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搜房入股世联行
本刊记者 张增艳 文 2014-8-1 0:00:00

7 月10日晚间, 搜房发布公告称,搜房将从世联行的定向增发交易中认购其10%的总股份,涉及总额约1.2亿美元;搜房将从合富辉煌的定向增发中认购,并且向现有股东购买股份,总股份达到合富辉煌流通股本的17%,涉及总额约9100万美元。两次认购涉及金额约13亿元人民币。

在莫天全与陈劲松看来,此次合作可谓佳偶天成,彼此都傍上了一棵大树。联姻固然很美,利益诉求背后的逻辑似乎更耐人寻味。

搜房:防围剿

此次入股完成后,搜房将成为世联行和合富辉煌的第二大股东,并提出了房产O2O和互联网金融的概念。另一个消息是搜房将启用fang.com的顶级域名,并且将搜房改名为“房天下”。此外,一位接近搜房的房产人士还向媒体透露,目前搜房还在与华东、华北区域的多家地产代理商在洽谈收购入股事宜。

在外界看来,搜房动作频频更多的是为了防止中介再次围剿。

今年5月28日,杭州9家房产经纪企业以联盟形式宣布,即日起下架在搜房网的所有房源。随后,下架事件迅速发酵,重庆、北京、青岛等多个城市的房产中介联盟也参与到抵制搜房高价收费事宜当中。

在遭遇杭州中介下架后的第二天,搜房的市值就蒸发了35亿元。在随后的90天内,搜房市值进一步蒸发,达225亿元。在房地产市场下行之际,搜房网通过发布中介公司提供的房源信息并收取端口费获取利益,却不能很好地为中介公司带来佣金收入的增长。

在遭受中介联盟“围剿”之时,搜房几乎无力招架,尽显溃败之势。与此同时,搜房还连续遭遇机构评级下调。6月12日,德银发布投资报告,将搜房股票评级从 “买入”降至“持有”,将目标股价从16美元调低至11美元,受此消息影响,搜房股价暴跌17%.6月13日,摩根大通也将搜房股票评级从“增持”降至“中性。将目标股价从17美元调低至10美元。

最终,搜房不得不妥协,给出三大解决措施:搜房网二手房集团全线产品在现有折扣基础上再打6折;无线全线产品赠送;经纪公司经营推广金融支持。对此,伟业我爱我家市场研究院经理孔丹分析称,搜房通过让利的方式妥协,这不是长久之计。而且这次妥协绝不是搜房心甘情愿的,房产中介与搜房之间的争端还远没有结束,不排除双方会有进一步的动作。

“搜房被围剿主要是因为其盈利模式单一造成的”,孔丹告诉《地产》记者。早在搜房网上市之初,盈利模式与其他网络媒体类似,利润来源主要以广告为主,大约占90%,而广告主要来自于房地产开发商以及房屋中介机构的投入。

在随后的几年中,这种盈利模式的变化并不大。据搜房网2014年第一季度财报显示,其总营收为1.212亿美元,其中搜房的房源发布营收为4210万美元,与上年同期的2680万美元相比增长57.1%,增幅是所有业务中最大的,占总营收的比重达到34.7%.为此,孔丹也指出,4月底全国中介反制搜房只是序幕,遭受重创的搜房祭出入股世联和合富辉煌的“故事”一方面想挽救不断下跌的股价,另一方面也在力求转型。

一位房地产业内人士也表示了同样的看法:“搜房选择与上述地产代理商合作,主要是因为房地产暴利时代已经结束,搜房等电商的服务价值在降低,对自身发展单一模式表示担忧,希望通过整合给市场信心。”

资料显示,世联行与合富辉煌均成立于上世纪九十年代初,是中国最早的一批房产中介。2004年7月,合富辉煌在香港主板上市,成为房产中介第一股。2009年,世联行登陆深圳中小板。2013年,世联行代理一手房总交易额近3200亿元,合富辉煌代理一手房交易额2600亿元。

据了解,世联行以代理一手房代理业务居多,包括新房代理销售和顾问策划方面, 二手房租售则是辅业。2013年,一手房代理收入18.63亿元,占营收的74%.二手房经纪收入1883万元,仅占营收的0.73%.合富辉煌则主要从事新房及二手房地产市场的代理业务,营业额分别占总营业额的61%及30%,并涵盖市场项目推广策划及相关顾问服务,以及处理物业销售和按揭安排等。目前,合富辉煌业务版图覆盖超过160个城市,员工1.5万名,拥有中介门店400多家。

“以世联行及合富辉煌的资历和实力,搜房网再次被‘围剿’的可能性大大降低,对它们而言在数百个城市联络数千家中小型房产中介公司绝非难事。”克而瑞分析师薛建雄坦言。

不过,也有一些业内人士指出,搜房入股世联行与合富辉煌可能会激起中介更大的反击。一方面,搜房发布的信息中立程度遭质疑;另一方面,中介会因此考虑更换平台或者另谋出路。

