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调控当头 名企破局术

从4月至今,中国楼市经历了从谷底——僵持——企稳回升,可谓一波三折。各房地产企业为安然度过冰河期,随行就市,使尽浑身解数。

8月众房企刷新热销纪录

伴随万科8月销售额突破百亿大关,中海、龙湖、保利相继创造出新的销售纪录。某媒体爆料:“沈阳中海城一天卖掉1006套房子;金地在南京一天时间几乎卖光了全部400多套房源;重庆的龙湖源著一个半小时成交254套。”纪录不断被刷新,富力、恒大、绿城等其他知名房企也都明显加快推盘节奏。此外,9月首周全国土地市场连续爆发多个“地王”,也显示出龙头企业加紧“囤地”的决心。

从调控初期的“捂盘惜售”到八九月份“积极推盘”,开发商的态度可谓发生了180度转弯。

针对8月住宅市场出现的回暖信号,高力国际华东与西南地区董事总经理翁琳坦言:“调控初期,受限于政策趋势和力度的不明朗,较多的开发商偏向于推迟新盘入市的时间,以待观望。但调控初期的强烈影响随着时间的延续也在逐渐淡化。刚性需求者和一些投资者也在伺机等待入市。加之房地产开发商的融资渠道受限,银根收紧,资金运作也越来越困难。另一方面,为了尽量达成全年销售目标,开发商开始偏向于加速开盘,降价促销。”

9月房企资金压力增

中原地产华北区董事总经理李文杰介绍道:“8月各城市新房成交量均出现大幅回升。一线城市中,深圳反弹幅度最大,环比增幅达8成,广州次之,增幅在5 成,京、沪两地约增加了两成半;二线城市中增幅最大的是杭州,环比增长了近7 成,成都、武汉两市在4~5 成,增幅最小的天津也有近1 成的上升。显然,在政策静默、热销楼盘带动和供应增加等因素促动下,市场企稳回升,标杆企业二线城市表现优于一线。”

数据显示:9月首周重点城市新房成交出现小幅波动,持续3周的回暖态势再度出现反复。其中上海呈冲高回落态势,继前周成交量冲高到40万平方米后,上周下降两成,重回30万平米/周成交水平;广州微降5%;京、深两市仍维持上升态势。尤其是北京市场,上周成交量激增达到新政后的市场新高;深圳已连续第4周环比递增,成交量同新政后最低值相比上升近3倍。

中原地产预计:近期,调控从紧不放松的舆论压力渐大,而一手市场新增供应即将陆续加大入市,预计市场短期内仍将维持波动上升之势。

近期,多地出台的预收款监管措施,无疑使开发商的资金运转面临更大的考验。

9月10日,国家统计局公布了8月份房地产市场的主要数据。其中房地产开发资金来源数据显示,国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款三项指标自年初以来,同比增速持续下降,较年初分别下降了18、82、141 个百分点。同时,国内贷款在开发资金中所占比重亦逐月下降,而企业自筹资金的同比增速则一直稳定在50%.数据显示,随着信贷的收紧和销售的放缓,开发商不得不更多地倚赖自筹资金,加之“预收款监管”政策出台,房企资金压力渐增。

翁琳认为,“‘预收款监管’客观上提高了房企资金使用成本,变相收紧开发商‘银根’,意在促进房地产商加快项目开发销售。为了加快资金回笼进度,开发商会采取一定的促销方式来加快销售进度。”克而瑞(中国)信息技术有限公司副总裁 张燕亦表示:“如果收紧预收款,肯定将对开发商的现金流有更高的要求,而开发商为加快销售节奏、快速回款采取价格战将是应对市场的必然方式。”

万科:新政下破纪录

万科可谓降价促销的直接受益者。

继6月、7月销售金额连续突破80亿后,万科8月的销售额再创新高,以119.9亿元刷新国内房地产企业的单月销售纪录。至此,万科今年前8个月已累计实现销售金额572.1亿元,同比增长40.6%.万科董事长秘书谭华杰表示:“8月份销售之所以创下新高,一方面因为当月新推盘规模较高,达到今年以来最高水平;另一方面,8月份万科的新盘认购率达到75%,较六七月份进一步提高,为今年以来的最高水平。”

8月份万科销售主要集中在杭州、深圳、苏南、上海和北京这几个地区,上述5个城市占公司整体的销售比重接近50%;长三角区域的销售额占比从7月份的23.4%大幅提高到33.5%.事实上,万科3月份以后推盘量已经开始放大,6月份以后即进入推盘高峰。2009年下半年以后万科开工、推盘速度快于行业整体,行业整体的供应高峰为9月到11月。

除了供应量大,开盘价明显低于周边项目,才是万科赢得市场的根本因素。北京的长阳半岛,杭州的西溪蝶园2期、万科公望、金色家园,均以低价入市,开盘当日即引发市场热烈反映。除此之外,适时调整产品定位,加推小户型也是万科应对调控的有效策略。“万科的产品结构里小户型比例高,近60%为90平方米以下,近90%为144平方米以下,而普通住房主要面向自住购房者,受行业波动影响小。8月份万科销售的产品仍以中小户型为主,其中144平方米以下占比为86%.”

