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青岛:大城梦想下的市场变局
《地产》 本刊实习记者 孙洪刚

7月初,走在青岛街头,到处可以看到“地铁”的字样,这是刚刚获批的地铁项目正在试挖。于此同时,横跨胶州湾的海底隧道和海湾大桥都即将贯通,它们将从胶州湾内部将青岛各个部分连成一体。

2007年11月,“环湾保护、拥湾发展”在青岛被正式提出,规划中的青岛将成为世界罕见的环形城市,胶州湾将成为其“内湖”。在建的这些浩大工程就是营造这一大城努力的一部分,一个环湾而立的新青岛已经呼之欲出。此间,国内大型房企纷纷进驻,青岛成为最受人瞩目的二线城市房产市场之一。

这个城市的房事,是它大城梦想下的波澜。

一个城市的突围

“二线的城市,一线的房价”,有人这样来概括青岛的房价。

“青岛的房地产市场其实是两个市场,一个市场是沿海一线,那里聚集了青岛主要的高价房,主要是给当地的富裕阶层和外地富人住的。其实和普通老百姓的居住无关,也不能作为衡量青岛房价水平的依据。”一位青岛的房产界人士告诉记者。“另一个市场则是其他各区,包括市北、李沧、四方等区域。”

如此看市场,差不多是青岛房产界人士的共识。经过20009年以来的持续上涨,市南区的平均房价已经达到20000多元/平米,而且出现了均价每平米50000元/平米以上的豪宅。而由此向北,房价逐步降低,均价约在10000元/平米左右。

和房价相对应的,是几个城区之间发展水平的巨大差异。传统上的青岛向南是黄海,向西是胶州湾,工商业和经济中心一直在西南一隅集结,南北发展差异巨大,沿海一线是精华。一个城市的“市中心”在其最南面,唯有依海而建的城市才会出现这样的景象。

所以,青岛人调侃自己的城市是“镶了金边的抹布” .意思是说,在沿海一线的市南区,高楼鳞次栉比,不亚于北京上海等一线城市,但是越往北走,城市面貌越差,“还不如个小县城”。

这样的城市格局让市南区的房价被越推越高,而且,长期以来,由于南北差异,大多数人都不愿意买北面各区的房子,开发商也不愿意在北部开发楼盘。

即使在现在,也可以看到青岛的一处奇特的景象,每到上班时间,上班人群都是从北向南流动向“市中心”,每到下半时间,人群都是从北向南流动。“青岛和北京上海不同,京沪是上班时人群从四面八方向市中心集结,下班时从市中心向四面八方疏散,但青岛是大家都挤在一起的单向流动。”青岛的青岛房地产分析人士张百忍说。正是因为这个原因,每到上下班,这个二线城市的道路上在高峰时期经常上演只有在一线城市才会看到的拥堵。正在规划中的地铁工程,正是为了解决这个问题。

城市空间的逼仄狭小,城市各区域发展的不平衡,应该是青岛不停扩城的重要内在动力。

1992年,俞正声主政青岛时期,青岛市发出了《加快东部开发建设的决定》,市委、市政府力排众议,带头东迁。“青岛出让市委办公楼及其他黄金地段给中外投资者”的消息轰动全国。这是青岛的第一次大动作扩张,直接拉动了城市东部,造就了如今商业兴盛房价高昂的市南区香港路、东海路区域。

2002年青岛经济重心西移,将庞大的集装箱运输网络转移至位于胶州湾入海口另一侧的前湾新港。港口西移,不但造就了一个新的世界级的港口,也为现在的西海岸房地产市场提供了产业基础支撑。

2007年11月,“环湾保护、拥湾发展”在青岛被正式提出。2009年1月,《青岛市城市总体规划(2006-2020)》获得通过,规划中,到2020年,青岛将成为拥有近1200万人口(城区人口550万)、城市建设用地规模将近540平方公里、城镇化水平达到77.8%的大城。

这个规划让青岛终于突破半岛形城市的限制,并返身将海湾拥入城内。同时也圈出了城市开发房地产的广阔空间。青岛市规划局负责人在回答媒体提问时曾经指出:“到2020年青岛市区人口要增加150万到200万,其中环胶州湾城区要消化100万人口,是城区拓展的主要空间。从市南老港区到红岛再到西海岸的红石崖,沿线共有400多平方公里的建设用地。”目前这一区域正在投入巨资搞基础建设,有眼光的开发商已经开始进入。

