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“寒冬”初现三大置业风标
《地产NEWHOUSE》 本刊记者 苏曼

价跌量涨 新城成焦点

据链家地产数据显示,11月第一周期房和现房的成交量均呈现明显上升,网上签约3509套,直逼9月第一周的新房成交量。基于北京市房地产交易管理网统计数据分析,从11月1日到11月7日,期房共签约3321套,现房签约188套,合计成交3509套,环比10月末一周上升了101%,签约量翻了一番,与10月第一周相比,上升了76%.“二次调控确实让一部分的购买意向受到影响,假设有50%的购房者放弃,也不过是由1:10的意向变为1:5,热销情况也在情理之中。”我爱我家研究中心秦瑞这样认为。

而开发商不同程度的价格让步,也让热销的状况得以延展。在11月第一周的末尾,大量新项目终于开始预售。据“链家地产”市场研究部统计,截止到11月8日,11月份新开期房项目一共有8个,拟售均价为21150元/平米,10月份新开期房项目拟售均价为22883元/平米,11月份环比10月份拟售均价下降8%.而其中拟售均价在2万以下的项目有4个,占总项目数的50%.而以刚需主要目标客群的远郊新城,大量项目的集中入市让小户型、低总价的项目成为支撑楼市销量的重要部分。

资金回笼迫切 小高潮将现

当前形势下,流动过剩和通货膨胀预期逐渐增强,政府也加强了对于房地产市场资金安全的控制。“链家地产”首席分析师张月认为,一部分小房企在进入四季度后期也开始逐渐显现出资金紧张。加之预售资金监管执行日期近在眼前,近期也会迎来一个供应的小高潮,而在需求大量观望的情况下,各房企之间的竞争也会更加激烈,如今已有更多的开发商愿意采取打折措施促进销售,而部分小房企或许迫于压力率先降价。

我爱我家研究中心的秦瑞认为,“年底之前价格还会出现5%-10%左右的下滑。但本身年底也不是交易旺季,传统的交易淡季。但12月份也是一个关键点,很多政策又会诱导销售进一步停滞,要有一个终结。不难预测年底之前会有一系列关于税费调整以及贷款利率政策实行,因此12月份交易量会出现小高潮。”

通州:调控寒冬止降回稳

据北京房地产交易管理网数据显示:通州从新政以后截至11月7日合计预售纯住宅项目为12个,提供房源合计为3399套,截至9月前签约仅为340套,而在10月份签约合计已经达到了1015套,单月签约达到了675套,相比之前的月均签约上涨超过7倍。

在“领跌”于第一轮调控之后,自4月16日到9月30日,通州新入市项目的成交量仅为340套,而截至10月31日,已签约套数已经增长到927套。也就是说,通州在“二次调控”首月的签约量达到了587套。虽然火爆的交易数据大部分出于开发商自觉降价所致,但置业者们依然旺盛的需求也让通州的若干新盘颇感意外。

国庆期间,远洋·新悦楼盘三天消化了新推出的200多套房源,“还有很多排队摇号的客户没有选到房。”项目负责人谈道。

限购令的“功劳”

对通州而言,限购令并不总是带来噩耗,当燕郊、香河等地收紧外地人购房的政策一经发布,通州便知道自己“得救”了。9月29日开始,燕郊等地已经开始执行外地人不能提供当地收入证明只能全款购房的政策,全面限贷对北京购房人限贷、限购。

贷款政策一出,使得原本要在燕郊、香河置业的购房者只能支付全款,购房成本刹时间超过了通州购房的三成首付,对于之前很多无力承担的置业者们自然将考虑的眼光放回了通州区域。

“被迫挤回”成为承受能力有限的置业者们的无奈之选,而通州新城的建设启动亦在一定程度上缓解了他们的胶着心情。不仅如此,在通州新城开工的同时,8块商业综合用地亦得以进入土地市场进行出让。虽然有"二次调控"影响通州楼市,但国际新城的概念仍然使该区域被视为未来热土,未来10年,要按照"超前"原则打造通州新城轨道交通,并着力吸引中心城区的卫生、教育资源落户通州,达到北京市转移人口、产业布局的目的。

