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二三线城市政策松绑预期加强
《地产》杂志专栏 北京中原市场研究部 靳瑞欣 文 2014-5-1 0:00:00

在2014年博鳌亚洲论坛上,李克强总理演讲时说:“坚决不因经济一时波动而采取短期的强刺激政策,短期政策的目标是守住经济运行合理区间,在区间以内政府不加干预,更着眼于中长期,通过推动改革激活市场活力。”

该讲话对于房地产政策下一步走向具有非常大的指导作用,预计政府不再会出台很强的调控政策,但是面对目前分化明显的房地产市场,下一步,一二三线城市的地方政府将会推出促增长的措施,以期强化市场信心,保证经济发展在合理区间内,这无疑是对前段时间坊间传闻限购松绑的城市注入一剂强心针。4月,伴随着信贷环境的进一步趋紧,市场陷入低迷加速期,二三线城市政策松绑预期增强。

自住房供应、需求上涨乏力

3月,北京新建商品住宅(扣除保障性住房)成交5196套,比2月上涨243.4%,与去年3月同比大幅下降51.2%.同时,北京3月二手房成交套数为8943套,这一成交量创2009年全面网签以来同期的最低值。

原因之一,是目前整体信贷环境依然趋紧。主要表现为,一方面房贷优惠折扣基本取消,首套房利率大部分回归基准,甚至上浮;另一方面审批及放款时间延长,由于银行放贷额度的控制,放款时间长的需等待三个月以上。除了住房商业贷款持续收紧,住房公积金贷款近期在多个城市也开始收紧,总的趋势是可贷额度降低。

原因之二,是对今年自住型商品房将会大量入市的预期,大大减缓刚需购房者的步伐,自住房对市场有明显的促观望影响。

原因之三,是近年购房需求上涨乏力,在排除其他干扰因素影响下,2014年成交量低于2013年已是大概率事件。自2011年全国主要城市全面限购实施3年来,限购力度并未放松,市场需求以自住为主。除京沪等少数一线大城市外,多数二三线城市常住人口增长有限,不足以支撑自住需求长期高速增长;从40个主要城市过去三年的新房销售面积来看,虽然2012年-2013年连续两年显著增长,但近三年平均值还是略低于2010年。可见过去4年中,主要城市新房需求量整体平稳。

若以2010年调控以来,主要城市年平均成交量为市场真实需求基准,即使考虑人口总体增长趋势,2014年主要城市成交量仍有可能将低于2013年的水平,业内对今年市场前景不应过于乐观。

二三线限购松绑预期增强

近期,信贷环境未有改善,多地楼盘降价新闻频传,包括温州、长沙、杭州等地在内的多个城市松绑限购的消息开始传出,反映出市场的预期,但未获官方证实。全国限购的46个城市中,除了直辖市、省会城市与计划单列市等重点城市外,还包括徐州、温州、金华、绍兴、舟山、台州、衢州、宁波等三四线城市。

据中原集团研究中心监测,从市场表现来看,限购放松后的次月成交数据的确有短暂飙升,但之后又再度回落,整体市场并无实质性好转。

目前全国楼市分化明显,对于存量增多,销售压力严重的三四线城市地方政府而言,其行政松绑的动力较大。然而,限购放松仅限于短期刺激作用,不足以扭转大势。在货币政策日益趋紧的现状下,降价促销可能是开发企业最现实的选择。

刚需盘快跑求量是第一要务

2014年北京住宅市场出现分化,刚需产品在自住房的上市供应预期和信贷收紧影响下,交易陷入低迷,而改善型中高端需求增长或成为下一步市场成交主力。

北京作为人口净流入的城市,随着单独二胎的放开,对改善型物业的需求必将明显增加。据初步估算,能够生育二胎的家庭往往具有较强的购房能力,这些家庭大多需要中高端改善型住房。

另外,自2008年之后房价暴涨,以刚需之名购房的这个群体一般会在五年的财富增值期后购买改善型住房,这种需求叠加的释放会在2014年到2015年显现。

从目前北京市的土地供应制度来看,房地产项目有被高端的趋势。2013年土地供应增加,多个高端项目都将在2014年集中上市,2014年高端市场的竞争将比较激烈。

未来北京的低端市场将长期面临自住房冲击,刚需盘快跑求量将是第一要务,市场机会将在中高端商品房。


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