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华远为什么没有做大
本刊记者 线丽阳 2014-12-1 0:00:00

继3年前,任志强辞去华远集团董事长后,2014年10月22日,64岁的任志强又宣布辞去华远地产(600743.SH)董事长,离职后,任志强将彻底离开华远这个平台。

这些年来,任志强的“彪悍”与华远地产的“羸弱”形成鲜明的对比。当任志强凭借不断的批判获得盛名时,华远地产已悄然脱离中国一二线房企的梯队。

2013年,华远地产营业收入为47.29亿元,在中国房地产开发企业500强中排名第128名。而曾在十几年前差点被华远收购的万科(000002.SZ),则实现营业收入1354.19亿元,成为全球最大的地产商。在2001年与华远分家的华润置地(01109.HK)实现营业额663亿元,是华远营业额的14倍,位列第8名。

历经30年,曾经数度领先的华远地产为什么没有做大?任志强曾在公开场合被问及这个问题。“你问西城区国资委去!”老任如是答。

江水滚滚,英雄将去。在任志强退休之际,《地产》记者试图梳理华远地产30年的发展历程,一窥究竟。

募得资金未流入内地 导致华远资金断流

1983年,华远集团前身北京市华远经济建设开发总公司成立。1996年,华远地产以52%的股权吸引华润集团旗下香港华润创业有限公司(下称“华创”)和其他两家外资入股,其中,华创持有外资股的57%股权。

后华创增持华远外资股至73.5%,并于1996年10月,以华润置地名义成功在香港上市,募得资金 8.14亿港元。之后,华远地产外资持股比例大幅上升,达到78%,掌握绝对控股权,华远集团将旗下华威大厦50%的股权进行置换增持新股后,才勉强保住董事席位。

1997年,亚洲金融危机黑云压城。香港股市短期上涨之际,华远大股东实施增资扩股2.5亿股股份,获得1.4亿美元资金。

此时,华远地产已将大量资金用于东升园、东冠英地区旧改的40多万平米拆迁房,且出现西单高登大厦土地转让款拖欠、中国国土资源部办公大楼拖欠购楼款等状况,资金链出现断流,急需这笔“救命款”。

但华创对金融危机后的市场不看好,认为应将这笔资金用于提前偿还先前发行的可换股债。由于回购价格只有原债券面值的50%至60%,华远地产外资部分获得大量盈利,而内地部分则由于资金断流,造成巨大损失。

当时,华创主张国内地产业务继续紧缩,认为要将风险意识放在首位,“不投资,就是最好的投资决策”,反对任志强“适度压缩,但不能全面退却”的意见。

为此,华创之后又坚持华远地产中止与曙光机电厂签订的收购其三元桥厂区土地的合同。最终,华远地产只开发了该项目第一期,后续合同不再执行。而实际上,该项目最终还是由华润置地完成的(当时华远地产已与华润置地分家),但由于前期中止合同,华润置地最终多支付了近三亿元的土地成本。

与华润分家 华远被清零“单飞”

2000年8月,万科原第一大股东深特发拟将持有万科8.11%股份转让给华润集团。华创董事长宁高宁开始致力于将所持有的万科、华远地产股份进行重组,打造属于华润集团的“地产航母”。

首先,华润集团要将对华远地产的间接控股变为直接控股。

2000年10月,华润创业拟将持有的华润置地44.2%股份转让给华润集团。可是,华润置地曾对华远地产承诺不会转让华远地产的任何实质性股权,保证其实际控股地位。

为此,任志强向华润创业和华润置地分别发出抗议函,要求华润创业在未向华远集团和华远地产中方股东说明情况前,中止一切交易。在此期间,由于华润集团在收购万科B股时承诺限制华远地产在北京以外的地区发展,并给万科在北京发展的优先权。华远地产又给宁高宁写去一封措辞强硬的公函,要求华润集团严守法律和承诺。

最终,华润集团认购万科B股未果。但华润创业将持有华远地产股份转移给华润集团的股权交易在2000年11月完成,随后,华润集团和华润创业对华远集团做出如下承诺:一、华润集团未经华远地产中方股东同意,不得将华远地产股权以担保、抵押和质押的方式转让或处置给第三方;二、即便华远地产中方同意上述转让,华润集团也必须将华远地产股份转让给在北京西城区注册的第三方公司;三、如果华润集团违反上述承诺,华润集团须以高于合资公司净资产10%的价格收购华远地产中方全部股份;四、当华远集团不再是华远地产的股东时,华润置地将承接华远地产的全部担保责任。

由上可知,华润集团对华远地产做出的承诺包括华润集团对华远集团持有华远地产的最低收购价格,以及华远集团和其他中方股东被收购后债务担保等问题的处理意见,这其实就是在为日后的分家做准备。

2001年9月,华润集团和华远集团签订股权转让合同,华远集团将旗下约18%的华远地产的股份转让给华润集团。随后,任志强带着“华远”这个品牌,几乎从零开始,成立了新的华远地产。

受制西城区国资委

2001年,任志强成立新华远地产,二次创业后,又开始寻找进入资本市场的机会。

起先,华远地产希望与同在北京注册的京西旅游公司( 京西旅游,000802.SZ)重组,但后来发现京西旅游存在着6000多万元的亏损,且其股东不允许在公司账面上扣除,最终导致收购失败。

随后,华远地产将目光聚焦在华远集团旗下的壳资源——甬成功(000517.SZ)上。甬成功当时存在一些债务问题,但任志强认为借壳甬成功,远比购买一个壳公司更合算。

但由于西城区国资委认为甬成功的债务问题将给华远地产造成重大损失,并且内部可能包含腐败等经济问题,宁可甬成功退市,也坚决反对华远地产通过甬成功借壳上市。华远地产不得不放弃已经收购的壳资源,在市场上另觅新壳。

最终,在2008年,华远地产借壳湖南幸福实业(600743.SH)实现重组。错过甬成功,不但为华远地产带来4亿多元的资金损失,更严重的是,地产股牛市已经过去,来自中央的房地产调控政策随之而来,直到任志强退休的今天,华远地产都未能从资本市场融得一分钱,反而发出十几亿元的现金红利。

此外,为将华远地产创造的所有利润都收入囊中,北京市西城区国资委将华远地产的业务全部都限定在北京区域,这极大地束缚了华远地产的发展。直到2005年,华远地产才得以进驻西安,随后进驻青岛和长沙。

值得一提的是,由于在华远集团刚成立时,并没有国有资本注入,任志强原有将华远集团私有化的机会,但深受父母影响的“红二代”任志强坚持北京市西城区政府用减税、退税的方式向华远集团注资,最终使得华远集团成为真正的国企。进而才导致华远地产的后续发展受制于这些体制因素的影响。

按任志强在其新书《野心优雅》中的看法,华远地产正是由于在这几个关键节点上“运气不好”,因而丢失了做大的机会。

但他随后亦释然面对:“值得我骄傲的则是华远的净资产回报率,这么多年一直排在上市公司的前列。”


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