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旭辉的阴影
本刊记者 吕舒扬 2014-8-1 0:00:00

在克而瑞7月发布的《2014年上半年中国房地产企业销售TOP50》排行榜中,旭辉控股集团有限公司(00884.HK,下称“旭辉”)以110.8亿销售额跻身第21位。一直以来,旭辉的高速成长依靠“短平快”的快周转方式,遵循“三高一低”的战略,即实现“高周转、高品质、高价值、低负债”的平衡,通过大量拿地扩大规模,而非依靠提高自身经营能力、提高利润率。这种模式缺乏稳固的根基,伴随高增长带来的现金流压力、产品质量问题都为其埋下了隐患。

被拔高的销售排名

在排行榜中,旭辉以110.8亿元的销售额跻身“销售金额TOP50”第21位,以86万平方米的销售面积跻身“销售面积TOP50”第35位。110.8亿元销售额刚刚超过旭辉2014年销售目标220亿元的一半,这个业绩算是给了野心满满的旭辉上半年一个还过得去的交待。但在7月2日,旭辉自己发布了2014年1到6月的业绩公告。公告数据显示,上半年旭辉的合同销售金额为102亿元,合同销售面积约81.6万平方米。按照旭辉自己的数据,其销售金额排名应在第32位,销售面积排名应在第38位。

第21位与第32位对一些第三梯队的房企来说或许没有区别,但对旭辉来说意义重大。因为旭辉此前一直在标榜自己已然进入TOP30的地位。前不久,旭辉获得了由中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合颁布的“2014中国房地产上市公司综合实力50强”排行榜中的第24位。如果上半年的销售金额也能排进前30,那无疑就坐实了旭辉30强的地位。所以,被错误地排进销售金额30强的,对旭辉来说是个幸福的意外。

对此,《地产》记者致电旭辉副总裁朱瑜先生了解情况。他说:“旭辉只能对自己披露的数据负责,克而瑞可能有其他数据来源。如果第三方机构的数据严重偏离事实,旭辉当然会站出来为投资者解释清楚。但差异不大的情况下,旭辉并没有必要说什么,还是请投资者根据旭辉官方数据自己判断。”

旭辉年报中的合同销售额是102亿元,此销售金额虽然不少,但还不到旭辉定下的2014年全年目标220亿的一半。对此,朱瑜说:“旭辉毕竟还不够大,销售金额存在季度差异实属正常,一般来说,下半年销售应该会有提高,完成全年220亿的目标不成问题。”

粗放扩张

2013年,旭辉的营业收入达到119.09亿元,同比增加46.23%,毛利润达到30.69亿元,同比增加59.35%;但其毛利率只有25.8%,同比仅增加2.1%.核心净利润率12.8%,同比也仅增加1.5%.可见,旭辉的高速扩张比较粗放,并非依靠提高自身经营能力、提高利润率。这种粗放式的扩张受整体市场行情影响很大,也很容易受到资金掣肘。

搜房网近日发布的上海房企销售排行榜显示,旭辉以31.8亿元位列销售金额排行榜第六名,以面积18.15万平方米位列销售面积排行榜第三名,仅仅排在绿地、万科之后。其实,上海是旭辉的安身立命之处。根据其业绩公告数据显示,旭辉在长三角地区销售金额在整个集团中的利润贡献占比,已经由2013年的57.4%提升至61%.朱瑜说:“长三角板块是旭辉最大的板块,而长三角最大的贡献来自于上海。但旭辉也正积极向全国十几个一二线城市扩张。”

2013年年报显示,2013年旭辉取得了不少土地,共有21个新项目,总规划建筑面积及其应占权益建筑面积分别约为380万平方米、270万平方米。而2012年新购土地建筑面积只有133.51万平方米。2013年,旭辉应占土地的收购代价约为107.72亿元,土地收购平均成本约为4050元/平方米。截至2013年末,旭辉应占土地储备建筑面积758.05万平方米,同比增加28.52%.旭辉所拥有土地储备的平均单位成本按其应占建筑面积计算约为人民币2900元/平方米。

旭辉在2013年的合同销售超过94%来自一线和二线城市。旭辉坚持以长三角为核心并重点布局一二线城市的拿地策略,固然是想要集中力量发展区域优势,但也容易陷进市场风险中。一旦上海等一线城市受到市场、政策等因素影响导致销量不尽如人意,现金并不充裕的旭辉很难像第一梯队房企那样凭借雄厚的资金实力渡过危机。

此前赴港上市的武汉光谷联合集团的董事长黄立平先生曾公开表示:截至2013年12月31日,光谷联合的平均购地成本为395元/平方米。购地成本越低,受市场风险影响越小。对比可见,旭辉的拿地成本显得过高。《地产》记者调查了旭辉在上海、北京的楼盘网签销售情况,截至7月11日,所有已开盘项目的未售出房产约占可售总数18.21%.在扩张的高速路上,旭辉必须时刻绷紧神经,以免从悬崖边跌落。

朱瑜对《地产》记者说:“必须承认,从整个行业来看,要让2014年的销售像2013年那样火爆是不现实的。但刚需产品依然比较畅销。比如旭辉在重庆、上海的刚需住宅项目,开盘就取得了出色的销售成绩。而滞销的项目,在当前经济背景下,多集中在休闲度假型项目,也就是高端物业。旭辉90%的项目属于刚需型,所以我对销售很有信心。”

