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豪宅“供需两旺”
《地产NEW HOUSE》杂志 2012-7-1 0:00:00


    6月9日,远洋万和公馆开盘当天取得了8.2亿元的销售业绩;保利东郡截止到6月10日,共认购了29套,成交金额达到了2.78亿元;6月9日,西山壹号院三期所推出的千万级豪宅当天认购金额达到8亿元……在6月份北京豪宅市场集中放量的情况下,不少豪宅项目已率先发力,取得了不错的销售业绩。

    与今年5月楼市整体回暖一致,北京豪宅市场的成交量也出现了销售看好的趋势。受此影响,北京豪宅项目开发商的推盘热情明显提升。6月份,北京将迎来少有的豪宅项目扎堆入市的局面。

    从需求方面来看,北京高端市场的投资、改善性需求在逐步增加。尽管限购政策对高端项目的销售会产生影响,但从今年上半年豪宅市场的市场反馈来看,这类拥有经济实力又具购房资格的客群不在少数。

    在改善性需求不断释放的情况下,对于豪宅市场而言,是开发商入市的好时机。随着“禁墅令”的实施,今年二季度成为北京豪宅市场发力期,或将出现供需两旺的市场行情。

    量价齐升

    在今年5月市场转暖之际,北京豪宅市场的表现尤为引人注意。随着5月北京住宅网签量的攀升,千万级豪宅成交量环比涨幅也高于整体住宅市场。一项最新数据显示,5月北京在售的单套价格千万元人民币以上的豪宅共成交188套,环比上月137套大涨37.2%;与5月全市住宅网签量环比上涨34.2%相比,千万级豪宅市场成交量涨幅更大。

    “持续的限购措施让中国的财富阶层有了心理准备,经过一段时期的观望之后,他们有强烈改善居住环境的愿望,已经开始在市场寻找合适的高端物业。”富华置地副总经理姚宁认为,在北京市区高端豪宅项目日益减少的情况下,豪宅的热销势头将会进一步得以延续。

    根据伟业我爱我家统计数据,北京5月成交额排名靠前的金茂府共售出25套,套均总额1824万元/套,总成交金额达到4.56亿元。均价在6万元以上位于朝阳区4-5环的顶级豪宅碧海方舟共成交6套,套均总额6467万元/套,成交总额达到3.88亿元。此外,西山壹号院、公园1872以及五矿万科如园成交量均超出10套,总成交额均过亿元。

    在成交量逐渐回暖的情况下,北京豪宅市场的销售均价也有小幅攀升。据中国房产信息集团统计发布的《2012年5月份北京豪宅市场报告》显示,5月北京4万元以上的豪宅成交均价为53682元/平米,环比上升3.2%.值得注意的是,与上海、深圳等城市高档住宅市场大幅降价相比,北京的高端楼盘在今年还未出现大幅度的降价促销情况。反而在近两个月以来,不少高端项目楼盘出现了小幅涨价的迹象。据数据显示,西山壹号院一、二期现房自4月以来,房价上涨幅度达到10%-15%.比如,270平米的户型从每平方米4.8万元左右涨至5.3万元,而330-340平米的户型从每平米5.6万元涨至每平米6万元。

    此外,今年金茂府第三批房源74套房开盘时,最低预售均价为56040元/平米,比2011年9月17日拿到预售证的第二批房源最低预售均价48161元/平米上涨了16%,与2011年4月16日第一批房源的销售均价45000元/平米相比,上涨了24.5%.其他在售豪宅项目,如合生创展的霄云路8号,目前平均售价亦为5.6万元/平米左右,年涨幅约9%.其他二手豪宅如御金台、东方普罗旺斯、碧水庄园等,也有5%-14%的涨幅。与此同时,在目前这样的市场环境下,金茂府、西山壹号院这样的豪宅在涨价却保持着不亚于普通住宅的销售速度。

    针对北京豪宅市场5月份出现量价齐升的行情,姚宁认为,首先北京豪宅市场的客户是面向全国的富豪阶层,这些购房者对价格不是很敏感,更多看重的是豪宅的保值功能。其次,多数热销豪宅依然靠近城区繁华地段,豪宅项目的稀缺价值愈加凸显。对于有强烈改善性需求的购房者而言,这类产品显然是他们的置业首选。

    “平价”入市

    北京豪宅二季度入市项目的增加,已经显现了开发商对后市趋向乐观的预期。而高端项目在一个月集中上市,且占比近半,却是近几年罕见的现象。据亚豪机构监测数据显示,北京6月份计划入市的33个项目中,包括别墅、公寓、花园洋房等类型均价4万元/平米以上的豪宅项目有16个之多,占到了总开盘量的一半左右。

    迫于市场现状和资金压力,不少豪宅已采取“平价”入市的销售策略,以价换量成了开发商应对北京豪宅市场激烈竞争的手段之一。远洋万和公馆和保利东郡在6月份的热销奉行了低价入市的销售策略,与金茂府、西山壹号院等热销项目采取了相似的推盘手法。

    位于大望京1号地的豪宅项目远洋万和公馆开盘当日销售8.2亿元,迅速成为北京豪宅市场的新贵。据悉,此次项目首期推出包括256平米、280平米、350平米等多个户型,均价在5万-6万元/平米之间,其中,以350平米户型最受购房者青睐。

    据远洋对外公布的均价,此次入市的房源总价都在1500万元以上。在项目上市前,外界对这一项目并不看好,加上身负“地王”的压力,业内猜测此项目会不会也采取“以价换量”的策略,缓解目前远洋紧张的资金链。

    该项目对外报价约为5.7万-5.8万元/平米,在报价的基础上,首期开盘项目会额外增加一些折扣促销,各种优惠后的实际成交价可能在5万元出头。某业内人士指出,如果5万元的价格与其当初拿地时的27529元/平米楼面价相比,基本上属于低价入市。

    位于东四环朝阳公园附近的保利东郡也推出一批价格为3.8万元/平米精装特价房,这个价格大大出乎行业预料。因为该项目拿地时楼面价约为2.7万元/平米。同时,朝阳公园板块作为传统的豪宅项目聚集区,周边项目公园大道、泛海国际等楼盘的二手房价格已达到4.5万元/平米左右,保利东郡推盘价格创下同区域豪宅价格新低。

    在多个项目集中入市之际,北京高端豪宅市场的竞争日益激烈。虽然占据核心独特资源的顶级豪宅项目将愈加稀缺,被人们长期看好。但是对于更多入市的豪宅项目而言,价格的让利空间成为了能否在这一轮竞争中迅速回笼资金的关键。


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