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“二次调控”何日来袭?
《地产NEWHOUSE》 本刊记者 张满征

金九银十 楼市假性回暖

“最近我经常要和深圳等地的同行通电话,了解那边市场的最新情况。”随着8月以来北京二手房成交量突然反弹,链家地产副总裁林倩也格外关注各地市场的动向。作为北京最大的二手房代理公司,链家地产近期统计数据都显示北京楼市正在解冻。

“根据我们初步统计,8月份北京二手房成交量约为13000套。这一数字要明显好于调控后月均8000套的成交量。”凭借对二手房市场的多年经验,林倩认为北京二手房月均成交量在15000套左右尚属供求平稳。“成交量如果接近20000套,那么房价就会出现上涨。例如去年8月,北京二手房成交量是25000套。供求关系大大偏向卖方。”

除北京之外,8月全国多个城市新房和二手房都呈现成交量上涨的趋势。但业内普遍认为目前楼市成交量的增加仅是短期特殊市场行情下的波动,并非真正意义上的回暖。

“调控已经历了4个多月,开发商对后市走向的判断逐步理性,对开发策略、预期收益均做出了调整,部分楼盘调低售价促进了成交。”益田集团北京公司总经理许劲告诉本刊记者,在“国十条”没有丝毫松动的情况下,房企“以价换量”是必然选择。该公司位于北京怀柔区的影人四季花园项目将与近期开盘,在价格方面也将遵循理性定价策略。

另据链家地产数据显示:8月北京二手房市场成交中全款购房比例较新政前增加六成,仅有三成人贷款买房。对此林倩认为:“本次成交回暖是刚性需求释放的结果。投机和投资性购房比例很小。”在她看来,目前无论是从政策面、市场面和企业面都不支持楼市的真正回暖。“保持当前的市场稳定才是健康的状态。”

然而成交数据的增长已经开始引起市场的微妙变化。随着各地“二手房交易大增”和“日光盘”的出现,部分项目售价也开始呈现上涨迹象。

林倩之所以格外关注千里之外的深圳楼市,只因该市9月1日起出台对二手房加以“按评估价缴税”,并严查“阴阳合同”。“如果北京楼市出现价格反弹,很可能会有类似的政策出台。”

除了林倩这样的“中立者”,作为楼市卖方代表的开发商也对本轮回暖新换忌惮。对他们而言,无论是8月中旬李克强副总理两提房地产坚持调控,还是近期坊间流传的加息传闻,都决定了本次调控不可能就此结束。而一旦房价出现反弹,很可能引发新一轮政策打压。

“假回暖”恐引“真调控”?

尽管业界对“二次调控”普遍持怀疑态度,但一个不可否认的事实是:在楼市成交回暖的同时,新的调控迹象已经愈加明显。而房价反弹很可能将成为加快多项政策出台的导火索。

同样是在8月,一份出自国土资源部的“囤地黑名单”被媒体披露。这份涉及1457宗闲置土地、上百家房企的“黑名单”,是国土资源部经过全国大规模调研后总结出的,其调查深度和广度可谓前所未有。

名单一出,便有业内人士惊呼:“国土部这次是动真格了。”更让开发商忌惮的是,国土资源部已经将这份名单交付银监会,未来金融部门极有可能以此限制开发商信贷融资。

对此资深地产评论人王玉光就表示,国土资源部和银监会一个管着开发商的“粮袋”,一个管着“钱袋”,两大强势部门联手,所传递的信号是地根、银根的全面收紧,而相关政策的出台只是时间问题。

“不过但凡牵扯到土地与信贷,都会涉及错综复杂的多方博弈。所以政策的出台还有很多不确定性。”一位代理行负责人在接受本刊记者采访时就认为,中央政府的调控决心将决定此次国土资源部和银监会的“合作”前景。“‘国十条’只是一个开端,这次调控更像是一次针对楼市的结构性调整,很可能对地产行业产生巨大变革。毕竟目前地产开发领域弊端和问题太多了。”

实际上早在“国十条”出台之初,地产名嘴任志强就呼吁同行适当降价:“给政府一个台阶下,否则将招来更严厉的政策。”调控至今,虽然热点城市房价上涨过快的势头已经被抑制,但高位运行的房价依然坚挺。而本轮回暖中不少项目出现的涨价现象,无疑是在挑战敏感的政策神经。

