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城市大盘 最后的狂欢
《地产NEWHOUSE》 本刊记者 刘天子

近年来单宗地块出让面积屡创纪录:长沙,北辰实业的新河三角洲项目,建筑面积高达380万平米,而规模在50万~100万平方米的河西大盘也以“接力”之势席卷长沙楼市;西安,金地集团斥资120亿元取下曲江池遗址公园周边1200亩住宅用地,意欲打造中国一线大盘;广州,合景泰富地产新晋打造的合景。誉山国际占地3000亩,是融酒店、写字楼、公园、大型购物中心以及会展中心、国际公寓等多种形态于一体的城市综合体项目……

已经过去的2009年,房源充足的超级大盘无疑是最大的赢家。

2009年下半年以来,众多大盘集中亮相成为京城难得一见的楼市一景:北有华贸城占地面积达到了55万平方米;南有总占地面积63万平方米的合生世界村;东有通县首席大盘华业东方玫瑰,总规模达90万平方米;西有继远洋山水后又一50万平方米以上的融景城;内城的中信城、璞等城中大盘蓄势待发。

根据北京房地产交易管理网数据显示:2009年北京住宅楼盘销售额三甲分别是中信城、太阳公元和三里屯SOHO;而加州水郡、太阳星城与世纪星城则分列年度销售面积前三名。上述6个项目,除太阳公元建筑面积为70万平方米以外,其余体量均在100万平方米以上。

对于地产商而言,开发千亩大盘的诱惑不言而喻。

2010年1月4日,位于长安街东沿线、通州新华大街南侧的北京ONE体验馆正式开放。该项目引人之处不仅在于主打的低碳环保理念,还有106万平米的超大体量。经历了2009年“抢房”热潮之后,像北京ONE这样的超级大盘无疑将成为日后楼市的供应主力。

“目前这些项目均属于新入市阶段,价格相对较低,预计年初价格将会出现大幅度的上涨。”业内人士这样判断。

京城大盘聚集东部

富力城、阳光上东、珠江帝景、万年花城……随着北京楼市的发展,人们耳熟能详的超级大盘也渐入尾声。不过虽然城区土地越来越“金贵”,但依然不缺少超级大盘的身影。

在2009年住宅销售金额前三名中,冠军中信城地处南二环外,总建筑面积高达120万平方米;第二名太阳公元紧邻东北三环,总建筑面积近70万平方米;而总体量为108万平方米的三里屯SOHO,同样位于寸土寸金的核心区域。

此外,诸如霄云路8号、首城国际中心、太阳星城等大盘也都位于三环区域。与此同时,外城其它区域也不断出现大型居住项目:北五环外有华润橡树湾、清河新城、东湖湾、华贸城;京西则有万科中粮假日风景、融景城;而南城的鸿坤理想城和中海城,体量更高达140万和170万平方米。

相比之下,北京东部以更是成为超级大盘生长的沃土。

2009年2月,远洋地产以15.8亿元拍下朝阳区管庄乡小寺村地块。该地块总建筑面积41.9万平方米,为规划中远洋一方的二期工程。作为CBD新政规划下体量约150万平米的大盘,远洋一方将分三期开发。

以远洋一方为界,京东地区已经成为百万平米大盘的聚集地:仅在通州区内就拥有160万平方米的世纪星城,占地100万平米的珠江。奥古斯塔城邦,以及于近期入市、建筑面积在90万平方米左右的华业东方玫瑰等近10个超大型居住项目。

而通州以东的燕郊区域,几乎更是清一色的超级大盘。最近几年,400万平方米的上上城,113万平方米的潮白人家,以及近百万平方米的纳丹堡和星河皓月等项目均成为供应主力。

“20万封顶”之惑

2009年最后一个季度,国土部印发《限制用地专案目录(2006年本增补本)》和《禁止用地专案目录(2006年本增补本)》,对商品住宅用地的宗地出让面积首度给出明确的上限,其中大城市20万平方米,中等城市14万平方米,小城市(镇)7万平方米。此专案本意出自政府为预防大开发企业利用资金优势形成垄断,进而达到遏制囤积土地的效果。

受访开发商普遍表示认可政府用心,“小地块出让的确可以有效控制开发节奏,缩短开发周期,相应缓解市场对特定地段土地的供需矛盾”。但“20万”一刀切的标准是否合理,难免成为众多拿地企业的疑惑之处。

华远地产总裁任志强表示,这一政策的出台,客观上避免了“超级大盘”漫长的开发周期,在一定程度上缓解土地供需矛盾,但20万一刀切的数字还需斟酌。他表示,实行小块土地出让可以借鉴迪拜,但国土部必须担负起前期规划职能,只有将路政规划与土地规划具体到每一条干道,才不至于出现粗暴分割20万用地的尴尬局面。

“5年前北京大盘可谓遍地开花,40万平方米以上的大盘数量接近170个,其中100万平方米以上的大盘更是达到了近40个。而现在北京40万平方米的大盘屈指可数。”一位业内人士感慨道。

调控之下,究竟是超级大盘的新纪元还是最后的狂欢?

本刊记者统计,2008年-2009年两年期间,出让面积超过20万平米的共有35个地块,包含2009年的24个地块。预计能够在2010年形成供应的大盘不超过15个地块。意味着随着北京土地供应的逐步减少和一些限制性政策的出台,大盘供应在北京市场上越来越少。

就在政策出台之后,房山长阳镇出让的三块地面积均超过了20万平方米,其中两块为万科和中粮旗下的合资公司获得,规划建筑面积合计超过85万平米,另一块则落入了北京城建手中。继而大龙地产以50.5亿元天价摘得的后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地,出让面积高达52.6万平方米。中原地产投资顾问部项目总监徐超表示,2009年的地王暂不会太快面市,2010年能够形成供应的大盘主要还集中在2008年出让的地块中,虽然有20万封顶,还要根据容积率计算,有些10多万平米的地块,也可以做出30万体量的大盘。


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