2013年,旭辉董事长林中曾对媒体表示,旭辉在达到四五百亿的规模之前都会维持高速增长的战略。而据业内人士分析,有扩张意图的企业大部分都会采取大量拿地,快速周转项目来进行规模扩张。截至2013年末,旭辉有42个开发中或持作未来开发的物业项目,应占总建筑面积约为690万平方米。其2013年合同销售建筑面积142.83万平方米,同比增加39.2%.也就是说,即使今后几年的年均销售面积不再增加,现在的土地储备也仅可供旭辉卖不到5年。据去年年底花旗银行关于旭辉的研究报告披露,董事长林中对于未来几年年复合增长40-50%直至销售达500亿元的目标感到满意,承诺2014年旭辉可售面积将增加一倍,并会拿出销售收入的40%来增加土地储备。根据旭辉的高速发展战略,其在2014年下半年很可能继续大举拿地,否则就无法支撑其扩张速度。

但在2013年内,旭辉就土地收购及相关款项产生现金流出约为86亿元。而截至2013年末,旭辉拥有的现金仅为71.61亿元。也就是说,如果其按照去年的速度继续拿地,旭辉今年的现金是远不够用的。而这表示旭辉要么解决资金问题,要么必须放缓扩张的脚步。对此,朱瑜对《地产》记者说:“资金问题,旭辉可以通过寻找合作方共同拿地来解决,这也是时下地产界的大趋势。另外,从拍下地块到实际付款,一般会有几个月的期限,不同城市不一样,有的三个月,有的九个月。拿地的时候,旭辉都考虑了付款期限,能尽量错开资金流出时间,避免短期内的现金流紧张。”

当然,高速扩张未必就等于高风险,成长型的企业难免会遇到一些资金压力。

但旭辉的致命之处正在于其没有稳固的成长根基,缺乏对产品质量的把关,损害了在消费者心中的声誉。这对其长远发展是非常不利的。近年来旭辉的产品频遭诟病。2009年7月,位于上海宝山区顾北路的旭辉依云湾项目便爆出楼房底层外墙沉降开裂、内墙面裂缝等问题。同一时期,合肥市建委派驻政务区工作站对合肥旭辉花园做出批评通告,发现旭辉存在压缩施工工期、安全防护不到位等问题。2011年9月,浙江嘉兴旭辉广场被媒体曝光,房屋天花板出现严重变形。2012年2月,北京旭辉紫郡的业主们开展了声势浩大的维权行动,称项目涉嫌偷工减料以增利,导致房屋质量下降、存在安全隐患;业主还反映了开发商将公共绿地圈卖给一、二层业主而获利、赠送的阁楼面积缩水等问题。2013年6月,多位上海青浦旭辉玫瑰湾的业主纷纷在微博上爆料,开发商当初购房承诺的一户一车位和人车分流根本未实现;为了在6月底交房期限前通过验收,开发商正私自铲平小区绿化草坪,砍掉树木等以改造为车位。

互联网时代,谁也不能阻挡信息的传播。旭辉如果不能改善其产品质量在消费者心中的印象,其公司形象、销售必将受到消费者以脚投票的惩罚。

融资 再融资

旭辉的注意力似乎从来没有放在产品本身,而是始终集中于“钱”。为获取更多的项目资源,旭辉使用了金融杠杆。年报显示,截至2013年末,旭辉的净负债与股本比率为67.6%.同期,旭辉的净负债率为72.16%,流动比率(流动资产除以流动负债)为1.6倍。两个指标显示旭辉短期现金流状况良好。但这很大程度上缘于旭辉采取的低价招股扩大股本的策略。2012年11月,虽然没能完成预期的募资目标,股价也在上市当天破发,但旭辉募得了15.3亿港元的资金。这对旭辉近两年将负债率降至75%以下起到了关键作用。

旭辉在融资方面一直没有停下脚步,同时又逐步降低融资成本。

2013年初,旭辉获穆迪、标准普尔及惠誉国际分别授予B1(前景稳定)、B+(前景稳定)及B+(前景正面)的发行人信贷评级。于2013年4月,旭辉发行首次五年期美元优先票据,本金为2.75亿美元,票面息率为12.25%.2013年9月,旭辉进一步发行于2018年到期的美元债券,额外增发本金2.25亿美元,实际年度利息成本为11.11%.2014年1月,旭辉发行新的五年期美元优先票据,本金2亿美元,票面息率为8.875%.同时,旭辉发行2019年到期的美元债券,实际利息成本仅为8.99%.这样,在一年内,旭辉将其五年期美元债券的发行成本,由每年的12.25%降至低于9%. 2013年7月,旭辉与由境外银行组成的银团签订银团贷款融资协议,这是旭辉首次获得规模性海外银团贷款。该旭辉银团贷款是美元/港元双币种的无抵押固定期限贷款融资, 总额约1.565亿美元,还款期为三年,以伦敦银行同业拆息率或香港银行同业拆息率加5.65%的年利率计息。这表明旭辉在为未来几年持续拿地做资金准备。

截至2013年末,旭辉短期借款占整体债务比例减少至21.9%;境内非银行借款占整体债务比例从34%减少至19.2%,同时境外债务占整体债务比例上升至30.4%,而2012年末这一数据仅为 4.2%.通过高效的融资,旭辉的债务压力正逐渐被化解。但愿旭辉的境外融资渠道能持续畅通。


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