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防范风险的“第十人法则”
鼎创投资董事长 白勇 文 2014-1-1 0:00:00

电影《世界僵尸大战》中提到一条“以色列第十人法则”:主人公问摩萨德的高级管理人员:“你就因为在信号里读到了僵尸一词就开始大兴土木?”

“这种消息我当然也会怀疑,但是在20世纪30年代,犹太人不相信他们会被关进集中营;1972年,人们也不愿意相信慕尼黑奥运大屠杀;1973年10月,第四次中东战争爆发前的一个月,我们眼看着阿军的行动,但是没有人认为那是一种威胁。一个月后,阿军差点让我们溃不成军。所以我们决定做出改变。”

“什么改变?”

“第十人理论,如果我们九人读相同的信息,而得出同样的结论,第十人要做的就是提出异议,不管看上去有多不合理,第十个人得考虑另外九个人都错了的特例。”

“你是第十个。”“没错。”

大家都相信同一件事,得出同一结果,在以色列人看来蕴藏着巨大的风险。房地产投资也不例外,风险无处不在,如何识别、规避和应对风险是投资的要义。

“风险”一词源于古意大利语Risicare,原意为“害怕”。害怕什么呢?害怕损失,风险就是发生损失的可能性。为什么会发生损失呢?因为现实世界或者未来的现实世界,与我们所想的或所要的不相符合。

基本上,产生风险的原因大体可分为两类:一类是我们不了解真实的世界,对已发生的事情没有掌握足够信息;另一类就是对未来世界的不了解。

解决第一类风险,需要加强投资决策之前的审慎调查,包括了解合作对象、调查财务和法律状况;调查不同国家的政策税收法律和社会环境、调查所购土地或物业的底细,等等。

北京西二环广安门外南街有一座已烂尾23年的别墅,用地是1000年前的金中都太液池,1988年,土地被按照当时的方式出让,后确定为北京文物遗址,1991年停工后便一直保持现状。早些年,该项目一直在市场上流转,笔者在2004年还接触过这个项目,发现其已转卖了好几次,很少有人清楚最开始的情况,这种项目的政策风险、或有负债风险非常高。如果投资商贸然进去,就只能长期套牢了。

对于第二类风险,即未来的不确定性,索罗斯有一个分析,认为有三种情况要面对:A. 你知道风险事件的自然特性和可能性(比如说扔硬币);B. 有时候你只知道这个事件的特性,但不知道其可能性(比如一只指定股票20年内的价格);C. 有时候你甚至连未来可能伤害到自己的事件特性都不清楚(比如黑天鹅事件)。

A和B可统称为一种“我们知道我们不知道”的风险,C是一种“我们不知道我们不知道”的风险。

对于第一种“我们知道我们不知道”的风险,最好的心态就是牢记墨菲定律和海恩法则。墨菲定律(事情如果有变坏的可能,不管这种可能性有多小,它总会发生)让我们对最坏的可能,哪怕概率再小也要做好准备;海恩法则(德国飞机涡轮机的发明者,他提出的一条在航空界关于飞行安全的法则,该法则指出: 每起严重事故的背后,必然有29次轻微事故和300起未遂先兆,以及1000起事故隐患)让我们重视自身的警惕心、责任感和勤勉。其风险管理策略就是对各种风险都有一种概率的判断,尤其是尾部(不管是钟型曲线还是其他分布)风险,并做出不同的对策。同时要问自己,可能发生最坏的事情是什么?我们是否愿意和能够承担?

鑫苑置业在投资海外时,先完成两宗小业务,一次是收购一块土地然后转出;另一次是整购一栋公寓楼然后销售,通过两次风险有限的投资积累经验,然后逐步扩大投资。

对于第二种“我们不知道我们不知道”的风险,形象地描述是:猪圈里的猪从出生开始每天都过得很开心,因为每天都有人来喂吃的,看起来这种自然老死的命运是注定的,直到有一天屠夫提起刀改变了一切。

有些房地产开发商总是不停地滚动发展,项目越来越多,规模也越来越大,看似公司的发展会无限持续,直到有一天,雷曼兄弟倒闭的消息传来。

金融危机、房价暴涨暴跌、大公司倒闭和战争等总是突然爆发。事后研究时,人们总会发现其根源是显而易见,以至于过后很难理解当时的人们怎么会毫无知觉。

对于这种风险,最好的对策就是永远保持敬畏之心,运用“第十人”思维,随时跟踪新的信息,不断去突破旧模式和成功因素。


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