楼市酝酿调控新政

就在各地楼市呈现回暖态势的同时,一拨潜在的楼市新政相继传出。

9月初,上海媒体披露:一项内部文件要求上海单价超过3万元的新盘申请预售许可严格审批,将送交由市一级部门完成。而在此之前,北京也有开发商透露相关部门在“国十条”出台之初就开始严管高价楼盘的审批程序。

毫无疑问,严控高价房的入市可以有效预防房价过快增长。但这一“治标不治本”的政策也受到业内广泛质疑。相比之下,包括北京、杭州、武汉等在内的多个城市正在酝酿的“预售金监管制”更具变革性。

预售款专款专用,指某商品房预售款只能用于该项目建设,不得随意挪作他用如购置土地、开发其他项目等用途。据了解,这一办法由北京市住建委牵头,央行营业管理部与北京银监局等相关部门联合拟定。

据中原地产对房地产开发资金来源监测数据显示,2006~2009 年预售款占房地产开发资金来源比重达四成。2010 年1~6 月,房地产开发企业订金及预收款8064 亿元,个人按揭贷款4538 亿元,两者合计12602 亿元,是同期国内贷款的2 倍。

“预售金监管制如果出台,肯定会大大影响开发商的资金链,尤其是对非上市公司。”在北京,预售金监管政策是近期最受开发商关注的政策动向之一。益田集团北京公司总经理许劲对记者坦言:一旦此举严格执行,将大大降低开发商的现金周转率,资金腾挪空间受限。“这是一项制度性改革,对降低房地产开发风险意义重大。”

实际上早在2005年,广州就率先出台了预售监管政策,而天津、青岛作为试点执行相关政策。一旦预售监管制在全国多个城市大面积实施,对房价的影响将更具普遍性。

21世纪不动产集团市场总监林蕾分析,由于4月中旬以来成交急剧下滑,多数开发商是依靠去年和今年4月中旬以前回笼的资金在支撑。而一旦预售款专户监管,实际上又将开发商回笼不多的资金做了再次分流。在这种形势下,开发商将被迫选择降价,加快资金回笼速度。

调控压力不减

除了箭在弦上的“预售监管制”外,无论是开发商还是代理行,都认定本次调控仍有继续加码的空间。虽然数月前“国十条”初显成效,业内就传出“调控效果已现,松动指日可待”的声音,但现实证明这种想法过于乐观。

“非本地户籍首套首付五成,利率八五折;二套首付六七成,利率1.1~1.2倍”。9月初,邻近北京的河北燕郊、香河、廊坊、固安等地陆续开始实施针对外地人购房的限制政策。此前这些被忽视的“中间地带”,也终于“享受”到与北京楼市同等的“待遇”。

“8月前还有银行能做首付两成的贷款,但现在首套都要五成。”9月10日,记者致电星河皓月售楼处,销售人员如是说道。“最近好像北京市内回暖了,我们这边还不明显。”

“国十条”继续收紧只是近期政策加压的一个缩影。有业内人士分析,随着楼市8月回暖,燕郊等地的严厉房贷政策,不排除会成为其他城市效仿的对象,甚至成为房地产市场下一波调控的预演。

“近期中央和很多相关部委也明确表态,这次调控还远未到放松的时候。”一位不愿透露姓名的开发商就告诉记者,此次以“国十条”为代表的调控手段与之前数次调控有很大差别。“这是中央在吸取了以往经验后,开始立足于长期的、制度性的市场建设。2007年曾有过这样的尝试,但由于全球金融危机的到来不得不调整策略。”

该开发商认为,未来很长一段时间内都会保证稳步推进各项政策、措施的落实。“现在因为出现成交回暖,很多人担心调控再度变成‘空调’。但我认为这种担心是不必要的,在国家整体经济稳定增长的前提下,政府肯定不会放松本次的调控。”

不过伴随着近期楼市的回暖,有关“二次调控”的声音也不绝于耳。

对此业内普遍认为,当前调控的重点在于各项政策的持续和落实,很难再有严厉的调控新政集中出台。因此“二次调控”的说法不免有些耸人听闻。

世联地产市场研究部认为,目前担心“二次调控”为时尚早,一是新政的初衷是“遏制房价过快上涨”,8月楼市反弹主要是成交量的反弹,楼市价格并没有出现普遍上涨和快速上涨的现象;二是8月楼市反弹是“刚需”主导,而“刚需”并不是楼市调控的对象。


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