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合景泰富Shopping Mall“宫锁连城”
《地产》杂志 本刊特约作者 钱小雨 文 2014-5-1 0:00:00

有地产界“苹果”之称的合景泰富地产控股有限公司(01813.HK,下称“合景泰富”),近日在上海举行全国商业战略发布会,北京。摩方、苏州。合景汇、成都。合景汇、上海。嘉誉国际广场等四地极具个性化特色的商业品牌悉数亮相。

广州主要房地产商之一的合景泰富,至今已走过了19个年头,主营业务涵盖住宅、写字楼、酒店、购物中心等。在规模化发展的同时,合景泰富表示要迎合市场趋势,挖掘更多利润增长点。预计明年、后年推出的这4个购物中心表明,合景泰富将探索商业地产之路。

此前,合景泰富一向专注一、二线城市的高端商业物业开发。合景泰富2013年的可售货量大约为200万平方米,其中商业占40%左右,目前已经储备和在建商业项目达9个。在2013年年报中,合景泰富强调,“集团将继续扩大写字楼、酒店、购物中心等长期持有型商业地产的实有比例”。这4个购物中心(即Shopping Mall)也是长期持有,只租不售。

滚滚红尘的特色之处

住宅领域宏观调控日益趋紧,政策上设置了较高的门槛,限购、限贷政策限制了下游购房者资金的进入。在这种大气氛下,行业龙头企业万科、保利、招商、龙湖、远洋地产等纷纷进入或加大商业项目投入,2013年的商业地产市场显得火热,商业地产似乎成为了众多房企的“避风港”。我们不禁要问,一幅幅战略蓝图之后,合景泰富进军商业地产真的准备好了吗?

据报道,美桥资产管理董事段建设称,随着商业地产热潮的惯性,部分城市商业过剩趋势已经较为明显,空置率远超6%的国际警戒线,这样的情况仍然会持续下去。截至现在,上海已有50万平方米的空置商场。

广东省房协日前发布的《广东房地产蓝皮书2014》指出:“2014年,深圳、广州、佛山拟开业购物中心面积都在50万平方米以上,市场现有商业存量尚未完全消化,又迎来新的集中放量,加之经济增速放缓、电商冲击日盛,预计一线城市新兴商圈及二线城市商业在短期内将面临空置率上升的风险。”广东省的情形,放在全国各大中城市,也多有相似之处。

当市场风险在累积增加时,后发的企业还有机会突围吗?

在手机行业,曾经有过先例。2007年1月10日,苹果公司正式发布首款智能手机——iPhone.当时占据垄断地位的是诺基亚,看好“苹果”的人很少,一款没有键盘的手机有未来么?但后来的故事已然让那些轻视之人大跌眼镜:7年后的今天,“苹果”已经是手机品牌的一哥。

如今,合景泰富把“苹果”视作自己的目标,一系列“苹果式”的个性化破局思维正付诸实践。

记者发现,合景泰富旗下4个项目设计分别有自己的特点:北京。摩方定位“时尚”,零售服饰主打日韩欧美原创,与露天餐厅、酒吧街打造南城的不夜城,弥补了缺时尚元素的遗憾。在设计上,利用商场顶层空间,打造城市森林。地点位于北京南三环崇文门黄金地段,紧挨着新世界中心写字楼和国瑞购物中心;苏州。合景汇定位“全业态时尚购物中心”, 是苏西第一个一站式大型购物中心。在设计上,水晶不规则切面的立面极具特色;成都。合景汇定位“精品时尚的一站式生活聚场”,是成都合景誉峰旗下的购物中心,与成都“金融总部商务区”一路之隔,定位高端。在设计上,下沉式花园与B1层环形通道相连,通透宽敞;上海。嘉誉国际广场定位“休闲购物中心”,挨着上海市中心城区唯一自然生态绿地,开放式规划布局,主打公园般的休闲购物氛围。

合景泰富CEO何伟志颇为自豪地讲,合景泰富将联合Benoy、许李严建筑师事务有限公司、捷德等知名设计机构,各项目因应自身特点而设计。

合景泰富商业地产事业部副总裁黄兴龄强调:“我们在各地的每一个项目都会很不一样。我们希望通过商业地产引领消费者的个性化体验。不同的城市、不同的地点可以被解读成不同的时尚体验。”

与现在不少新推出的20万平方米甚至以上的大规模购物中心比,合景泰富这4个新推项目中,最大面积的成都。合景汇不过是12.5万平方米,最小的北京。摩方仅3.9万平方米。记者查阅现场发放的招商手册后发现,在合景泰富储备及在建的9座购物中心中,过半的规模在10万平方米以下,即使超过10万平方米的购物中心,最大的面积也只有12.5万平方米。

这种以适度的规模吸引人群就近消费,更像是合景泰富有意而为。黄兴龄称,“在电商盛行的时代,‘大’未必是一种优势,便利的优势可能更突出,如果消费场所近在家门口,消费者何乐而不为?”

“只租不售”模式

与目前大多数商业项目选择出售再返租统一经营或保留主力商户位置持有、其余部分出售以回笼资金的做法不同。“这4个购物中心的商铺全部长期持有,只租不售。”合景泰富商业品牌推广部总监简映雪如是说。合景泰富全面布局北京、上海、苏州、成都四地的商业地产市场,“将正式迈入个性化商业地产时代”。

据了解,只租不售在之前很长一段时间内一直处于不太重要的地位。而在欧美等经济发达的国家,房地产业发展稳定,企业资金雄厚,因此普遍采用只租不售,单一业权的现代化管理租赁模式。

“只租不售”的运营方式,资金回流周期长、速度慢,需要很长一段时间的培养才能将商业经营做好,财务策略上也需要保守稳健,而对于目前许多做商业地产才刚刚起步的开发商来讲,通过持有租赁物业获取的经营收入,仍然只是销售收入的九牛一毛,给现金流带来巨大的压力。因此,很多开发商选择分割销售物业的主要原因是资金紧张。

但对于合景泰富来说,只租不售的模式应该不会给现金流带来很大的压力。2013年12月31日,合景泰富的现金及银行结余的账面金额约108.59亿元,同比增加68.5%.不仅如此,2013年合景泰富全年推售项目24个,完成了163亿元的销售业绩,较前一年增加超过三成。年报显示,2013年集团的年度利润约人民币27.5亿元,利润率较2012年的25.1%上升至29.0%,维持了较高水平。年报显示,2013年,华东市场的销售额已占整个销售额的38%.其中,上海有5个项目为这一成绩做出了贡献。2014年,还将有三个位于上海的项目的商业部分入市。另据透露,合景泰富近期成立了专门运营商业地产的部门,目前主要是在华东地区增加商业模块。


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