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冰火房价
《地产NEW HOUSE》 本刊记者 刘天子

北京CBD终于跻身“五万元”俱乐部!

这一数据在严酷新政的衬托下,显得格外惹眼。

近日,DTZ戴德梁行一份报告显示,今年第二季度,北京高档住宅的平均售价达到每平方米4.0133万元,较一季度上涨了12.37%.统计显示,在北京几个主要高档住宅集中区域中,CBD(中央商务区)和第二使馆区依旧为均价最高的区域,CBD区域均价超过每平方米5万元,而燕莎及第二使馆区的均价也都超过了每平方米4.6万元。

值得关注的还有,在经历了几个季度的下跌后,今年第二季度北京高档住宅租金首次出现上涨,涨幅为2.7%;空置率也下降了1.1个百分点,降至25.2%.事实上,涨的不仅仅是北京的高档公寓。

根据北京市统计局数据显示,7月份,北京市房屋销售价格同比上涨12.4%,涨幅连续三个月回落,环比与上月持平。其中,新建住宅销售价格同比上涨20.1%,比上月回落1.4个百分点,环比上涨0.3%;二手住宅交易价格延续前两个月的下行态势,同比上涨5%,环比下降0.5%.尽管第二季度售价继续上涨,但是受成交量在5月和6月大幅萎缩的影响,售价上涨的增速已经放缓。虽整体价格仍持续攀升,特定区域市场的价格已显示出回调的迹象。世联地产北京公司总经理李岩认为:“7 月首次出现了增长的趋势,主要由于本月初关于政策松动舆论造成部分刚需提前入场,以及开发商的低价入市,使得部分认为市场价已接近心理价位的购房者提前购房。”

假反弹 真调整

8月上半旬,北京楼市依然处于宏观调控政策影响下,经过4个月的调控,市场首次出现轻微反弹迹象。

数据显示,8月北京一手商品住宅市场的上市量和成交量均有3 成以上的涨幅,是自调控政策出台后的首次回升。上市面积和成交面积分别达到95 万平米和56 万平米,由于上月开发商都选择了低价入市,本月刚需入场,所以成交量涨幅较大。成交均价则一直处于低位徘徊,本月成交均价为18601元/平米,环比增长1.3%.以几个典型热销楼盘为例:单月销售7.6 万平方米的万科长阳半岛、单月销售4 万平方米的保利茉莉公馆,入市即遭遇抢购的现象说明,当前入市的购房者中大部分仍为刚性需求,低总价楼盘对他们更具吸引力。

针对北京楼市8月上旬出现的活跃现象,中原地产认为主要源自中低价楼盘集中入市,定价策略吻合买家心理预期。

首先,7月下半月取得预售证的部分中低价郊区项目的低价热销,部分影响了8月上半月的数据。特别是大兴等项目大部分在8月签约,使得商品房成交价格从新政以后持续下调。其次,部分刚性需求开始入市,新政4个月来,大量的刚性需求并没有等到楼市价格普通的下调,对宏观调控的效果开始质疑,这也导致了一部分购房者开始入市。第三,供应量开始明显上涨,8~10月一直是北京楼市供应量的高峰,而最近商品房的供应量更是开始明显上升,这也一定程度上增加了销售量。

反弹,是否意味着拐点出现?

中原地产李文杰认为这不过是“调整期”的正常现象。

“由于部分远郊区项目低价热销,以房山半岛家园为例,预售854套房源,因为低价吸引了近10倍购房者,不到一星期签约量达到了628套,销售均价仅为13650元每平米,相比之前区域均价有明显的下调。而大兴的保利茉莉等项目17000元的开盘均价也出现了购房者爆棚的现象。”

新项目的低价热销,不仅使得购房者比照新项目下调心里价位,开发商也收到这些项目销售率的吸引可能低价跟进,可见目前市场并不缺少需求,只是因为价格未调整到位。其次,投资占比继续下调。北京楼市的投资比例也在新政的影响下开始出现了非常明显的投资比例下调的现象。

可见,预测拐点,为时尚早。

最疯狂 最滞销

“一个区的销售量,还不及其他板块一个项目的销售量,北京部分区域商品房滞销严重,价格也酝酿大幅下调。”某业内人士对通州楼市的形容并不夸张。根据8月3日北京房地产交易管理网数据显示,北京通州区总预售项目9个,总提供房源数量为2552套,而其中签约量仅为264套,签约率仅为10.3%,九成房源滞销。据媒体统计,新政后单个项目销售率最高仅为31.8%,更有4个项目接近零成交。