开发商的低价换量

据亚豪专业数据显示,10月单月通州普通商品住宅售出536套,比9月增加204套,成交价格则由9月的16812元/平米降至10月的15417元/平米,创下4月调控以来的新低。一些自一次调控后便陷入销售“冰点”的项目也在10月份相继以各种变相降价吸引更多意向客户。但从实际成交价格可以看到,主要签约都集中在2万元/平方米以下的项目。

位于通州新城规划区域内的珠江拉维小镇,官方报价超过2万元/平米,但1万抵28万的优惠措施使得实际成交价格仍维持在17000多元/平米;而一直对外报价24000元以上的K2清水湾更是前期推出1-3居板楼赠送9-26平米面积以吸引眼球;月亮河公园虽然将销售均价从每平方米31000元调低到每平方米26000元,可优惠折扣也从9.3折提高到9.8折。报价最高的龙湖·蔚澜香醍,报价21300元/平米,但实际成交均价仅为17500元/平米;国庆期间推出的纯新盘远洋·东方,开盘价16500元/平米,实际成交价仅为15865元/平米。

历数10月在售和即将入市的通州楼盘:富力·金禧花园、华业·东方玫瑰、远洋·东方、龙湖·蔚蓝香醍、金隅·花石匠、珠江·拉维小镇悉数出自品牌地产商之手,价格之争在所难免。

为了冲刺年底销售业绩,加之诸多项目的集中放量,在未来的两个月内由“暗降”转为“名折”是业内人士对通州四季度新盘的普遍判断。

二手房仍供大于求

据专业数据统计显示,目前区域二手房市场仍呈现供给大于需求的局面,房源量增加,而新房市场的集中降价也对二手房市场产生了较大冲击。在成交量方面,10月份已出现了一定的下滑。据相关部门数据显示,10月份1-20日通州区二手房房源量环比9月同期上涨了4.6%.而目前通州区域八通线周边二手房市场均价也基本保持在16500元/平米左右。

经历了4月份首次调控的“领跌”之后,二次调控却未能给通州的二手房价格造成明显下滑。“从目前市场情况来看,五环外二手房市场成交相对平淡,买房观望情绪浓重期待政策调整为房价带来进一步的下调空间,而卖家便更加不急迫出手。”我爱我家研究中心秦瑞这样认为,“经历了2008年的市场冰冻期,多数卖家的心态已然波澜不惊,仍然不肯轻易的下调报价,因此造成了成交量明显下滑也是必然。”

推荐项目:

富力金禧花园

楼盘类型:普通住宅

项目位置:通州区 新华大街与新华南路交汇口西南600米

开盘时间:2010年11月中下旬

户型面积:二居87-89平米 四居138-144平米

平均单价:均价18000元/平方米-20000元/平方米

富力金禧花园位于通州核心区,紧邻通州主干道新华大街,周边教育、医疗、商场、超市、餐饮等一应俱全,享受一站式无忧生活。项目距轻轨八通线北苑站10分钟路程,20分钟即达CBD中心。

华业东方玫瑰

楼盘类型:住宅

项目位置:通州梨园镇,梨园南街,距临河里地铁站仅400米

开盘时间:2010年11月

户型面积:60-120平米一至三居户型,部分30平米左右零居,以60-88平方米的一居、两居

平均单价:价格为16000-18000元/平米

华业东方玫瑰,101万平方米人居理想版图,组合多元物业形态,包含住宅、公寓、集中商业中心、步行商业街、高端会所、双语幼儿园、优质小学于一体,约18万平方米城市公园等级的园林绿地。

远洋东方

楼盘类型:住宅

项目位置:通州运河西大街,北侧邻万春园公园,南侧距城铁梨园站直线距离800米

开盘时间:2010年11月9日

户型面积: 主力户型为180平米三居,一梯一户,开盘均价为16250元/平米

平均单价:均价16250元/平方米

远洋东方占地面积约4.6万平方米,总建筑面积约13.6万平方米,项目北侧紧邻2万平方米的景观公园(万春园),该公园作为通州区的一个重要景观与本项目浑然一体完美结合。