在孔丹看来,搜房的这次行动,已经不再是端口价格这么简单的通过谈判就能解决问题了,搜房已经动了经纪公司的奶酪,中介和搜房的大碰撞即将或者说刚刚开始。

搜房此举能否阻止中介的二次围剿,需要时间检验。不过,在房地产电商领域,乐居已经抢先一步占得先机,并且该平台纯粹是房产电商,其与易居分拆也在某种程度上证明了中立平台与房产电商夹杂在一起是行不通的。

世联行:收购加速成长

就在搜房入股世联行的前一天,7月9日晚间,世联行公布其第二季度代理销售情况,数据显示该公司2014年4月、5月、6月分别实现代理销售金额222亿元、233亿元、339亿元,第二季度累计实现代理销售金额794亿元。2014年1-6月份公司累计实现代理销售金额1304亿元,比上年同期下降3.12%.面对惨淡的房地产市场形势,世联行董事长陈劲松表示,过去的代理行只要干好一件事就行了,那就是在适当的时机拿到项目。今年则不是,现在拿到项目卖不动,不赚钱,所以今年很多代理商将不赚钱,甚至现金流出现问题。

“在房地产市场调整的过程中,不论是搜房还是世联行都面临产业升级转型的需要。”薛建雄坦言。

一位国泰君安的分析师也表示,世联行此举可能是通过持续收购加速成长,并有望开拓海外业务。募集资金部分用于补充流动资金,具体用于房地产代理业务并购拓展、资产服务业务并购拓展以及海外业务拓展的储备资金。此外,市场下行,中小中介公司的生存面临挑战,这对世联来说是非常好的扩张机会,可以持续通过并购来做大代理和资产管理等业务。

早在6月25日晚间,世联行就发布公告称,拟收购成都汇诚投资中心(有限合伙)持有的四川嘉联兴业地产顾问有限公司24.5%的股权,收购价款合计3500万元。此次股权转让前,世联行已于2010年12月收购四川嘉联51%股权,其余49%股权则由汇诚投资持有。交易完成后,世联行将持有四川嘉联75.5%的股权。

资料显示,四川嘉联于2010年11月17日注册成立,经营范围为房地产信息咨询,房地产经纪。

事实上,世联行曾多次抓住市场调整的机会,通过收购等手段,实现快速成长。2010年5月,收购济南信立怡高物业顾问有限公司51%的股权,涉及交易金额4000万元;2011年2月,收购四川嘉联兴业地产有限公司51%的股权,交易金额为3000万元;2011年5月,收购重庆纬联地产顾问有限公司51%的股权,交易金额2800万元;2012年1月,收购青岛雅园物业管理有限公司,交易金额2100万元;2012年5月,收购重庆纬联地产顾问有限公司49%的股权,交易金额为1700万元;2013年8月,收购北京安信物业管理有限公司60%的股权,交易金额7800万元。以西南地区为例,世联行对重庆纬联的两次收购,使其成为世联行的全资子公司。

职业投资人张健平告诉记者,世联行的收购风格,一定要强强联合、业务互补、理念吻合,比如区域龙头,或者已有成熟的商业模式且获得认可,并购后马上可以贡献人力和渠道资源、或者现金流和利润的都会是世联行的标的物。

为此,陈劲松在公开场合也曾表示,所谓战略合作都是假合作,只有用双方真正强大的资源合作来实现双赢才是真合作。搜房的注资使世联行获得了后续发展的资金支持,未来会进一步拓展市场份额,对主营业务与资产服务进行合作并购。

开启O2O时代

对于搜房与世联行的联姻,孔丹表示,今年房地产市场的惨淡使得房产中介或选择合并路线,房产中介或迎来大革命,搜房与世联行迈出了各自O2O实质性的第一步。

“搜房入股世联行,是未来行业发展的大势所趋。双方可以形成优势互补,真正实现1+1>2的效果。”亿翰智库首席分析师张化东表示,房产中介和房产互联网联手,二者共同组成了二手房市场的O2O模式,实现了线上信息查询和线下看房体验的融合。

据悉,世联行作为传统中介,线下撮合交易量巨大,并拥有庞大的、经验丰富的销售代理队伍。目前,已经基本完成全国布局,业务范围涉及撮合交易、物业服务、资产管理、金融服务等。其短板主要是线上能力不足。和世联行刚好相反,搜房作为网络垂直电商,拥有巨大的线上流量,并且具有良好的互联网基因。但是房源多来自中介,缺少线下的对接。

以2013年搜房、世联行的业务营收占比为例,世联行线下的代理销售业务、顾问策划业务、资产服务业务以及金融服务业务占比较大;而搜房的市场营销业务、房源服务、电子商务业务等线上服务占优。由此可见,两者的合作具有极强的互补性。

陈劲松更是盛赞,此次合作让世联行傍上了一棵大树。据悉,搜房在全球336个城市及地区开展业务,以中国大陆为核心布局,已经覆盖中国主流城市和地级城市。此外,搜房购房者注册用户逾2000万人,活跃注册经纪人102万人,活跃楼盘论坛8.5万个,日均独立访客超过1200万人次,在2014年1月移动互联网-房屋租赁类APP排行中,搜房网APP活跃用户达到217万人,领先第二名4倍。根据DCCI 互联网数据中心统计,2013年搜房占据市场份额超过70%.除了极高的覆盖率与流量,搜房的财务也相对稳健。据搜房2013财年财报显示,营收6.374亿美元,同比增长48.1%;净利润2.986亿美元,同比增长96.7%,净利润率近50%;净资产4.4亿美元,股东权益回报率达94.74%;目前市盈率13倍,市值超40亿美元。

