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地铁物业力扛二手房价
《地产NEWHOUSE》 本刊记者 刘天子

“通车必增值!”的假想,伴随年底5条新轨道的开通,为尚未完全找准方向的楼市注入了一针兴奋剂。

进入8月以来,链家地产新国展门店的中介小张一下子忙了起来,每天带客户穿梭于顺义县城、新国展、奥北看房。他一遍遍重复的话是:“等地铁一通车,这房价就跟着涨起来了,就算买了不转手,出租出去也很划算。”

“很多看房人都知道顺义线年底就要通车了,相信未来升值空间可观,同时一些原本计划在望京、酒仙桥、燕莎等区域购房的年轻人分流到顺义的现象也非常明显。”记者了解到,调控以来,顺义县城的二手房交易量不仅没受影响,反而出现了小幅跳涨,特别是紧邻15号线的沿线楼盘,最近一两月的交易量都呈明显增长态势。目前区域内大部分卖家会因为市场形势主动降价,而地铁沿线的卖家基本都咬住价格不放松,可见,买卖双方共同期望坐享地铁沿线的升值机会。

早在顺义线初建阶段,便有业内人士统计分析道:“一个区域在开通地铁以后,主流二手房价有高达10%~20%左右的上涨空间,租金有高达10%~15%左右的上浮。因此对于一些初次置业人群来说,无论未来卖旧买新还是出租房产,远郊二手房的升值潜力都更符合长远计划。”

众所周知,除了顺义线(15号线),还有昌平线、大兴线、房山线和亦庄线,这五条新线将于今年年底投入运营使用,不仅可以极大缓解市内与近郊的交通压力,同时将城市中心与远郊新城,以及众多新兴商圈、产业基地和城市资源,紧密联系在一起,进而改写居住北京的格局。

2010年12月,5条新线开通的重大利好,极大地刺激了置业者投资地铁物业的热情与野心。

顺义线—“新城增值快线”

顺义线(S15号)呈东西走向,西起海淀区西苑,东到顺义区潮白河河东地区,全线途经北四环和北五环,建成后可以有效缓解奥林匹克中心区和亚运村北部地区的交通压力。率先于2010年底投入使用的一期工程,从望京西站至顺义区河东站,将亚奥豪宅区、中关村商圈、望京商圈、新国展区与顺义别墅区连成一线,不仅能有效改善新国展区域的交通问题,还直接拉近了顺义新城与城市中心的物理距离,为远郊新城的物业创造极大的增值空间,被视为“新城增值快线”。

“目前顺义的住宅开发建设比较单一,主要是高档别墅和为机场、空港物流、开发区等产业从业人员建设的配套住宅,并不能有效地分担城市居住人口的压力。”我爱我家市场研究中心负责人表示,“随着年底顺义线的开通运营,将使得顺义和城市中心区的联系更加紧密,不仅有利于促进顺义区的产业发展,也有利于促进顺义区住宅开发建设向多样化发展,随着顺义区轨道交通沿线普通住宅,尤其是中小户型普通住宅的大量开发建设,再加上顺义区优美的天然的自然生态环境,将吸引越来越多的在北京东北部工作的人士来此置业。”

“链家地产”市场研究部认为,正是受轨道交通建设利好因素刺激而分流过来的庞大需求,支撑了顺义区域二手房成交量的持续上扬,相比其他轨道新线,15号沿线的二手房普遍具有两大优势特点:房龄新且品质高,品牌开发商居多;小户型产品丰富,总价低,适合年轻置业者。

昌平线—“京北精品线”

昌平线是连接中心城区与昌平新城的南北向轨道交通线路,北起十三陵北区域,南至西二旗。

2010年底开通的一期工程,从西二旗站至南邵站,长约21公里,共设7座车站,极大缓解了回龙观和天通苑的人口压力,并促其进一步向昌平区腹地延伸,拉近了远郊与市中心的距离。沿线穿越八达岭别墅区、沙河别墅区,以及创新基地、生命科学园、沙河高教园区,不乏众多高档别墅楼盘项目,除了吸引钟情别墅的高端客群,还能极大满足众多高新产业人士的刚性需求。

作为沿线知名项目之一,金隅。万科城负责人明确表示:“当前昌平区的交通问题不但不会是购房者们的阻碍因素,轨道规划和楼盘的增值空间反而会坚定他们对昌平区的信心。”目前沙河区域的二手房均价约为12500元/平米左右。据搜房网二手房数据监控中心发布的最新数据显示,8月份昌平二手房挂牌均价为16597元/平米,环比上涨6.18%,其中玫瑰园三期是其中涨幅最高的二手住宅楼盘,均价已达26900元/平米,同比增长55%,环比增长24%.从链家地产门店,记者了解到,5月以来,上门咨询沙河区域二手房的顾客开始增多,7月中旬以后,客户人数翻倍,其中有一部分是原本打算在回龙观等传统热点区域购房的人群,此部分人群约占回龙观区域准客户的20%.“链家地产”表示:当前区域成交回暖基调已经基本奠定,昌平线建成通车后为西二旗带来的新契机,将促使该区域进一步扫除新政来浓厚观望气氛,率先回暖。