大兴:低总价盘集散地

据北京市房地产交易网站数据显示,截至10月19日,位于大兴黄村区域的保利茉莉雅苑推出房源1105套,目前项目销售率超过98%;金色漫香郡9月底推出新房源571套,目前销售率达到87%;而10月17日开盘的首邑溪谷项目,一期推出400多套房源,据项目销售人员介绍,已于开盘当日全部售完。当价格理性回归,属于“刚需”的购买需求便会剧烈爆发。虽然遭受限购和限贷双重枷锁,但大兴小户型、低总价的新盘依然会成为四季度北京市场的热点之一。

新盘价格大战

据调查,保利茉莉公馆7月开盘均价16500元,新里西斯莱公馆1期精装房5月开盘均价18500元,全款9.8折优惠,金地仰山8月底开盘均价16000元,10月2日开盘的首邑溪谷1期房源,以19000元/平方米的价格售罄。新盘的低价入市,是大兴区高成交量的主要因素。

而在上周北京市新开的9个新盘中,3个位于大兴,包括金地仰山、鸿坤理想城以及阳光美景家园,而价格也是“此消彼长”。金地仰山本次开盘均价从之前的1.7万上涨到了1.9万,而鸿坤理想城则从最高2.3万的均价降到了2万。由此可见,短期内大量新盘的低价入市加剧了价格战的火药气味,尤其当预售资金监管制度启用在即,开发商们不得不在此时选择低价换量,用以在年底之前快速回笼资金。

双重利好加身 二手房价格“死扛”

二手房依赖双重利好,对于一部分的楼盘来说,在新盘低价入市的压力之下,二手房的价格不仅没有下跌,相反地一些业主选择提高挂牌价。链家地产市场研究部认为,造成这种现象的主要原因有两点:首先,大兴线开通的利好消息使周边的楼盘价格坚挺。例如,位于大兴线附近的兴政家园,距离大兴线地铁站大约有500米,从4、5月份到现在,价格基本没有变化,大约是19000元/平米-20000元/平米。 其次,周边配套设施齐备使得业主心理价位上升。2014年即将进驻的宜家购物中心,以及多块商业用地的进入,商业潜力的发展迅猛导致业主的心理价位不断的上升,价格下降的难度加大。

另外,有一些新盘周围并没有同类型的二手楼盘,因此可比性也不大。如新里西斯莱公馆,价格更大约在18500元/平米左右,周边并没有同档次的楼盘,而是一些老的小区,价格大约是13000元/平米左右,新盘的低价入市对于二手房的价格趋势几乎没有影响。

土地供应激增 未来受关注

大兴区在2010年秋季土地上市信息发布会上宣布,2010年下半年,全区拟入市的经营性土地项目共13个,土地总面积达268.49公顷,其中建设用地面积181.58公顷,规划建筑面积387.49万平方米。主要规划为居住和商业用地。另外,还有700公顷土地将会在两三年之内进入市场,这些土地分布在大兴和亦庄,主要的用途为金融、住宅、商业用途。“链家地产”根据土地成交数据统计,2009年以来大兴区的土地成交中规划建筑面积大约为48.4万平方米,是2010 年下半年入市经营土地规划建筑面积的12.5%.“供应量的激增对于平抑区域楼面价格起到积极的作用。”链家地产首席分析师张月这样认为。据链家地产市场研究部统计,2010年大兴区成交的土地楼面平均价格大约为,5595元/平米,2009年大兴区的楼面价格大约为5282元/平米。2010年的楼面价格整体呈现上涨的趋势。而年底的这13块土地的集中释放,将会大大增加土地市场的供给,在一定程度上降低楼面价格。

轨道携手商业 拒绝做“睡城”

当“大兴站”的新名字出现在地铁线路指示图之中,大兴线的开通之日便指日可期,一座真正意义上的“卫星城”在北京南部绽放身姿。大兴线开通运营后即能够实现最小行车间隔3分钟,与北京地铁4号线一致。乘客届时将可以从大兴线的最南端起点站直接到4号线的最北端终点站,而“地铁大兴线”的名称也将取消,统称为4号线。“无缝对接”使得大兴黄村新城成为到城中心最快捷的新城之一。

