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以房养老试点落定
记者 徐景升 2014-8-1 0:00:00

面对日益严峻的人口老龄化问题,“以房养老”模式被管理层寄予厚望。6月23日,中国保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(下称《指导意见》)。按照该指导意见,自2014年7月1日起至2016年6月30日起,在北京、上海、广州、武汉试点实施老年人住房反向抵押养老保险。试点期为两年,面向对象为60岁以上拥有房屋独立产权的老年人。

合众人寿相关负责人向《地产》记者表示,以房养老这个模式目前仍处于试运行阶段,相关政策、法规会随着试点初步完善。比如:房屋过渡到保险公司后,未来是否可以得到收益、房产税赋缴纳比例等,这对保险机构来说将会有所挑战。

目前,各参与保险公司正进行产品设计与试点申报中,尚无一款产品真正面市。

保险“涉房”跃跃欲试

据记者了解,由于“以房养老”在中国属于新生事物,在子女养老的传统观念下,老人将房屋“留给”保险机构的做法势必受到多方面挑战,因此保监会对此非常慎重,设立了两年的试点期,并希望通过试点的方式,逐步积累经验。

另外,在选择城市方面,保监会决定仅在部分一二线城市开展试点工作,如北京、上海、广州和武汉等,北京、上海、广州属于经济较为发达,保险市场相对较为成熟,老龄人口数量较多,房地产市场容量较大;武汉则属于准1.5线城市,对于二线城市具有指导意义。

“以房养老”保险产品的安全性,也成了保监会最核心要务。因此保监会要求,申请试点资格的保险公司开业满5年,注册资本不少于20亿元,申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%.同时还要求保险公司具备精算技术、专业法律人员以及具有房地产物业管理人员等。

根据保监会规定,投保人群应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。同时,按照保险公司是否参与分享房产增值收益分为:参与型产品、非参与型产品。

针对老年人特点,这份《指导意见》还规定,产品条款简单易懂,业务流程规范可行,使投保老人便于理解和接受,客户的犹豫期不得短于30个自然日,如不愿意继续持有该合同,可选择在犹豫期内解除合同等。

另据媒体报道,目前阶段保险机构正按照保监会要求来申请试点,尚未有保险机构拿到“试点”批文。据记者了解,保险机构很积极,产品不少已接近成型。

总部注册地在武汉的合众人寿相关负责人向《地产》记者表示,合众人寿关于以房养老的产品设计已初步成型,但仍需监管部门审批,以及制定相关业务流程及规范,故开展业务还会有一段时间。

合众人寿还向《地产》记者透露,目前试点的保险产品分为参与型和非参与型两类,其区别之处在于房屋增值部分是否与保险公司分享。如分享增值部分,当房价上涨时,保险公司与投保人按合同约定分配增值收益,投保人所享有的增值收益将按月返还;当房价下跌时,投保人继续按约定领取原保费,保险公司将为投保人兜底。如不分享增值部分,抵押房屋价值增长将全部归属于投保人;房价下跌情况下如何处置的具体细则还未出台。对保险公司而言,非参与型产品的风险较小。

当然,房价下跌风险难以回避,合众人寿表示,对于保险公司而言,可以通过资金的运作、再保险等形式化解或降低这一风险。

华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司策划总监郝荣福表示,尽管中国的“以房养老”目前处于试点阶段,但“技术”问题并不是不可解决。因为以房养老不是中国首创,美国、新加坡等国早就实行,最大的障碍之一还是如何冲破伦理观和文化观的束缚。

美国版“以房养老”

它山之石可以攻玉。以房养老在美国已经成熟。高锐地产战略顾问童颖指出,美国版以房养老在操作中主要是通过所谓的住宅净值释放产品来实现。该产品允许退休人士将之前非流动资产折算成现金用于改善住房状况,获得稳定现金流,偿还债务,享受健康和医疗及其他可以提升退休人士生活质量的服务。

据悉,其典型的产品就是反向抵押贷款。反向抵押贷款在西方国家已经实行多年,它作为社会保障体系(如社会保险)的补充手段,缓解了老龄化人口晚年退休生活的财务压力。

因此,在美国反向抵押贷款产品几乎主导房屋净值变现产品市场。通过反向抵押贷款,房主可以以住宅的净值为基础,反贷出住宅净值相应的资金,所带额度及累加的利息将在贷款人辞世、搬迁或者出售住宅时到期付讫。这种产品是为了帮助反向抵押贷款人使用住宅净值来支付贷款债务,享受余生的无抵押贷款生活。

根据贷款人在住宅内的居住时间,贷款利息可能会累积多年的复利。因为最高还款额是房产的销售收益,所以最高贷款额总是少于当前房产的价值。

在美国,业主可以推迟还贷直到辞世、搬迁或者出售住宅。在美国不止一种反向抵押贷款方式,不同管辖区和适用律法的地区也不尽相同。在反向抵押贷款中,业主不必每个月按期还贷,利息将会随之增加到贷款的余额中。

高锐地产战略顾问童颖指出,在美国想要申请“以房养老”同样需要“资格”。要想获得联邦担保的反向抵押贷款资格,贷款人必须至少62岁,且必须居住在自己的房子内。同时,反向抵押贷款允许的贷款额取决于多个因素,包括贷款人的年龄,反向抵押贷款的产品类型,住宅价值及住宅的负债。通常,年龄越长,住宅价值越高,当前抵押贷款的债额越少,反向抵押贷款的贷款额度就越高。贷款人在住宅内居住的时间越长,反向抵押贷款的贷款额度会随之增加。比如,某人通过反向抵押贷款贷出了20万美元,十年或十多年后需偿还的贷款额可能会达到40万美元。     联邦住宅管理局发行的反向抵押贷款称为住房资产转换贷款(HECM),被视为美国目前最安全最流行的反向抵押贷款项目。因为该项目有美国联邦政府的担保,所以占了大部分市场份额。这一项目承保贷款商的损失而且保证老人不会失去任何承诺给予他们的贷款资金。管理局创立了反向抵押贷款审批前强制性的咨询项目,并在前两年设立了一项低成本的贷款HECMSaver,减少过高的费用,更加方便老人使用反向抵押贷款。

美国近年来,反向抵押贷款项目的增长极为迅速。2001财年,HECM发放量7781份。截至2008年9月财年,HECM贷款的年总量达到112000份,在6年中增长1300%.受金融危机影响,2011年至2012年贷款量有所减少,但从2011年到2013年仍延续了稳健的上升趋势。未来美国老龄化人口占总体人口比重将更高,预期到2025年,美国老年人口将从3500万增长至6400万人,反向抵押贷款的数量将进一步增长。


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