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高库存危机
记者 王崴 2014-8-1 0:00:00

住宅成交量大幅度萎缩,大部分城市的房价开始松动,“降温”,已成为2014年中国房地产市场的关键词。

据克而瑞发布的《当前房地产形式分析及未来预判》报告显示,2014年1-5月份,全国商品房销售面积36070万平方米,同比下降7.8%,降幅比1-4月份的6.9%扩大0.9个百分点。商品房销售额23674亿元,下降8.5%,降幅比1-4月份的7.8%扩大0.7个百分点。全国商品房成交均价6563元/平方米,同比下降0.7%.值得注意的是,今年1-5月的销售面积、销售额同比增幅为负,这是继2008年金融危机之后的首次。

而从国家统计局公布的全国70个大中城市新建商品房价格变动情况来看,与4月相比,5月价格上涨的城市个数由44个降至15个,下跌和持平的城市个数分别为35个和20个。今年5月是23个月以来,70个大中城市房价环比增幅首次由涨转跌,而房价环比下跌的城市数量,也首次超过上涨城市。

易居中国执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱对此表示:“由于供大于求的失衡在逐月递增,造成库存大、去化慢,高库存是降价主因。”

高库存下的降价潮自3月起,降价潮席卷全国,不少二三线城市沦为重灾区,杭州、宁波、无锡、温州、大连等城市纷纷“落马”。

杭州最先开启降价之路,频频曝出多个楼盘大幅跳水促销,老客户打砸售楼处等新闻,最高降价有的竟达到5000元每平方米。为了稳定楼市,杭州相关部门甚至下文,降价15%要进行备案,被市场理解为“限降令”在宁波,降价潮下个别楼盘甚至每平方米降价6000元。丁祖昱指出,这些领跌城市都有个明显特征:库存量高企。而高库存的源头,则来自过热的土地市场。

以杭州为例。2009年,杭州的土地出让金首次超过北京、上海成为全国第一,这部分土地陆续在2010年到2011年转化为供应量。但接踵而来的是国家宏观调控政策以及2011年杭州出台的限购政策,所以2010年—2011年,杭州楼市成交量一直处于冰点,而这部分供应自然都形成了库存。

从2009年开始,杭州就吸引了几乎所有的地产大鳄前来拿地开发,导致杭州土地市场持续升温。2013年杭州全年土地出让总收入高达1326.9亿元,这个数字不但比2012年的611亿元翻了一倍还多,同时也刷新了杭州近4年以来土地出让收入的最高纪录。

丁祖昱指出,像杭州、无锡、宁波等城市,楼市投资性需求较大,由于双限政策的严厉调控,造成目前这些城市的投资需求已经被大量挤出,市场需求明显减少。

有关数据显示,6月杭州住宅均价环比下跌2.06%,在全国十大城市中跌幅最大,而北京和广州跌幅仅在1%以内。而伴随着购买力的下降,截至2014年5月底,杭州商品房库存已突破14万套。

“杭州土地的过于集中供给,给楼市造成了短期供过于求的情况。如果当时适当控制一下土地出让的速度和体量,是可以缓解高库存压力的。” 丁祖昱言道。

其实,杭州楼市的走弱,显现的是房地产市场整体的库存危机。

截至6月底,上海易居房地产研究院监测的 35 个城市新建商品住宅库存总量为26218万平方米,环比增长 2.8%,同比增长22.9%,库存再创历史新高。35个城市月度新增供应量大于成交量,去化周期超过16个月。而温州、济宁、西安、福州、常州、杭州、沈阳、青岛等15个城市存销比已超过20个月。

来自中原地产研究中心统计数据也显示:6月,全国主要的54个城市合计签约住宅套数为170232套,这一成交量是最近数月来的最低点,同比跌幅高达30%.以北京为例,其纯商品住宅成交量已连续六周维持在千套以下的低位。而6月以来,其单周平均成交更是不足800套。

谈到下半年楼市前景,上海易居房地产研究院研究员严跃进认为,市场成交依然持续低迷,部分未消化的新增供应转化成为库存,多数城市库存量面临“压力山大”的窘境,预计全国房价将在波动中延续阶段性下行趋向。

