当前位置:首页 > 热点话题 > 别墅回暖风劲
别墅回暖风劲
供稿_亚豪机构 2012-7-1 0:00:00



    5月成交大幅上涨,各大别墅区百花齐放

    进入5月之后,北京楼市整体开始进入回暖状态,别墅市场也不例外。根据亚豪机构数据统计显示,5月北京别墅市场共有52个别墅项目实现成交,环比上月增加8个。52个项目共实现成交别墅286套,成交面积11.1万平方米,环比上月分别增加51.3%、54.2%.与此同时,5月别墅市场成交均价为25854元/平方米,环比上月小涨4%左右。

    2012年京城别墅市场在经历了1、 2月份的成交冰点,3月的一度反弹,4月的继续回落之后,于5月掀起新一轮成交高潮。5月别墅市场成交量仅次于2011年10月,成为调控之后别墅市场成交的第二个小高峰。究其原因,亚豪机构副总经理任启鑫认为,近期从宏观经济与政策方面对房地产市场的支撑力度都不断加大,一方面,5月份央行年内第二次下调存准0.5个百分点,此举预计将再次释放4000亿元左右的流动性,并且发改委对重大项目的审批频频加速,国内新一轮刺激经济政策开始露头;另一方面,虽然住建部一再重申要坚持调控政策不放松,但地方政府根据自身情况对调控政策做出微调,部分也侥幸过关,这两方面原因使得近期业内对于楼市预期普遍看涨。

    具体到别墅市场来看,国土资源部5月18日公布今年全国住房用地供应计划时再次重申,要严格控制高档住宅用地,不得以任何形式安排别墅类用地,因此从长期来看,别墅产品绝对数量的不断减少已成定局,这也是支撑别墅市场成交的深层原因。此外,5月别墅市场供应量的大增则是促进别墅市场成交量大涨的直接原因。

    根据亚豪机构统计数据显示,5月份昌平区共成交别墅101套,成交面积4.4万平方米,占全部成交的比重为35.3%,其中,八达岭别墅区的中海尚湖世家一个项目即贡献成交59套,占据5月别墅销售排行榜首位。另外,地处奥北别墅区的远洋傲北与御汤山两项目也分别实现成交14套与12套。除昌平的这两大别墅区外,位于怀密别墅区的万通龙山逸墅实现成交34套,位列排行榜第二位;中央别墅区的万通天竺新新家园实现33套成交;此外,京东的龙湖蔚澜香醍、城西南的中海九号公馆、首邑溪园与龙熙顺景等也均有成交达成。

    对此,任启鑫认为,5月别墅成交表现当中,虽然昌平区域依然占据了成交量的最大份额,但已打破了前几个月一枝独秀的局面,各大别墅区开始百花齐放,这也预示着别墅市场整体回暖的到来。

    联排别墅占主导,中端产品领衔回涨

    亚豪机构数据统计显示,5月别墅市场成交特征当中,联排类产品占据了绝对主导,当月共实现成交153套,成交面积5.6万平方米,占全部成交的比重为53.5%,环比上月绝对数量增加了66套,成交占比上升了近8个百分点;与此同时,独栋别墅虽然绝对成交数量也有所增加,但是成交占比却由上月的38.1%下滑至28.3%.任启鑫分析认为,一方面,近年来政府一直在严控别墅用地供应,并进行容积率限制,因此从长期趋势来看,独栋别墅这类占地较大容积率较小的别墅产品将不断减少,取而代之的将是以联排类产品为主的混合型别墅社区,而成交的分布也必然与供应情况成正比。另一方面,联排别墅从面积与总价上来看,多为中端类别墅产品,面对的购房人群也多为改善型居住需求的中产阶级人群,而从目前市场情况来看,这一部分人群也是持有“房票”比重较大,且购房意愿较强的客群。

    中端产品的回涨从成交面积特征与总价特征中也有所显示,5月份面积区间位于300万-500平方米别墅共成交166套,成交面积6.1万平方米,占全部成交的比重为58%,相比上月上升3个百分点。与此同时,总价区间500万-800万元的别墅成交连续两个月呈上涨态势,5月共实现成交95套,成交面积3.1万平方米,成交占比也由31.8%上升至33.2%.

    5月供应回升,稀缺产品入市受青睐

    根据亚豪机构统计数据显示,5月份北京别墅市场共有6个项目开盘销售,比上月多出4个,6个项目共提供别墅产品236套,预售许可面积9万平方米,环比上月供应套数大涨257.6%,供应面积上涨12.5%.也创造了自2011年11月以来的7个月的月度供应新高。

    任启鑫分析认为,供应量的回升主要有三大原因:一方面,2012年的销售年度已近半程,由于受到前期调控政策的影响,大量别墅类项目仍处于停滞阶段,与普通住宅相比,别墅项目由于单套总价较高,一旦滞销更容易出现资金链紧张问题,因此为缓解资金链压力,也开始不断增加供应。另一方面,近期需求市场的苏醒,成交量的回升也直接吸引了别墅项目的集中入市,这也是供应回升的最直接原因。最后,由于近期政策环境底部已现,业内普遍认为市场已进入筑底阶段,未来环境继续恶化的可能性较小,因此别墅项目也纷纷开始整装入市。

    从5月入市两项目情况来看,除金科王府与潭墅苑两个月底入市项目之外,其他4个项目当月均有成交实现,其中,万通天竺新新家园项目共推出44套联排产品,当月实现签约31套,成交率高达70%;位于朝阳区的顶级别墅碧海方舟项目仅有的22套独栋产品集中入市,5月共实现签约6套,成交率在27%左右;另外,龙湖好望山与远洋傲北当月成交率分别在7%与5%左右。

    任启鑫分析认为,5月入市别墅项目的当月销售率相比前几个月有明显好转。其中,万通天竺新新家园项目是中央别墅区所剩不多的项目之一,而中央别墅区作为老牌成熟别墅区的代表,其高端配套的充足与豪宅区域氛围的成熟,使得其具备其他新兴别墅区无法比拟的优越性,因此项目一经推出即获得市场青睐。另外一个销量较好的项目碧海方舟是继上月中骏绿洲家园之后,另外一个顶级别墅产品入市的代表,其仅有的22套产品均为600-1500平米定制化独栋别墅,而成交均价更是高达100000元/平方米左右,这类产品由于极其稀缺,因此更容易激起顶尖财富人群的拥有欲望,其22套产品据悉已经被认购完毕。


《地产》杂志订阅:010-85650313/0426
订阅政策:http://www.xindichan.com.cn/article_17949.html
订阅方式:http://www.xindichan.com.cn/article_17950.html