年初最疯狂的通州,如今正陷入最冷酷的滞销阶段。

除朝阳和海淀两个大区外,目前楼市存量最高的区域——通州区已经占到了北京全市存量的20.4%.但是,其实际成交量占北京全市不足5%,下半年销售压力不容乐观。

目前,通州房价已经出现明显松动,促销力度明显高于其他郊区板块。从成交的房源看,大部分项目都选择了大打折扣,实际销售均价全部低于开发商预期,而在个别项目中实际成交价格最高已经低于开发商预期30%左右。所有项目都出现了实际成交价格低于项目开盘预期的现象。“中原地产张大伟透露,目前的商品房期房住宅存量预示着该区域销售压力将越来越大,这预示着房价下调空间显著。”

豪宅依然坚挺

新政实施以来,北京市建委对单价4万元/平米以上高端楼盘预售证的发放,始终非常谨慎。5月份,仅有售价45000万元/平米的太阳公元一个项目拿到了预售证。6月份开盘的有均价47000元/平米的世茂工三。78月开盘的有均价41990元/平米的融华世家和均价65000元/平米的世茂宫园。

从成交数据上来看,千万级别墅的成交量也呈持续走高的趋势。第二季度高端别墅供给量大幅增加至413套,而成交量反弹至166套。尽管供应量较大,销售价格仍持续上升。由于长期前景对市场的影响大于短期的疲软,开发商并不愿降低价格,同时购买者考虑到未来通胀的压力仍将高端别墅市场看作资金的避风港。

不难预测,下半年随着中低端住宅入市量的增加,预计高端住宅的开盘项目数量可能会随之。增加DTZ戴德梁行预计,高端住宅价格将继续保持上涨趋势。“三季度,普通住宅会选择降价获取销售量,同时可能会带动高端住宅的交易量。”

谈及千万豪宅的市场前景,第一太平戴维斯董事不讳直言地谈道:“中国的亿万富翁中约17%或9,400名居住在北京,另外还有151,000名千万富翁,这一群体仍看好高端住宅的长期投资前景,为高端住宅销售市场奠定了稳固的需求基础。”

“受到住宅售价畸高的影响,许多潜在购房者暂时选择转买为租,使得租赁需求有所增加,因而租金也有了一定幅度的上调。”DTZ戴德梁行策略发展部董事王晨表示,对于租赁市场而言,每年的二三季度为传统旺季。此外,随着跨国企业在华业务的扩张,中高层管理人员增多,将会为高档住宅租赁市场带来更多需求。因此,预计今年第三季度的高档住宅租金和入住率会稳中有升。而在销售市场方面,预计价格将继续保持上涨趋势。

预计2010年下半年,受借贷政策紧缩的影响,需求将继续疲软,整体市场成交量和售价将下滑,高端市场的开发商和购买者对市场的长期展望均保持积极态度。

货量激增 或可平抑价格

“调控以来的4个月可以非常明显的分为两个阶段,46月的数据大跌,到78月的地量盘整。”

戴德梁行监测数据显示,7月重点城市成交量涨跌互现,一线城市成交总量基本与上月持平,其中北京受供给增量影响显著,环比上涨38.9%由于7月的主要销售力集中在房山、大兴等郊区范围内,且销售均价在15000 元/平米左右。截至7月31日,市场存量76284 套房源,按照上半年每月6410 套的销售速度,存量房将要用一年的时间去消化。

北京通州未来一段时间的供应量还会增加,加之北京大兴、房山一些项目低价开盘,也将带动整个北京楼市进入深度调整。专家预测,下半年通州供应量将加速入市,随着市场短期供大于求的情况下,市场成交量将继续增长,成交均价将出现下滑的趋势。

据悉,北京8月份商品房库存数据继续大涨,上半月这一数据明显开始加速上涨,目前的商品房库存数据已经达到了97167套,相比新政前的4月上半月的85344套,上涨幅度达到了14%.环比7月上半月,库存上涨也达到了7%.业内人士普遍认同,最近商品房市场的竣工面积明显开始上涨,都将给9月以后的楼市带来严峻的销售压力。


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