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在纠结中释放
《地产NEW HOUSE》杂志 采访_刘春岩 记者_陈显仲 2012-7-1 0:00:00



    “不降不行,降之可惜”,面对已然回暖的5月和集中放盘的6月,北京的开发商们在为新品定价而纠结:“买还是不买,不买会不会又涨起来”,面对重新热起来的楼市,购房者们也在为该不该出手“抄底”纠结着。

    北京楼市正处在不稳定的阶段性调整期,“量价齐升”的全面复苏还为时尚早。

    6月初北京楼市的整体成交均价在19000元/平米,相比去年最高点的22000元/平米,虽然降价幅度已经超过10%,但随着刚需大潮的不断入市,成交均价将持续走低。

    因此,楼市的回暖只是单方面表现在成交量上,而促进销量增长的原因主要有三点:首先是信贷金融政策的放松。北京多家银行已经从6月份开始,支持首套购房利率八五折的优惠,虽然不同银行的折扣略有差异,但是金融政策的杠杆作用初显效果。

    其次,被压抑的需求开始集中释放。从今年春节以后,成交增长的“小阳春”一直持续到4月,可谓近些年来最长的一次。

    可见经过去年大半年的市场限购后,被抑制的需求开始爆发。

    最后,面对有可能断裂的资金链危机,开发商们也开始达成共识,价格的调整逐渐回归到合理的范围。这个合理的价格如何界定,答案是:能够刺激购房者购买,达成成交的价格就是合理的。例如近期热销楼盘保利春天里、龙湖时代天街等项目,定价低于购房者预期,使人们觉得买了很值,必然就能促进成交量的增长。

    价格回调不只是“刚需”盘的专利,诸多高端项目也如法炮制。

    比如位于东四环核心地段的保利东郡项目,主打大户型高端精装,年初售价还在45000元/平米左右,而为了促进成交,现在的价格已经将至38000元/平米。

    但应该看到的是,在6月份接下来的时间里,整个北京会有33个项目陆续入市,随着供应量的猛增,市场将不会一直乐观:供应量的加大使得购房者的选择余地更加广泛,但是潜在购买人群却没有大幅增长。因此,整个市场的成交量将不会随着供应量的增加而进一步上涨。

    纵观此次北京各个区域的成交情不难发现,此次市场的回暖是热点楼盘的“个人秀”,而非板块性的整体热销。从5月的报告来看,顺义成交相当可观,但也只是鲁能7号院降价以后走量大增的结果,使得整个区域的所占比重得以上涨。

    未来,北京市场所谓“板块”的冷热现象将不再明显,不会出现明显的整体区域的“火热”情况。

    一个完全竞争的成熟市场,很难再有土地供应集中扎堆的区域,其直接反映就是个别楼盘在市场的小现象会代替大区域的表现。


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