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CBD初战告捷
《地产》 本刊记者 闫娜

出乎人们意料的是,CBD核心区土地出让并未爆出“天价地王”。首批6幅地块平静开标,最高楼面价在18000—26000元/平米之间,远低于此前业界预计的30000元/平米,入围企业名单亦相当理想。显然,“量身定制、限价出让”的政府意志获得了最终胜利。

从厮杀到连横

2010年11月15日晚间,经过3个多月的漫长等待,北京CBD核心区12幅地块第一阶段的评标得分终于被“犹抱琵琶半遮面”地公示出来。在得分表中可以看到,每宗土地的表格都分为“单体递交编号”、“名次”、“总得分”三栏,所有参与竞标企业的名称都被隐去,取而代之的则是递交标书的编号。据记者了解,自2004年北京市实施土地出让“招拍挂”制度以来,这种用编码代替企业单位名称的方式还是第一次。

气氛顷刻被混入几分悬疑。北京市土地整理储备中心一位负责人对记者表示,此次CBD12幅地块的竞标从招标模式上就与以往的“价高者得”完全不同。采用“编码”的方式公布结果,也是出于慎重,避免争议。

“调控时期,这一地块的出让还是比较敏感的。”他表示。这样的一份“编码”结果,不但让政府部门“省去很多烦恼”,也给了置身其中的开发商们“一纸挡箭牌”。不过,这份貌似如“天书”一般的得分表,还是在层层围堵下被轻松“破译”。

在得分表中,12幅地块每宗地块投标方案第一名均得20分,第二名到第五名分数依次为15、12、10、8,其余得分均为5分。其中,编码为A53号的企业得到了5个满分。记者从几位参与投标的房地产开发商处了解,根据投标方案编号,编码为A53的企业为中信集团,此外,远洋、融侨和华康资本联合体、万通、北大方正四家企业也都有满分进账。

不过,先下一城的企业并没有时间用来庆祝,而是要继续争分夺秒地准备标书。一级开发进展较快的6宗地块将在12月7日进入第二阶段投标,其中包括中服地块分拆而成的Z3、Z4、Z5、Z6地块,以及Z14、Z15地块。招标前的答疑会现场一时人满为患。

12月7日,剧情在开标现场峰回路转,竞标单位数目明显缩水,6宗地块仅有16家单位参与竞标,与第一阶段的60多家同时竞争的场面可谓冷清不少。Z3地块竞标个体数由14个变为4个,Z15地块竞标个体数更是由26个骤减到3个。

造成第二轮竞标单位总数锐减的原因之一,可能是政府此前突然抬高门槛,要求所有投标单位须持有土地10年。

据悉,为保证CBD核心区物业的整体品质,这6宗地块不允许再度分割出售。中标人须保持对项目持有、经营时间10年以上。如果遇到特殊情况,必须经过CBD管委会同意后,才可以出售。事实上,目前北京的土地资源特别是核心地块十分有限,开发商在一段时间内自持一定比例的物业,将有效避免囤地、炒地的现象发生,同时避免了商业地产短线操作的弊端。

“很多企业自己一算账就觉得难度太高,地价款一月内要全部付清,余下的施工款只能贷款50%,建成后还需投入更多资金来运营,还要亏损一段时间。如果能卖掉三分之一,很多企业财务压力就缓解了。现在提出10年持有期,企业还需提供未来10年的整体投资运营方案,承诺书中甚至要包括入驻企业名单。”

于是,企业纷纷走向合纵连横,16家竞标单位中,竟有9家为联合体。其中Z14地块的唯一竞标单位甚至排出了正大置地等11家企业组成的史上最庞大阵容——可以上场踢足球了。

链家地产市场研究部首席分析师张月对记者表示,以联合体的形式参与竞争可能更具优势,“因为第二轮的竞争一定会很激烈,在地产大腕扎堆的背景下,竞争者在规划设计及开发实力等方面的差距可能较小,真正的比拼最终会体现在经济实力上。以联合体的方式抱团参与竞标,不管从资金实力还是资源整合能力上,都会更胜一筹。”

某不具名竞标企业人士并不同意这一观点,“单一企业跟联合体同时投标,在资金同等的情况下,从政府角度来讲一定倾向于单一企业。因为单一企业更有保障,你想连体婴儿活动能方便吗,做什么决策都很麻烦,有一家出毛病了还得动手术把他们分开。”

开标结果“去房企化”