近20年的青岛历史,就是个从不断试图从地域局限中突围,扩张成大城的过程。随着海底隧道、跨海大桥和地铁工程已经接近完工或即将开工,愿景中的大城青岛,即将成型。

一群大鳄的来临

伴随拥湾发展规划一起出现的是青岛大规模的城市再造运动。2007年开始的轰轰烈烈的旧城改造工作,连续4年,青岛市的旧城改造平均每年拆迁居民都在1。5万户左右, 史上最大规模的企业搬迁也同时展开。

据当地媒体早些时间的报道:2007-2009年,青岛共启动实施“两改”项目50个,拆迁居民4.4万户,可向市场提供商品住房近10万套。在今年2月初召开的青岛市住房建设工作会上,又确定了青岛2010年新开工18个“两改”项目,占地面积423万平方米。

2008年9月,青岛市举行了全市老城区企业搬迁改造工作动员大会,启动了青岛历史上最大规模的企业搬迁。这次搬迁在四方、李沧两区251户规模以上工业企业中初步确定了110户搬迁企业,搬迁企业共占地13904亩,职工65922人,固定资产169亿元。“每年计划搬迁20余户企业,计划用5年左右的时间,基本完成老城区上百家企业的搬迁改造任务。” 腾出的1万多亩用地将分为5个板块、7个片区进行综合开发。

连续4年,每年拆迁安置1。5万户左右,这在没有资金雄厚的开发商的鼎立支持下,是不可想象的。青岛的大规模改造和一线房企的大规模进入,同样开始于2007年。

“城市的发展,城市的改造都需要钱,外面房产大鳄的到来,起到最重要的作用是把钱的问题解决了。”青岛本地房地产评论人龙江说。

青岛四方区的东部曾经一直想要开发,但是找过很多本地企业,一直没有结果。有一次项目到了签协议的最终阶段,仍然最终落空。“有各种各样的原因,但最主要的原因只有一个,就是本地企业没钱,拿不出那么多钱来。”

燕儿岛路的项目也是如此,据说,这个仅土地费用就达五六十个亿的项目曾经找过很多本地企业,多次让步,但一直没有谈成。最后项目落入鲁商手中,其中的住宅项目才6000元/平米,目前这里的住宅每平米已经可以卖到26000元。

在当地媒体一篇《地产大鳄领衔“两改” 李沧东部百年旧村变新城》的报道中,回顾了当时的情景:2007年,侯家庄、麦坡、佛耳崖三个城中村改造项目揭开了青岛市2007年城中村改造和旧城改造的序幕。当年的重点城中村改造项目“侯家庄”和“大山片区”已分别被外来大开发商绿城房地产和万科房地产竞标获得,而今已经成为李沧东部和四方东部新城区的亮点项目。

“万科喜欢整体规划长期开发。”万科对《地产》杂志记者说,“我们在青岛还是做我们主流的核心产品和类型,正好我们擅长的与青岛城市发展阶段契合程度比较高。”

这种地产商和城市发展节奏的契合也带来了丰厚的回报。今年万科已经有4个项目开盘,万科透露,今年三季度还要开两个盘。“如果万科六盘齐开,这也将是青岛市场单个企业从未有过的壮观景象。”青岛地产界一位人士评论道。

万科只是参与这个进程的房产大鳄中的一个。截至去年11月,当年度,青岛市土地招拍挂和项目招拍挂共出让土地4853.89亩,土地出让成交价超过104亿元。多项土地招拍挂出让指标创同期“十年之最”。“2009年1月-11月,外来的房产大鳄万科、万达、中海、保利、绿城等大举进驻青岛土地市场。趁青岛市政府积极推动”两改“时,拿下了足够四五年开发的土地储备。

有人得意就有人失意。在大型房企如鱼得水在青岛大展身手的同时,青岛本地的房产企业则被相对冷落。媒体报道,即使海尔、海信等老牌开发企业也表现“低调”。但在一些体量相对较小的改造项目上,本地企业还拥有一定优势。大规模城市改造明显提高了青岛房地产开发的门槛。

