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“百万”定居北京
《地产NEW HOUSE》杂志 记者_李晓蓉 2012-7-1 0:00:00




    两年前,SOHO中国董事长潘石屹曾感叹“北京已经告别了万元房时代”。自去年2月,楼市遭受“史上最严厉”调控,市场骤寒。今年上半年,低价开盘、深度折扣后的“百万”房源频现,且由远郊区域开始向近郊蔓延。

    “血拼”二季度

    根据亚豪机构统计数据显示,5月份北京商品住宅期房与现房累计成交10502套,创造了自去年2月北京出台限购令至今,15个月以来商品住宅月度成交新高。

    与此同时,5月份住宅市场成交均价为20314元/平米,基本与上月持平,同比去年5月则下跌7.8%.值得注意的是,总价在150万元以下的房源共成交5255套,占全部成交比重的51.3%.一季度销售遇冷后,房企开始血拼二季度。数据显示,2012年一季度全国商品房销售面积为15239万平米,同比下降13.6%,环比下降67.5%.开发商为吸引有限的“刚需”客户,折扣和特价房促销都有所增加。近期在京打折项目超过200个,占全部在售项目约四成。具体表现在,折扣项目数量增多,折扣幅度增加。

    “低价入市”与“深度折扣”已经成为市场主题。5月份入市的项目当中,除保利。春天里、龙湖。时代天街等项目依然以低价入市外,大量项目开始深度折扣至底价区间,其中像顺义的鲁能7号院此次推出高层产品均价10900元/平米,相比前期的花园洋房下跌了5400元/平米;北京城建世华泊郡价格下调14%;而橡树湾项目此次推出的最后一栋楼王产品成交价格33000元/平米左右,基本与其前期产品持平,明显低于预期。

    随着北京楼市深度降价现象地不断蔓延,较为火热的几个区域通州、大兴、房山等主力价格区间均已回落至15000元/平米以下,这一价格为大多数首置刚需所接受。

    住宅市场成交量的大幅回升表明当下供需双方的博弈已基本进入平衡期,业内人士认为随着各区域市场价格进入筑底环节,北京楼市也将逐渐进入成交全面回暖的阶段。

    大兴引领“百万”定居潮

    5月份成交量排名前十的项目当中,过半数均价在万元左右,并且由远郊区域开始向近郊蔓延。在几个新城中,大兴成为刚需追逐之地。

    大学毕业工作不到两年的年轻白领李某,5月份将大兴保利。春天里的一套84平米的两居果断买下。李某坦言:“去年开始就等待时机买房子,不能太贵,总价在百万左右,保利。春天里的总价位我可以承受。”

    今年5月5日开盘的保利。春天里,起价为11999元/平米,户型为84平米两居,95平米三居。除户型设计深受欢迎外,开发商还推出了项目“首付可分期”的活动,如84平米两居首付6万元起,而95平米三居首付仅7万元起,其余房款9个月内付清。首次开盘,项目的240套房源很快被市场上的“刚需”客群消化。

    与保利。春天里同样热销的龙湖。时代天街,今年年后更是受到刚需客群热捧。据龙湖项目相关负责人透露,经过8次开盘8次售罄,龙湖。时代天街两居、三居的刚需产品目前已基本消化殆尽。

    相较房山、通州等新城来说,大兴无疑是引领此次“百万”定居潮的先锋板块。

    据中原市场研究部统计,2011年下半年以来,在大兴区域典型的热点项目有13个,其中成交均价下调10%以上的项目达到了7个,上市的纯新盘定价也明显低于之前的市场预期。

    继5月开盘的保利。春天里之后,位于大兴亦庄线的首开。国风美仑,以折后均价11500元/平米的价格再掀大兴“百万”定居潮。该项目6月10日首次开盘推出276套房源,认购达188套。其产品户型为75-80平米两居,90-100平米三居,均价11500元/平米。紧凑的中小户型得到了刚需置业者的青睐。记者算了一笔账,以11500元/平米的价格,按90平米的三居来算,首开。国风美仑总价仅百万出头。

    “百万”品质升级

    两年前房价高企的北京,总价百万的楼盘大多集中在燕郊、香河等“大北京”区域。与之前不得不选择远郊不同,如今近郊成为刚需置业者的主要集中地。通州、大兴这些区域由于房价趋于合理,配套相对完善,成为留住刚需客户的主要区域。

    无论是龙湖。时代天街、保利。春天里还是通州的K2百合湾、华业东方玫瑰,房山的中粮万科长阳半岛等。这些热销项目主要集中在五环外,低总价是诱惑刚需人群的最重要因素。此外,交通方便、户型合理、高品质也是购房者看中的另一重要因素。

    如大兴保利。春天里和龙湖。时代天街两个项目,均为四号线地铁上盖的城市综合体项目。除了无缝接驳地铁,两项目均各自配有完善的商业配套。

    “事实上鉴于刚需阶层自身特点,其对楼盘的要求更为全面。”某业内人士点评,“上班族的刚需客户,多数其更看重项目周边是否有轨道交通与商业配套。”

    高性价比、配套完善的“全功能”小户型最受刚需客户追捧,而这也是大型品牌房企比拼产品力的重要方向。

    万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆近期在接受媒体采访时表示,2012年调控仍不会放松,主要的置业人群仍集中在首次置业与首套改善人群。因此切实贴近刚需市场需求是房企发展的重中之重。

    他谈到万科下半年将继续坚持开发普通住宅的定位,发掘首次置业、刚需客户的核心需求与产品价值。其中在主推产品方面以地铁交通、完善配套、户型优化、小区服务等作为提升点,以此赢得市场。


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