第二阶段为综合内容投报,满分80分。北京市土地整理储备中心副主任叶向忠对记者表示,综合投标内容将包括评估和比较投标人的财务及资信,这块占10分;另一个是综合实力评估,占70分。在综合实力评估中,投标价格占40分,开发及经营理念占15分,资质及业绩占到15分。

据记者统计,第二阶段首批6幅地块的最高报价者分别为泰康人寿和标准投资集团(Z3)、生命人寿与联通投资控股集团联合体(Z4)、安邦财险、和谐健康保险公司与标准投资集团联合体(Z5)、北京中农投资联合体(Z6)、正大置地等11家企业组成的联合体(Z14)和中信集团(Z15)。

从已揭晓的入围名单来看,一个明显的特点就是房地产开发企业数量大幅减少,仅远洋地产、恒中北京发展(恒基兆业)、大连万达、北京万通、正大置地、融侨置业以及上海世茂7家房企入围。在融资环境持续恶化的情况下,拿地规则突然加码,使得房企资金压力加大,投标资格受限。

与此同时,金融保险类企业则晋身为投标企业中的最大阵营。中国国际金融有限公司、民生银行、西部金融贸易中心、泰康人寿、标准投资、阳光保险、安邦保险……此外,中信集团本身也具有强大的金融业务背景。

事实上,CBD管委会的相关负责人此前曾对记者透露,从政府的角度考虑,也希望在这次竞标中有更多的金融机构、总部型企业拿地,这才能让CBD更符合“中央商务区”的定位,也能让这些企业成为稳健税源。

以被业内认为是Z15夺标大热门的中信集团为例,截至2009年年底,中信集团总资产为21538亿元,纳税额176亿元,业务覆盖银行、证券、信托、保险等金融业务和房地产、能源、制造、信息产业等多个领域。首次浮出水面的中国国际金融公司,为我国第一家中外合资投资银行,整体实力亦绝非一般企业可望其项背。

“从政府角度来讲,中信自身有造血功能,总部旗下可迁入的企业众多。最重要的是,中信旗下的金融企业何止十家,你签了中信就意味着一揽子签进来一个金融企业群。而其他的竞标单位,基本都是单一的银行或单一的保险,顶多两家金融企业就差不多了。”某业内人士对记者分析道。

在面对包括金融保险类企业和一些国有特大型实力企业竞争的同时,房地产企业相应失去了不少优势。所幸,据招标文件,只有参与第一阶段(规划设计方案投报)投标的投标人方有资格参与本阶段(综合内容投报)的投标(如为联合体,则联合体中必须至少有1家单位参与第一阶段的投标)。因此,诸多房企选择了急抱金融机构大腿,在最终入围结果中占得席位。于是Z3地块出现了中国国际金融有限公司等与万通地产的联合体,Z6地块出现了远洋地产和汇丰银行等企业的联合体。

CBD新地标将出

按竞标规则,第二轮评标占最后结果80%的比重,如果不出意外,这些最高报价者将最后胜出。但就接近综合评标委员会的人士告诉记者,“可能出现第二阶段的最高报价者却在最后的综合评比中失败,毕竟第二阶段针对各个企业综合评比考虑的因素很多。”

据相关人士介绍,由于是综合评比,确实可能存在一些企业或是联合体在第二阶段并不是最高报价者,却在综合评标中领先。比如,对Z4地块报出29.96亿元的民生银行,虽然在报价中位列第二,但是在综合评标中得以领先。

首轮竞标后,中信集团以拿下五个“第一”的成绩变身最大赢家。在放弃Z14、专攻Z15地块的竞标中,又以63亿元最终胜出。如无意外,12块土地中体量最大、拥有北京未来最高地标建筑的Z15将被中信集团收入囊中。

截至《地产》发稿,最终结果尚未公布,但对于Z15地块中信集团显然早有计划。“未来Z15地块上的北京新地标——500米的最高建筑,将不同于CBD区域现状中的任何一个超高建筑,它将是东方的、中国的、民族的。”中信集团有关人士首次透露了未来北京最高建筑的形状:“设计灵感来自中国古代的‘尊’,500米的恢弘建筑拔地而起,庄严肃穆,富有东方魅力。而最值得关注的是,在这栋建筑的中上部,做了一点变形,有些许‘小蛮腰’的感觉,这点变化又赋予了这栋新地标灵动、现代的气质,整个区域的城市景观将因此而提升。”