绿城中国:无奈下调目标

截至2010年6月30日中期业绩,绿城中国及其联营公司旗下68个在售项目共取得219亿元人民币的销售成绩,比上年同期增长4%.录得股东应占溢利3.32亿元人民币,较2009年同期增长2.64%,每股盈利0.2元人民币,派中期息0.1元人民币,创下企业历史同期最好业绩。

然而对照绿城的年度销售目标670亿元来看,集团上半年销售额仅完成了全年目标的33%.回顾2009年,绿城上半年也仅完成销售额164亿元,下半年集中发力,全年销售金额一举突破510亿元。公告称,下半年绿城集团预计有70个项目(或项目分期)推盘,预计新增可售面积约为325万平方米,集团将继续贯彻“早销、快销、多销”的销售策略。

虽然下半年推盘数量可观,有杭州西溪诚园、杭州云溪玫瑰园、诸暨百合新城、慈溪玫瑰园等,但考虑到市场等波动因素,集团表示不甚乐观。绿城中国副主席兼行政总裁寿柏年在记者会上明确表示,集团要达到今年初预定的670亿元合约销售目标或有困难,同时,由于市场发生变化,绿城中国将把年初计划的动工目标由1100万平方米下调至960万平方米。

根据年报显示:上半年,绿城物业销售均价由2009年上半年14,401元/平米上升至18,447元/平米,增幅达28%,其中公寓销售均价为每平方米17,467元,别墅销售均价为每平方米23,522元。从地域分布来看,绿城在杭州等传统领地基础上,进一步扩至山东和江苏。其中慈溪市区市场占有率达56%,海宁市区市场占有率达62%,舟山地区市场占有率达47%.由此可见,绿城中国进一步加紧抢占二三线城市市场份额。

长期以来,绿城中国主要致力于开发中高端精品住宅,坚持以质取胜,在此轮调控中颇受影响。虽然有观点称高端物业不受宏观调控影响,但实际数据却显示出高端市场的“纠结”。

另外,涉足保障房市场的举措难免令人联想到绿城的高负债率和高端住宅市场的不确定因素,迫使企业转向更安全的投资领域;此外也昭示出绿城“曲线”,夺取更多商业用地的初衷。

富力:达标信心足

截至2010年6月30日,广州五虎之一富力地产,上半年实现协议销售收入累计约125.16亿元,营业额上升49%至人民币69.3亿元,其中包括物业发展销售、物业投资和酒店营运。权益持有人应占溢利大幅上升348%至人民币7.009亿元。受上半年度楼市波动影响,富力虽然仅完成了全年销售目标42%(2010年目标300亿元),但集团表示有信心实现300亿元。

富力地产董事长李思廉先生表示:“尽管政府于4月推出调控措施后令市况逆转,我们深信仍可实现全年合约销售人民币300亿元的目标。纵观房产售价走势方面尚未出现显著调整迹象;就算一旦出现调整,我们预计将属温和调整,因此我们相信今年下半年之销售将渐趋平稳。”

8月富力地产再度传出好消息,当月录得销售达到30.59亿元,销售面积24.78万平方米,相比去年同期,分别上涨了45%和33%,与7月销售业绩相比实现持续稳健的扩张。

业内人士分析:截至今年6月,富力全国土地储备的建筑面积达2,462万平方米,按集团目前发展计划应该可以应付未来三至五年之用。此外,富力集团的投资型物业为保障充足的现金流起到了关键作用。

记者了解到,尽管完成目标存在一定的压力,但下半年富力集团依然积极收购优质地块。连同现有的广州亚运城地块、惠州市龙门镇一幅建筑面积950,000平方米地块,以及天津市津南区一幅建筑面积达300万平方米的巨型地块,都能有效帮助集团分散财务和发展风险。另一方面,富力的投资物业将继续提供稳定现金流量,此外富力还将推出一系列新的房地产销售项目,包括将于今年10月推出市场的亚运城一期。

合生:决胜高端市场

合生创展2010年中期业绩显示:上半年集团实现营业额46.68亿港元,同比增长19.6%.每股净资产为19.9港元,同比增长8.3%;实现合约销售额60.31亿元人民币,在楼市新政出台后市场成交量趋冷的情况下,合生创展依然取得与去年同期几乎持平的销售成绩,而增长近50%的每股盈利,成为证明合生创展卓越经营能力的最大亮点。

“业绩符合预期目标。”合生创展总裁薛虎坦言对2010年中期业绩表示满意。

随着去年和今年部分高品质项目的相继结算入账,合生创展的核心净利润相比去年同期有了67%的大幅提升,达到15.15亿港元,在中资地产股中表现优异。投行分析师认为:“合生创展优异的每股盈利得益于其不断深化的高品质地产战略,获得市场高度认同的精品楼盘是支撑其盈利的最重要基础。”

一如既往的稳健,不乏突出亮点,延续了合生创展历年财报的风格特点。而这一特点背后,是合生创展18年来不盲目追求扩张,不迷信速度和规模,坚持精耕细作的高品质地产战略,以强大扎实的盈利能力保证单位面积产出的最大化,最终确保投资者收益和公司稳健成长的双赢。

堪称“单位面积产出最大化”的代表性楼盘,自然非合生·霄云路8号莫属。记者大致估算了一下,今年上半年合生4个北京住宅项目销售额总和约占集团全国销售总额的五成,而霄云路8号一个项目便占据合生北京市场的半壁江山,可谓贡献卓越。2010年上半年,合生·霄云路8号一路热销,1~5月蝉联北京楼市高端住宅及商品住宅“双销冠”,6月继续获得北京高端公寓销售冠军。项目通过地段、生态、会所、配套、服务等多方面高端优质资源的打造,实现了合生“打造中国第一个真正意义上的世界级高品质居住区”的目标。

而合生旗下高品质地产的另一项代表作,广州项目帝景山庄项目三期——纯别墅物业合生·比华利山也将于9月正式推向市场,据了解,该项目是广州天河区3年来首次推出的高品质稀缺纯别墅项目,其销售价格将有望创下广州高端楼市价格新高。

坚持“长远的价值投资”理念,以“单位产出最大化”取代单纯追求规模;开拓高品质地产路线;恪守稳健扩张与安全的财务之道,是否能帮助合生顺利完成今年目标,依然是个问号。


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