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通州“拼跌”换量记
《地产NEW HOUSE》地产杂志 2012-7-1 0:00:00

    “通州拼跌何时了,换量知多少。小楼昨夜又打折,业主不堪忍受维权中。刚需改善应犹在,只是政策改。问我存量几多平?恰如一河碧水向东流。”话虽戏谑却道出通州楼市让买房人又爱又无奈的矛盾心理。

    作为距离CBD最近、起步规划最早、市场认知度较高的新城,通州楼市是历次调控期的“风向标”。2010年春,通州商品房售价曾一路高歌涨到了25000~30000元/平米左右。而今,亚豪数据显示目前通州区主力销售楼盘的均价基本位于14000~16000元/平米的区间,个别项目甚至推出万元盘,与两年前相比可谓腰斩一半。

    世联地产数据显示,今年5月通州楼市共成交885套,比4月增加了18.6%,成交量企稳回升与开发商“割肉”有直接关系。除此之外,轨道交通等利好因素,也在“通州热”中扮演了重要角色。因为拥挤程度日益加剧,快速连接通州和CBD的地铁八通线,对买房人的吸引力正在减弱。但后续交通优势因地铁M6号线开通的日益临近,而得到强化。地铁M6号线与地铁一号线和八通线基本平行,横贯北京城东西。未来,该线路必将成为连接通州与中心城区的便捷通道。

    “拼跌”何时了

    世联地产统计显示,截至今年5月31日,通州商品住宅存量达12527套,共134.19万平米,按照目前区域销售速度至少需要25.3~26.9个月才可能完全消化。同时,由于前一轮的过分开发,通州二手房市场也积压了大量的低成本房源,因此新盘的去化压力很大。此外,与通州一“环”之隔的燕郊、香河也正在不断分流寻求在京东置业的客群,如不限购且精装交房的燕京航城均价只有7300元/平米,只是通州新盘入市均价的一半,价格优势不言而喻。

    因而,从大幅打折的京贸国际城,亮出成本价的东亚逸品阁,万元盘自由筑到五折揽客的金隅。花石匠,通州楼盘不得不靠“拼跌”战术俘获买房人的芳心。

    2011年11月,京贸国际城率先扛起降价大旗,以13400元/平米起步价,创当时通州在售新房的最低价。随即东亚。逸品阁以折后均价11553元/平米再创新低,同时主动公开了房价成本12347元/平米。由于该项目靠近东六环,区位、交通、配套并无明显优势,且为小盘,供应量有限,并未引起看房团的重视。

    同样位于六环的金隅。花石匠,趁势推出“半价房”,引起千人抢购。到达现场方知该半价房仅一套,东西朝向,88平米,总价67万元,现场摇号。其余报名者还有机会选择7折或其他折扣的房子,实为蓄客造势。

    此外,另一商住项目金隅。自由筑以9800元/平米的起价入市,跌破万元,再次刷新通州新盘入市低价纪录。亚豪机构副总经理高姗认为,随着大量项目开始加入深度降价行列,通州区域成交复苏情况逐渐开始明朗。

    换量知多少

    以成交量视之,2012年1~2月,通州商品房共成交708套,而3月以来每月成交量均在800套左右,企稳回升的成交量与开发商降到位的价格策略有直接关系。

    其中,K2.百合湾因赠送面积较大,成为通州“拼跌”换量的代表,在售均价21014元/平米,折算后16000元/平米左右,以126套位居5月通州楼市成交量榜首,自2012年以来共实现成交608套。华业。东方玫瑰的打折力度紧随其后,14042元/平米的超低价格优势明显,2012年以来共成交418套。

    看房当天恰逢周末,K2.百合湾的沙盘处围满两圈人,休息区亦座无虚席,每桌客户的眼睛都紧盯着售楼员的计算器,一套朝向佳的两居室甚至引起四家买房人的“肉搏”。

    随后,看房团众人顶着烈日穿过正在施工的马路,涌进金隅。花石匠售楼大厅。记者观察到沙盘、茶歇区及样板间访客络绎不绝。据统计,该项目今年4月销售单价为14767元/平米,当月成交5套;4月底均价降至12820元/平米,5月认购达110多套,成交54套,是4月成交量的10倍以上,可谓收效明显。据悉,金隅。花石匠引进的名校北京实验二小已建成,只是对于众多看房者关注的师资力量问题,销售人员称尚未确定。

    因地处东六环,周边配套有待开发,交通配套不甚理想,距离八通线的始发土桥站还有1公里左右等现实问题,也遭到看房团的一致诟病。

    与金隅。花石匠一街之隔的华远。铭悦,主打刚需精装房,均价16000~17000元/平米,样板间的精装标准可圈可点。主力户型为56平米一居,78~90平米两居,127~141平米三居,项目配套2万平米的独立商业和幼儿教育中心。

    不过从拿地情况来看,华远。铭悦折合楼面价为9400元/平米,金隅。花石匠楼面价约8200元/平米,结合目前的售价来看利润空间都不算大,已难有明显跌幅。


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