从有关人士提供的规划设计效果图可以看出,在中信获得第一的规划方案中,未来Z15地块中的9栋超高建筑地下和地上2层都将是连通的,中间为大面积绿地。一个非同寻常的亮点是:中信集团的方案中还设计了有轨小火车,意味着未来人们可以乘坐有轨小火车在这个区域内参观、走动。而从建筑的内部来看,未来最高建筑的顶层将由游泳池以及高档餐厅构成。整栋建筑,每隔几层便拥有一个独立的空间和自己的大堂,非常适合企业总部进驻。

而对于这个方案为什么能在第一轮竞标中脱颖而出,中信方面坦言“在设计上下了大工夫”。除了在该方案能看到的东方神秘而灵动的气质外,整个方案从交通规划到节能、绿地等都出自一个集合了北京、英国等在内的世界上做超高层建筑的最好团队,“如清华大学低碳实验室负责节能部分,英国ARUP奥雅娜公司是工程顾问,MVA公司是交通顾问。”

“如果是从企业背景来看,中信集团无疑是问鼎CBD黄金地块的合适人选。”北京市房地产协会副秘书长陈志这样告诉记者。据了解,此次虽为中信集团出面参与竞标,实际确是北京中信地产担纲具体操作,未来亦将由中信地产从事具体开发工作。

除Z15地块外,Z14地块由于只有一家企业联合体参加第二轮投标,最终归属基本尘埃落定。而Z6地块因为有远洋地产携手香港上海汇丰银行等组成联合体竞标,拥有首轮投标满分、金融背景深厚和远洋作为一级开发商的优势,最终结果也被认为比较明了。不过据知情人透露,远洋地产的目标并非仅此而已。

近日有香港媒体爆料说,由于远洋地产提交的设计方案获得高度认可,北京市政府特意批准,将CBD12宗地块中的四宗地块,交给远洋地产开发,估计成交市价为100亿。但具体详情,爆料中并未透露。

随后的12月13日,远洋地产首席财务长兼公司秘书沈培英即出面澄清道,称远洋地产携手汇丰控股、崇高发展等三家公司组成的竞标联合体,只参与竞投北京朝阳区CBD中服地块之一Z6地块。而对于港媒的此次爆料,沈培英也没有给出一个完全否定的答复。而据记者掌握的资料,于Z9地块竞标中淡定现身的北京涛力投资管理有限公司,其企业法人一栏赫然显示着远洋地产战略发展部总经理的名讳。

价格趋于理性

从中服地块多遭非议引发全城关注,到拆分CBD地块重新入市,潜在的“地王”阴影始终都是业内关心的重点,更成为政府挥之不去的一块心病。首批6宗地块第二轮招标报价揭晓后,多数业内人士评价整体报价理性,由此,政府不仅达到了入住企业“量身定制”的目的,也实现了“限价出售”的预期。

从招标现场情况看,6宗地块招标底价合计164.73亿元,最高报价合计238亿元,溢价不过,大大低于潘石屹等业内人士原来预计的300亿元。16家报价平均楼面价在21000元/平米左右,也低于市场预期。而根据每宗地块最高报价来计算楼面价,Z3楼面价最高可达26000元/平米,也是6宗地块中可能出现的最高价。而早先被预测最有可能出现地王的Z15地块,根据现场最高报价——中信集团给出的63亿元计算,最高楼面价仅为18000元/平米,恰恰是6宗地块预期最高楼面价中最低的。

“从今年整体的招拍挂市场情况可以看出,作为CBD核心区的商业用地,溢价是便宜的,也充分说明了市场是理性的。”北京市房地产业协会副秘书长陈志对记者表示,不应渲染总价地王。“根据CBD区域写字楼目前3.5万-5万元/平米的价格,推算CBD地块成交楼面价在2.8万元/平米左右就比较合适,由此看CBD6地块目前投标价格并不高。”

针对CBD核心区土地出让可能拉高区域房价的说法,有京城地产机构分析认为,CBD核心区住宅均价已达40000-50000元/平米,部分在售楼盘价格高达80000元/平米,对照来看,CBD核心区地块楼面价并不算高;同时由于此次入市的地块均属于商业金融用地,拉升房价的可能性较小。

根据招标文件,各地块项目开发周期均为三年。针对多家投标人的质疑,叶向忠解释说,三年竣工是合同范本,主要为防止恶意囤地造成土地闲置,具体到地块中的超高建筑,投标人可以按照项目合理时间安排工期。


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