莫天全也坦言,与世联行合作对搜房非常有利,甚至后悔现在才参与陈劲松的事业。

张化东则补充道,搜房虽然强于线上,但需要去线下落地;世联行是强于线下,但一直想搭建线上平台,不过建设速度较慢,效果也不理想。两者的合作会把双方线上线下的业务打通,在线上搜房有客户基数,世联行则在线下有客户粘性。线上线下打通后,则会实现对房地产行业营销渠道的整合。此外,世联行强于新房业务,搜房在二手房领域也有优势,入股后双方的一二手房业务会形成有效的联动。

不过,也有业内人士表示担忧:搜房与世联行牵手,出现网络和中介一体化的现象,传统中介可能会被取代。

为此,中原地产研究总监张大伟认为,传统的中介不可能被取代,相比于动辄数百万的房价,交易费用只占了极小的比例。“房子不像快销品,仅仅通过网站完成交易太不审慎。而一旦网站投入大量的人力物力去做甄别,那么它其实也就变成了中介。” 而在同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟看来,有了互联网的概念,借助这个平台去包装,有利于企业在资本市场的表现。至于互联网公司与中介的合作最后能不能实现盈利,传统中介会否完全消失,还很难说。

抢滩P2P

在谈到搜房入股1.2亿美元的用途时,陈劲松表示,除了互联网、同业之间的并购,就是关于互联网金融的P2P平台。

莫天全也指出,世联行是代理行业的老大,其祥云战略、家园云贷尤其值得学习。可以说,世联行的金融走得很快,也是最成熟的,而且是实实在在落地的。

在2014年年初,世联行正式更名并启动“祥云战略”就开始了对O2M模式的探索。在平台搭建好之后,祥云战略的提出,不仅要继续拓展线下业务,还要利用自身在线下的积累开拓线上市场。可以看出,祥云战略的本质仍然是拓展世联行的业务链,使之能覆盖线下线上的客户群体,巩固世联行在房产销售代理领域的龙头地位。

不过,单纯通过线上提供信息使流量变现的模式已经证明出现了问题,房地产信息的检索必须能为消费者提供更多的增值服务,例如房产估价服务、房产金融、一手房销售代理等线下服务。搜房入股世联行之后,通过线上线下资源的融合,世联行会将线下服务的优势以及积累的大数据开展线上服务,这无疑可以在未来的市场竞争中占据有利的地位。

早在2013年,针对购房者首付问题,世联行就推出家园云贷服务。家园云贷具有时限短、授信简单、利率适中的特点。时限短即贷款期限通常在3 年以内,对于申请短期贷款的客户可以纯信用贷款,无任何抵押物,且贷款利率最低为1.2%/月。

家园云贷自上线以来,发展迅猛。来自世联行披露的数据也显示,2013 年全年放款1.5 亿元。到2014 年4 月,家园云贷单月放款金额已经超过1 亿元。“世联行做了6000、7000单,逾期违约的贷款单数可以忽略不计。而且85后是互联网的一代,年轻人小两口容易月光,家园云贷可以有效地解决其置业首付问题”,陈劲松坦言。

可以看出,世联行涉足的互联网金融仍然和主营业务有关。不过,世联行是轻资产、服务行业,如果想长远解决资金问题就需要互联网金融,需要拓展P2P.“尽管世联行有很强的资产端,但是缺少互联网的平台,尤其是流量很大又很专业的房地产网站做支撑。”陈劲松指出,搜房的流量这么高,双方合作将为世联行家园云贷的资金来源提供重要的补充。未来会在互联网P2P方面有进一步的探索。

谈及互联网P2P的具体计划,陈劲松表示,P2P平台是未来发展的重要方向,短期内会和金融机构合作,即由金融机构来出钱,我们作为金融机构的捆绑。

就在陈劲松与莫天全谋划互联网P2P的美好战略愿景之时,7月15日,新浪与易居中国联合打造的互联网金融服务平台“房金所”正式上线,并于7月18日推出易居网贷和乐居网贷,这两款理财产品皆是针对置业者购房消费的借款需求。当晚,易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱在微信里表示,搜房入股世联行、合富辉煌醉翁之意在金融,如今被易居先行一步。

看来互联网P2P的战争已经打响,究竟谁是胜者还需要假以时日。

以2013年搜房、世联行的业务营收占比为例,世联行线下的代理销售业务、顾问策划业务、资产服务业务以及金融服务业务占比较大;而搜房的市场营销业务、房源服务、电子商务业务等线上服务占优。由此可见,两者的合作具有极强的互补性。

陈劲松更是盛赞,此次合作让世联行傍上了一棵大树。据悉,搜房在全球336个城市及地区开展业务,以中国大


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