当与城中心距离无限制,“睡城”的趋势便难免入主大兴区域。犹如回龙观、天通苑、通州等早些发展起来的远郊区域一样,缺少具有吸引力的商业氛围使得轨道交通成为一种纯粹的运输工具。城中心的消费、娱乐、休闲、购物等等均无法得到满足。究其原因,大多是因为居住地的产业支撑薄弱,配套设施不足。反观大兴,即将兴建的首都第二国际机场,加之西红门一带的服装及物流产业,大兴未来必将形成一个以物流为龙头的产业基地;而商业氛围方面,30万平米的宜家亚洲旗舰店的落户,火神庙商业中心已经落成,绿地广场正在兴建,新发地批发市场年内搬迁到六环外的同时将腾挪出60万平方米的商业体量,极具竞争力与独特性的商业项目为大兴未来的新城之路带来最为积极的影响作用。

推荐项目

鸿坤理想城

楼盘类型:普通住宅 公寓

项目位置:大兴区 西红门镇

开盘时间:二期礼域2、4号楼2010年11月6日

户型面积:一居60平米-88平米 二居81平米-96平米 三居90平米-141平米

平均单价:19500元/平米

鸿坤理想城位于大兴区西红门,开发建设总建筑规模为140万平米的国际宜居样板城——理想城,其中规划有:120万平米住宅,由高层、小高层、多层板式公寓组成。

金地仰山

楼盘类型:普通住宅 花园洋房

项目位置:金地仰山位于大兴新城北区

开盘时间:2010年11月6日

户型面积:二居 80-90平方米,三居 120-140平方米,四居 180平方米

平均单价:19000元/平米

项目位于北京市近几年兴起的大型居住区之一大兴新城北区,东至兴盛街、西至西旺路、北至乐园路、南至金星路,周边自然环境优美、道路通行状况良好,尤其是地铁大兴线开通在即,使得到达市区更加便捷。

金融街·金色漫香郡

楼盘类型:花园洋房

项目位置:大兴区 南六环与中轴路交汇口西南角

开盘时间:二期预计2010年11月中下旬

户型面积:一居57平米 二居88平米三居90平米

平均单价:待定

项目目前是黄村东区域开发的第一个优质低密花谷小区。充分利用坡地优势资源,通过对园林的精心设计与规划,形成独特的花谷景观。低密形态及欧式风情建筑风格,丰富的产品户型设计,确立了项目的市场稀缺度。

顺义:地铁助推“国门新城”

2010年底,从望京西站至顺义后沙峪站的地铁M15号线即将投入运营。这条被人们俗称为“顺义线”的地铁线路,全线开通后将贯穿海淀区、朝阳区和顺义区。由此,作为北京市政府着力发展的顺义新城,将与望京、亚运村、中关村等城市功能区串联起来。

加之原有的京顺路、机场高速和京承高速路网,顺义与北京城区的距离已不再遥远。便利的交通、优美的环境和完善的配套,使顺义新城拥有诱人的居住前景。

半小时从顺义到市区

对于新城置业而言,地铁无疑是最关键的因素。根据规划,北京地铁M15号线全长38.3公里,一段工程从望京西站至后沙峪站已试运行,预计将于今年12月份开通;二段工程将于2011年底通车;三段工程将于2014年通车。

其中,今年年底即将开通的望京西至后沙峪段全长20.2公里,共有望京西、望京、望京东、崔各庄、马泉营、孙河、新国展、花梨坎、后沙峪九站,望京西站将与13号线实现内部换乘,全程运营时间预计为25分钟,也就是说,乘客花25分钟即可从顺义到达市区。

相比于北京其他几大新城,顺义的产业基础更加雄厚。这也使得顺义新城不会陷入“睡城”的尴尬。在2014年地铁M15号线全线贯通后,将把中关村科技园区、奥运功能区、空港开发区、空港物流基地连成一线。四个区域通过地铁的快速联通后,顺义的临空经济将成为M15号线这条首都经济黄金通道的最大受益者,吸引更多总部型企业入驻发展。

环境配套更具优势

雄厚的产业基础和未来便捷轨道交通让顺义楼市拥有坚实的基点。此外随着新城建设的不断推进,顺义在居住环境和配套上也日臻完善。

作为北京最早的别墅聚集区,顺义原本就已具备了良好的宜居条件。区内温榆河、潮白河两大水系交汇,同时还有森林、湿地等绿色生态涵养资源。除了拥有最多的国际学校外,顺义整体教育环境和教学水平也比较出众。按照规划,顺义新城将建设相配套的中小学和幼儿园,来满足新增城市人口的教育需求。

