平台业态,接入仓储、物流、金融等综合功能,给商户一个统一的网络交易平台,并对商户展开电商培训,让商户熟练掌握线上交易技巧。

通过天津卓尔电商城的O2O电商系统,客业双方均可以轻松实现线上线下的消费转换。商户利用电商城配发的平板电脑能够实时更新产品、价格及促销信息,而顾客只需用智能手机轻扫二维码就可以进入对应网店随意浏览。若不方便携带过多商品,则可以在实体店充分体验后通过手机下单,通过快递送到家中。

“卓尔发展要打造的是一个大平台,发挥产业链的聚合作用。”卓尔发展新闻发言人、营销办公室主任黄萱曾在接受媒体采访时如是表示。曾经参与服务卓尔发展赴港上市的第一太平戴维斯华西区高级助理董事罗元均也认可了这一观点,“现在多数企业的模式是基于自身对产业链的整合程度去做细分业务,卓尔深挖客户需求所打造的大平台概念,在这方面已占了先机。”

同样拥有数百万平方米的“巨无霸”式体量,同样配备千亩仓储中心和超大规模物流中心,不论从仓储物流批发市场的定位来看,还是从以配合地方政府发展规划的主旨来看,天津卓尔电商城都与汉口北一脉相承。

所以,卓尔发展的新蓝海故事的最关键一点就是:汉口北模式能否完整快速地进行异地复制?特别是当下的天津卓尔电商城。

现在看来,答案并不确定。

“觊觎北京批发市场产业转移这块肥肉的并不只是天津西青区,与来自廊坊、保定等地的竞争者相比,卓尔电商城并无明显优势。”一位北京商贸物流业内人士表示。相比汉口北的“官方钦点”,天津卓尔电商城的竞争环境更为“险恶”。

而在地理位置的优越性上,天津卓尔电商城也显得底气不足。虽然都主打承接城市非核心功能的外迁的概念,但显而易见的是,汉口北距离老汉正街仅10公里的黄金区位优势无法复制。如果真的以承接北京产业转移为目标,180公里的空间距离将成为卓尔面前一道最难逾越的鸿沟。天津卓尔官方发布的数据显示,目前签署入驻协议的商户中,天津商户占80%,而北京商户仅占20%.中国城市发展研究院常务副院长章惠生曾表示,天津紧邻北京是优势,在某种程度上也是劣势,在北京和天津的选择上,人们往往更多时候选择北京,所以现阶段天津对商户的吸引力不大。政府推出子女上学、解决户口的周边福利政策是好的,但是吸引商户的关键还是经营效果。

散售隐忧

与汉口北相同,天津卓尔电商城也选择了分割销售这种回收现金流最快的模式。而在此前,这种大获成功的模式就曾受到过诸多质疑。

汉口北项目并非整体租赁,而是采取了武汉最为流行的产权式商铺销售模式,也就是说,房地产开发商将其开发的商场、写字楼分割成不同面积单位出售,并与买方约定,在出售后的一定年限内由房地产开发商以代理出租的方式进行返租,由开发商或委托其他物业管理公司统一管理、统一经营,保证买方购买商铺后每年获得一定的收益。

而质疑来源于土地用途。在卓尔发展上市招股书上可以清晰看到,汉口北市场的土地用途为“工业、运输和仓储用地”,而在汉口北市场招商中心的相关文件上显示的则是“商贸物流综合用地”。相关法律人士指出,我国土地的分类中包含了“工业”、“运输”和“仓储”用地,但并没有所谓的“商贸物流综合用地”,即便是加上了“商贸”字样,如果是做商贸产品生产也是合理的,但商品批发市场已经明显成为了商业经营业态,更不能分割销售,也不能直接做零售。