房价纷纭

2008年以前,青岛房价上涨是比较温和的。2004年青岛平均房价仅4451元/平方米,直到2007年也不过6500元/平方米,4年时间涨了不到50%.但是从2008年起,房价的上涨就很难用温和来形容了。这一年青岛楼市均价达到了7117元/平方米。2009年,房价方面已经达到了均价9738元/平方米,两年间增长了50%.当地很多媒体将房价的上涨“归功于”外地房企的到来,房产版面上“外地大鳄拉高房价”之类的标题俯拾皆是。

——不能说毫无道理,品牌房企的楼盘对区域房价的示范作用无疑存在。2006年9月,由万科投资18亿元打造的万科魅力之城在城阳区举行奠基仪式,成为万科投资山东的“第一盘”。当时开盘价达到了5000元/平方米,目前城阳房价均价已经接近5000元/平方米。而在2008年城阳房价均价不过每平方米3000元左右,两年的时间涨了近50%.卓越、龙湖、绿城在等房企在城阳的大盘,无疑也会重新定义该区域的房价。

但当地评论人龙江更愿意将其看做是一种价值发现:“比如在城阳,本地房企从来没想过在城阳中心地带做这么大的楼盘,没想过这里可以建这么大的居住社区,而且可以卖这么贵,一些外地房企长期在全国做楼盘,更善于发现区域的价值。”

从根本上来说,新城的价值发现正是由于政府大规模的造城运动。这也是房价上涨的原动力:造城带来持续的财政收入,带来了巨大的房地产投资,也造就了源源不断的市场需求。去年,青岛的土地出让金为155亿,居全国第19位。

拆迁旧改也改变了整个市场的供需格局。“这两年的房价持续上涨,关键原因是供需失衡。主要是因为大规模的旧城改造,每年制造了10000多户的被动需求,而参与改造的开发商,虽然拿地面积很大,但拿到地后首先要盖回迁房,又无暇腾出手来盖商品房供应市场,出现了市场供应的空档,造成了短时期的空档和短缺,无法满足去年市场汹涌的需求。”张百忍说。

“在去年的时候,市场局势甚至是一个区只有一两个楼盘有房源供应。在市南只能买中海,在市北只能买中海,在四方只能买保利和万科。市场处于半垄断状态”。

但是,今年下半年至明年,业界人士预计,将会有大量的楼盘开盘,产生相当大的供应量,“尤其在李村附近,会出现大量的供给放量。”2010年内,2010年底,竞争压力之下,房价有望稳中略降。

从长期来看,新区的建设改造与价值发现将让更多荒僻之地成为人居乐园。地铁的通达将改变人们对于距离的概念,商业等公共设施的建设将制造更多的“副中心”,品牌房企的精工细作将极大提升“非中心”的宜居指数。

如今,青岛人非要在市南等热点区域买房的习惯已在逐步改变。当地业界人士观察到,在李沧、城阳等地房价继续上扬的情况下,市南的二手房的供需逐渐趋于和缓。而在调控之下,新房市场成交是城阳和李村最为热闹,这或许是市场变得更均衡的一个苗头。

打造坚固之城

持续景气的房地产市场,需要城市提供源源不断地就业机会和新增购买力。拆迁在制造了需求的同时,也埋下了未来大量供给的种子。

青岛目前的人均收入不算太高。官方公布的数据是22368元。考虑到收入差别,大部分市民家庭的人均月收入应该在1000-2000元上下。在今年4月1日国土资源部发布的报告中,青岛的房地产租售比为3.37%,在包括北京、上海、深圳、天津、杭州等几个一、二线城市中最低。

人均收入偏低和青岛的产业结构有关,“一方面,青岛的产业,以港口和出口贸易相关产业以及制造业为主,制造业的利润和工资水平偏低。”当地的人士分析道,“另一方面,缺少大型的外资企业,外企多是中小型的韩国制造企业为主,而这些韩国企业的薪水,有些还不如国内企业。”

目前,青岛正在投入巨资重新布局产业,并在红岛着力打造中国最大的高新技术开发区。一个城市的大城梦想,地产开发的可持续发展,最终希望仍会寄于诸多产业的集体繁荣,那才会是一座坚固之城。


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