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房企逆市拿地 地王层出不穷
《地产NEWHOUSE》 本刊记者 刘天子

“地王”频现

继越秀城建以楼面价7282元/平方米取得番禺中心南区4-2地块,轻松摘得“地王”桂冠;保利子公司广州金地房地产开发有限公司以33.4亿“天价”,将福州晋安地块收入囊中;9月8日,香港九龙仓旗下的卓光控股有限公司,一举夺下上海黄浦江沿岸E18地块 (9-3),刷新外滩地价。该地块总价48.28亿元,折合楼板价35490元/平方米,创下浦东住宅用地楼板价新高。

当时便有业内人士估算道:“楼面价高达35490元/平方米的黄浦江沿岸E18地块(9-3)地块,已经超出周边二手房价格,未来售价很可能直追外滩”楼王“汤臣一品。”

在此两天后,上海合生竞得上海松江板块广富林2-5号地块,楼面价为16488元/平方米,再次刷新松江地区地王纪录。合生创展集团旗下上海合生房地产开发有限公司以12.46亿元总价竞得的松江新城广富林地块,溢价率达131%,折合楼面地价约为16500元/平方米,刷新了今年2月由万科集团、招商地产联合体竞得的广富林2-4地块创下的16378元/平方米的历史最高单价,晋升“地王”。

与此同时,广州、武汉等多个二三线城市也相继拍出新科“地王”。一切似乎都预示着,一轮新的地王争霸赛已经上演。

“一场楼市博弈难以避免。”中原集团研究中心高级经理刘渊认为,土地市场的升温,与近期住宅市场成交的回升令开发商对后市预期开始乐观,有着密切关系;而各地政府为完成今年供地计划供应放量也为“地王”的诞生创造了条件。

此外,房企在融资方面也有利好消息出台,9月5日,保监会出台了《保险资金投资不动产暂行办法》,这对于常规渠道融资受限的开发商来说,无疑是一利好消息。

商办用地受宠

中国指数研究院的最新数据显示,北京、上海、广州、深圳等十大重点城市土地市场明显升温,累计成交宗数为268起,成交面积1222万平方米,卖地款达219.32亿元,环比上升5亿左右。截至8月31日,北京8月份共成交土地17宗,其中经营性用地6宗,工业用地11宗,总交易额达到了35.6亿元,较6月份的33.09亿元、7月份的33.74亿元出现了小幅提升,但是比调控之前还有相当大的差距。

据统计,8月份的平均地价为5952元/平方米,较新政之前的3月份成交均价10911元/平方米下降了约45.4%,住宅楼面价为5600元每平米,基本维持了新政以后的调控趋势。意味着,地价的不断下调,创造了房企购地的动力和能力,同时也调低了他们对价格的预期。

自4月房地产调控政策出台之后,商办用地成交比重逐步上升。根据中原统计的十二个大中城市土地成交数据显示,商办用地成交宗数比重由4月的25.61%上升到8月的41.05%,成交土地面积比重由4月的5.10%上升到8月的38.72%.另外,商业和办公楼开发投资额占整体开发投资额的比重从2009年和2010年1~7月开始也呈现出逐步回升的态势。

近两周即有万科、金地、龙湖、保利等多家房企购入土地。这些地块大都位处二、三线城市,且多为商办综合用地。如万科在福州购入CBD区域两幅商业地块,且成功收购北京CBD区域另一标志性商业物业。保利、龙湖近期在顺德和烟台所购土地亦为商业综合用地,房企进军商业地产步伐似有加快之势。

“大鳄”或将引发“政策凶猛”

记者了解到,8月份,20家重点房地产企业新增土地储备面积达867.39万平方米,环比上涨约16.52%.其中万科在8月拿地速度猛增,新增十块土地储备以及代建4个保障房项目,不包括保障房项目就已扩张土地面积390万平方米。

9月首周12个重点城市宅地挂牌面积达到222公顷,较新政前平均水平上涨6%,为近13周以来首次超过新政前水平。12幅到期宅地全部成交,平均溢价率超过24%.其中,南京下关滨江两幅地块,起始总价超过200亿元,规模逼近整个广州亚运城项目;楼王周边等热门地块,一旦成交极有可能成为新的地王。

可见,无论在公开市场还是其他渠道,以保利、华侨城、金地、绿地为代表的标杆企业加紧扩充自家土地储备。上市房企逆势买地步伐在第三季度明显加快,8月份的拿地数量超过4月份。而且多数上市房企还表示,将伺机抄底土地市场。

万科总裁郁亮明确表示:“如果市场成交持续低迷,土地市场可能出现机会,万科会持续积极关注土地市场,把握合适的拿地时机。”同时透露出万科下半年加紧进军一线城市的决心,“去年一线城市地价上涨时,万科在二三线城市买地;而当一线城市地价回调时,万科也不会放过机会。”合生负责人也表示,下半年一方面不会放弃北京这样一线城市的优质土地;另一方面也会寻求二三线城市的潜力地块。

“当前土地市场供求趋于活跃,符合增加住宅市场有效供应的政策目标;但未来高价地块的出现,可能刺激市场反弹,不利于调控政策的持续。”因此,有业内人士不无担忧地提到,地王频现或招致新一轮政策调控。中原地产项目部总经理黄韬表示,“从目前的形势看,政府明年打击囤地的力度将会进一步加大。如果高价地块继续频出拉抬楼价,不排除引发中央政府出台新一波的调控政策。”


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