但法律归法律,现实归现实。阎志指出,在工业用地上做商贸批发城是一种很普遍的产业地产现象,而且是得到政府支持的。

在武汉,这种情况并非卓尔独创。与国内其他一二线城市相比,武汉是国内工业用地政策最“灵活”的地区。基于此,相对于同类产品,卓尔汉口北国际商品交易中心最大的优势在于能够在工业用地上分割销售50年产权的商铺。而天津的工业用地政策在某种程度上也存在类似的“灵活性”。在天津,工业用地上物业分割销售的项目并不鲜见。

“物流地产本身会有一些配套,比如会配备一些写字楼,不过面积比重很小,但如果开发商与当地政府关系不错,其就会打一些擦边球。相对来说,这些土地成本很低,商铺或办公楼的租金回报率会比较高。”莱坊国际中国区董事杨松曾在接受媒体采访时表示。

不过,今年年初,天津市国土局一名相关负责人曾就此明确表示:“天津的相关用地政策正在收紧,今后这种‘擦边球’将很难通行。”

有媒体报道指出,这种游走在政策灰色地带的擦边球模式虽然可以给卓尔带来丰厚的利润,但未来恐难以继续复制。不少业内及法律人士也认为,在国内工业用地集约化利用被各地政府陆续提上日程的当下,各地都在收紧工业用地分割销售的政策,或缩短出让年限、变出让为出租,给低价出让的工业用地套上了税收和就业等多重“紧箍咒”。低价拿地、分割销售的模式使地产商没有动力潜心运营,未来可能难以继续获得地方政府的支持。

利用土地“灵活性”分割模式让卓尔的开发模式遭质疑,让卓尔未来能否在天津乃至全国成功复制汉口北项目画上了问号。不仅如此,卓尔在全国急速扩张的脚步也导致其负债累累。

卓尔发展以汉口北国际商品交易中心项目为蓝本,大手笔开启了卓尔交易平台模式全国拓展。一方面在全国其他中心城市投资建设集展示、交易、仓储、物流、电商于一体的大型消费品集散中心;另一方面在武汉及未来超大型集散中心的周边二级市场建设分销平台形成辐射,并明确了千亿目标。

除了进军沈阳、西安,天津的卓尔点商城项目,今年6月,卓尔发展与云南省滇中产业新区管委会签署协议,拟投资建设卓尔亚洲博览城,打造辐射中国西南及东南亚的超大型商贸物流基地。该协议显示,卓尔亚洲博览城占地3000亩,其中物流仓储用地2000亩,商业配套用地1000亩,物流仓储与商业配套面积比为2:1.至此,卓尔发展一加速完成在中国西南部的产业布局,两年内将形成辐射华中、北、东北、西北西南等五大区域性商贸物流集散基地,形成全国最大的网络化消费品交易物流体系。

卓尔发展的快速全国布局的背后是其不断攀升的负债率以及贷款额的不断加大。根据卓尔发展2014年的中期报告显示,截至2014年6月30日,集团的负债率为74.6%,去年同期负债率为51.3%,然而2012年的全年总负债率仅为33.8%.在贷款额上,截至2014年6月30日,集团银行贷款及其他金融机构贷款总额为63.06亿元,较2013年年底的50.97亿元增加了约12亿元人民币。相较与去年同期贷款金额,增长18.55亿元,相比2012年年底的贷款金额,增长33.36亿元。

与负债率和融资金额激增反之的是,流动资金却在减少。2013年6月30日,流动资金为21.74亿元,2014年6月30日,流动资金为16.89亿元,同比去年减少4.85亿元。

有相关人士在接受媒体采访时也指出,当前地产业持续低迷,如果卓尔发展的抵押项目出现跌价,抵押融资供给方必然要求其追加担保,这样可能会加重其资金链压力。如何解决扩张中的融资瓶颈也摆在了卓尔的面前。

“触电”与“复制经典”并非万能之药,面对辉煌不再、隐忧并现的当下,除下光环后的卓尔前进之路该转向何方,这才是卓尔必须思考的课题。


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