在2008年北京奥运会结束后,北京市政府将顺义定位于以奥林匹克水上中心为核心的“中央休闲区”。奥林匹克水上公园、潮白河森林公园、汉石桥湿地公园等大量自然生态公园相继投入建设。

而随着新国展的进驻,近年来顺义的商业也迅速发展起来。除了在老城区内拥有众多大型购物中心外,顺义新城之内也规划建设有完善的商业设施。

随着地铁M15号线的开通,轨道交通的便利将让一些工作在亚运村、望京、酒仙桥、燕莎等区域购房的年轻人分流到顺义,以“时间换空间”。另外,M15号线沿线的住宅规划用地也在逐步增多,未来将有充足的供应量。

民生级居住产品兴起

由于此前别墅的蓬勃发展,顺义的居住楼盘长久以来都是大户型、高端化产品占主流。能够吸引区外年轻置业者的中小户型项目相对较少。

在这个“金九银十”,顺义就有大量中小户型住宅集中入市。并且由于部分项目拿地时间较早、土地成本较低,因此在新政压力之下纷纷选择低价入市。

例如9月下旬开盘销售的京汉铂寓,销售均价为16000元/平方米~18000元/平方米,户型面积为60平方米的一居到170平方米的四居;在地处金宝城项目,也在十一期间推出10套活动房源,销售均价约为13500元/平方米;位于南法信镇的马可汇,一期户型面积为36平方米~90平方米的一居、二居,及106-160平方米的三居、四居,开盘均价13000元/平方米。

三级市场前景可期

除了新城开发和新盘销售这两级市场发展迅速外,在以二手房租售为核心的三级市场,顺义也展现出良好的前景。

根据链家地产市场研究部统计数据显示,10月北京市区二手房均价为18176元/平方米,而顺义地区二手房均价约为12250元/平方米。更重要的是,顺义多数二手楼盘房龄较短,因此具备很高的使用价值和性价比。这对于目前还处于房价低位的顺义区来说,无疑会吸引更多购买能力较弱的自住置业者。

另外在租赁方面,顺义新城也具备很强的洼地效应。目前回龙观附近10年房龄左右80平方米左右的中等装修两居,其住房套均租金为3000元/月。同样条件的房屋在望京西,整套均租金约为4500元/月。而目前顺义区域, 95平方米的精装两居住房套均租金为1500元/月,面积在70平方米左右的精装一居,其套均租金为1000元/月左右。

据链家地产分析师介绍,在M15号线地铁开通后,预计居住在回龙观、望京、附近的一部分租赁人群将会分流到顺义区域,进而带动区域租赁市场升温。

推荐项目

马可汇

楼盘类型:普通住宅 公寓

项目位置:顺义区南法信镇

开盘时间:10月底推出二期新房源

户型面积:35平方米~105平方米1居至3居

售价:起价13500元/平方米

项目优势:配套较为完善,汇聚西单、国泰城市商业娱乐中心,牛栏山一中、顺义区第一中学、顺义区第二中学为下一代成长提供便利条件;还有中国医科大学顺义医院、京顺医院,就近解决医疗后顾之忧。

中景江山赋

楼盘类型:普通住宅 公寓

项目位置:顺义区后沙峪镇

开盘时间:2期开盘时间待定

户型面积:95平方米二居,107平方米~150平方米三居

售价:待定

项目优势:中景江山赋待售户型以两居、三居为主,电梯直接入户,观景露台、空中花园、入室花厅等形成了独特的花园式园院宅。项目距离M15号线站点直线距离不超过1000米。

红杉一品

楼盘类型:普通住宅

项目位置:顺义中心城区站前西街

开盘时间:11月

户型面积:63平方米一居,87平方米~112平方米二居,111平方米~133平方米三居

售价:17500元/平方米~19000元/平方米

项目优势:红杉一品地处顺义核心区,地铁M15号线、S6号线(规划中)双轨交汇,多条公交在这里设站。项目周边分布着西单、国泰等商场。银行、娱乐、教育、医疗等配套完善。


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