北京中原三级市场研究部分析:昌平线开通后,将会使得沙河、昌平、西二旗等区域贯通,使沙河等区域逐渐城区化,带动沿线的商业发展,同时,沙河区域随着各个高校的驻入而拥有了大批客源,其房屋需求量大幅上涨。沙河区作为一个高教园区,在不久的将来将会同时有交通、教育及经济的同步发展,有望成为京北新的居住热点区域。随着沙河区域生活配套设施的逐步完善,其二手房市场更是有广阔前景,或租或售,都有很大的需求量。

亦庄线、大兴线、房山线三条即将开通的南城地铁线路,将深入远郊腹地,使南城与城市核心区的联系更加紧密,随着房山、大兴、亦庄生活配套设施的日趋完善,南城将越来越成为人们买房置业的热门区域,而大量的买房需求沿轨道交通逐渐向外延伸,也将大大缓解城市核心区越来越沉重的人口居住压力,三条轨道交通沿线新房、二手房交易的升温,将对城市核心区居住人口的导流起到重要作用。

亦庄线—“低密生活线”

全线从宋家庄站起,穿越四环路、五环路及京津塘高速公路到达京津城际铁路亦庄火车站,途经丰台、朝阳、大兴、通州四个行政区和亦庄开发区,是南城近期集中开通的3条新线中交通配套最为完善的,也是生活配套设施相对齐全的轨道线。

亦庄线与现有的北京地铁5号线共同构成北京南北走向的地铁主干线,将来还将与地铁10号线、以及京津城际铁路实现换乘,极大地方便了周围市民出行,提高了轻轨与城际高速铁路的利用率,受到年轻客群的青睐。“亦庄线的开通,将使亦庄各个小功能区联动起来,亦庄一体化更为明显突出,形成一个更为完善的生活园区。”

记者走访发现,亦庄线沿线多以低密度宜居大户型社区为主,新盘价格不及二手房。沿线二手房价格普遍在1.4万元以上,其中,金地格林小镇两居14000元/平米,天鹅堡20000元/平米。

北京中原三级市场研究部认为,因为亦庄高新技术开发区的二手房市场发展比较完善,同时亦庄区域内企业居多,市场需求量大,所以使得亦庄二手房价格与新盘价格出现明显倒挂。

今年众多新盘集中入市,产品类型也极大丰富,以万科红为代表的精装小户型产品凭借低总价的优势,吸引到众多首次置业的刚需客群。

房山线—“京西都会快线”

房山线是连接北京中心城区与西南部地区的一条重要的轨道交通线路,起点设在良乡城南长虹西路和苏庄大街的交叉口,沿长虹西路向东,上跨京广铁路,继续东延至长于路北转,至京良公路转向东,至长阳路左转向北,至稻田后线路再右转向东跨过永定河,沿葆台路延伸,经世界公园南门,过万寿路南延转向北,在郭公庄站与地铁M9线起点站进行衔接。

继万科长阳半岛开盘28小时内宣告售罄盛况之后,首开股份房山长阳项目宣告正式启动。今年,北京建工集团、万科和中粮地产联合、中国铁建、首开集团先后在房山长阳区域拍到土地,加上原有的绿地,长阳板块受到了越来越多的知名品牌开发商的认可。一时间,房山成为北京楼市最热门的区域。

首开奥特莱斯项目负责人表示:良乡地区的发展潜力是非常巨大的,随着中国社会科学院研究生院、北京理工大学、北京工商大学、首都师范大学、首都医科大学等名牌学校的陆续潜入,良乡大学城附近的楼盘价格势必会有所提升。

在CSD规划中央休闲购物区为核心的新城建设思路下,房山有望成为北京下一个繁华生活圈。

我爱我家市场研究中心认为深入房山区腹地的房山线将使得房山与城市核心区的联系更加紧密,使得房山居民的出行更加快捷。处于房山线沿线的大学城、长阳区域将成为北京西南部新的居住热点区域。

大兴线—“南北骨干线”

已经成功试运营的大兴线,与四号线合并后,将成为首条纵贯京城南北,连接南郊与北郊的城市骨干线路。

全线起点在4号线公益西桥站,途经丰台区南苑地区、西红门商业综合区、大兴新城主城区、生物医药产业基地,终点位于大兴新城南部建设区边缘的南兆路。

乘坐轨道交通从大兴新城至市中心仅需半个小时左右,将大幅度缩短大兴新城与市中心的时间、空间距离,使大兴区与北京北面城区有了更加广阔的交流,促进大兴区域的发展。

大兴所在的北京南部地区一直被冠以“价值洼地”的头衔,随着去年楼市的逐步升温,以及“南城发展计划”、地铁大兴线的修建、大型商业计划入驻等预期利好的侧面推动,使得该地区首先受到市场关注。

据“链家地产”提供的数据显示,目前区域内二手房价大约维持在18000元/平方米至20000元/平方米左右,相对新盘较为稳定。

我爱我家市场研究中心统计,新政之后,虽然有不少热点板块先后滞销,但大兴楼市的热销始终未有间断,四五月份的新里·西斯莱公馆,7月份的保利茉莉公馆的热销足见大兴楼市的活力,即将于近期正式亮相的首邑溪谷,也同样受市场关注。随着大兴线的正式开通运营,将助推大兴楼市的继续升温。


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