严跃进继而指出,三四线城市楼市风险已经暴露,房价可能下滑。数据显示。三线城市库存保持振荡上行态势。 6月份, 三线城市成交量为 148万平方米,而新增供应量为 213万平方米,库存出现环比增长。

“一些发展过快的城市如浙江金华、江西赣州、辽宁锦州等城市,会面临一个产业转型的机遇。但这些城市把大量资源投入了房地产行业中,对于房地产发展的依赖程度也比较大。尤其在新区建设中,由于当地人口导入速度并没有预期的快,因此导致库存偏高。”

在高库存的阴影下,目前呼和浩特、沈阳、天津、济南等部分二三线城市已掀起一轮限购放松甚至取消的热潮。业内人士指出,这一轮限购暗松或取消未被叫停,得到了监管层的默许,这也意味着接下来除了一线城市外,实行限购的47个城市中,绝大部分将跟风取消或放松限购政策,不过这一轮限购放松并不会掀起房价的报复性上涨。

方圆地产首席市场分析师邓浩志表示:“限购取消之后房价可能会企稳,但不会出现此前几次那种报复性上涨。有一个关键就是房贷仍然偏紧,限贷和限购对房地产市场影响都很大。”

房企需冷静7月1日,克而瑞通过旗下最新升级上线的“房价点评网”对北京、广州、大连等全国21座城市的1107个楼盘的评级进行了下调,其中不乏万科、绿地、万达、保利、中海、碧桂园、恒大等知名房企的旗下项目。评级下调的参考标准为:连续3个月销售量不足10套,同比销量明显低于竞品项目;开盘强销期销量不足推量30%;项目营销出现异动及第二季度相比第一季度有明显下滑。而房价点评网会对每个楼盘给出“尽快入手”、“推荐购买”、“谨慎购买”或“持币观望”的评级,给购房者提供具体的购房指导意见。

据克而瑞信息集团副总裁、全国首席分析师于丹丹介绍,此次被降级的1107个楼盘占克而瑞日常监测的全国4038个楼盘的27.41%,占两成多比例。而此次最新评级后,被评“持币观望”的项目数量为原来的两倍多。

丁祖昱对此表示,高库存压力下,房企销售面临严峻考验,依然需要降价来撬动需求入市。“去化率是衡量一个项目是否热销的重要标准。”

克而瑞“房价点评网”数据分析显示,目前去化率在60%以上的房企有14家之多,从类型来看,可分为两种:其一,是高周转类型的企业,这类企业普遍对销售率的要求较高,如阳光城,上半年的去化率为62%.其二,是对开盘率有严格要求的企业,比如恒大。恒大不仅提出开盘销售60%才达到及格线,而且对单项目总推案货值和总销金额均有一定要求,因此保持新推项目65%的去化率。典型项目如重庆恒大照母山,项目首开便推出近1500套房源,当日去化超八成。

去化率处于50%-60%之间的房企,以老牌企业万科、保利地产为代表。这类企业新盘去化率都能保证在70%以上,老盘新推的项目在40%-50%左右。

而在冷峻的市场行情中,也有三类房企实现了业绩快增:一类是聚焦三四线城镇化的房企,如碧桂园、华夏幸福、恒大。其中增幅最快的是碧桂园,业绩同比增长74%;一类是降价促销力度较大的房企,如万科、雅居乐。万科依赖品牌品质、大幅降价,达成销售额1018亿元,在上半年就突破千亿;一类是“短平快”的快周转房企,如旭辉、阳光城、正荣、泰禾。

丁祖昱表示,对房企而言,下半年仍将处于考验期,降价走量是上策,多管齐下加快去化。“三季度开始,是房企降价销售回笼资金的大好时机。如要降价,房企应讲究策略:如果是在比较平稳的城市,争取率先降价的效果较好;降价要一步到位;前期去化较大的楼盘不宜直接降价,可采用暗折/特价房形式促销。”


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