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北京房价居高不下的原因
北京中原市场研究部 靳瑞欣 文 2013-11-1 0:00:00

北京六环内很难找到低于两万的楼盘,更有业内知名人士放出豪言,北京四环内房价将突破10万元/平米,引发众多议论。撇开豪言不论,北京今年房价水平在全国确实排在第一,但北京的调控政策在全国最严的。北京房价处于上涨态势,除了常规供需原因外,还有一些特殊原因支撑。

北京房价涨幅全国第一

国家统计局发布2013年8月份70个大中城市新建商品住宅销售价格数据显示,与去年同月相比,70个大中城市中,上涨的城市有69个。8月份,同比价格变动中,北京最高涨幅为19.3%.据中原领先指数数据显示,从2012年3月到2013年6月,北京二手住宅价格指数累计上涨达29.4%,涨幅位居四大城市之首。

与此同时,目前北京新建住宅的实际销售均价已经超越上海,当之无愧地成为中国房价的“首都”(北京新建住宅成交比例中,五环外占比高达85%)。

国五条细则北京最严

在2013年3月底北京发布最严格的国五条落地细则后,调控政策仍然持续出台:4月1日,北京市对二手房交易过程中,个税征收进行详细规定;4月7日,北京提高二套房贷首付比例至70%;4月10日,北京市住建委主任杨斌表示,北京市正在研究自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理政策;6月6日,北京住建委规定开发商禁止直接收取商品房预售款,而是需存入银行的专用账户;6月14日,北京市住建委发布通知,要求对商业、办公等非住宅楼栋,以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋,申请预售许可时,7层(含)以下的建筑需结构封顶;7层以上的建筑需建至规划层数1/2以上(且不低于7层)。

对于“国五条”争议较大、影响较强的20%差额征税政策,除北京有实施实例外,多地采取回避政策。甚至杭州、南京等多个地区出现“一句话”细则,仅提及将严格执行国办发〔2013〕17号文(即“新国五条”),并没有明确提出要执行房屋转让个人所得税按“转让所得的20%计征”。

住房需求和土地资源稀缺

城市化进程在未来一段时期内,还将继续呈加速态势。按目前年均1.12%的城市化速度(2005年到2012年的平均涨幅)估算,每年平均有近1500万农村人口转为城市人口。如果城市化水平提高到70%,城市就要增加4亿人口。不断扩大的购房队伍与城市有限的土地供应之间的矛盾,必然导致房价不断上涨,这是由价值规律决定的必然趋势,也是房价上涨的根本原因。

投资性需求助长

我国居民储蓄率高,城市化进程和经济快速发展,导致人们对通货膨胀的担忧和房价上涨的预期,通过买房实现保值增值成为许多居民的投资选择。不但富人买房投资,越来越多的工薪阶层也加入其中,有不少地方,投资买房比例甚至超过了居住买房。

2012年,据新华社报道,在京沪深三地各取样2000名购房者进行需求调查显示,在北京的调查中有62%的登记购房者表示如果手上有剩余资金,房产将是首选投资目标,而这一数据在上海也达到了51%.大量投资者进入楼市炒房,直接助推了房价飙升,造成越有房越买房、越没房越无望的局面。

公积金贷款支持力度加大

有数据显示,公积金贷款占成交量比例中,在2012年首次突破了30%,可见在2012年特别是上半年,公积金对自住住房的支持力度非常大。单套房贷款公积金贷款额持续上涨,在2012年达到了63.3万元,创历史新高。公积金“只认房”的政策,是2012年下半年,楼市改善性需求占比逐渐增加的最主要原因。支付能力强的改善型需求的入市,也间接促进了房价加速上涨。

大规模基础设施建设

北京从2011年开始,大兴线、亦庄线、房山线、八号线等多条地铁线开通,导致北京六环周围的商品住宅成为北京刚需的主要购买地,市场成交量快速回暖,也导致了房价上涨加速。

其他上涨原因

北京2012年到2013年一季度的房价涨幅过快,导致现在虽然在踩刹车,但惯性上涨依然很大;整体市场购房者的预期没有发生明显变化,看涨预期依然强烈。市场短期供需结构难以扭转,供不应求的局面依然持续;市场预期的限房价竞地价的地块还未形成明显供应市场;开发商资金情况良好,2013年很多高地价地块的出让,影响了开发商的定价预期。


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