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2010豪宅变形记
《地产NEWHOUSE》 本刊记者 刘天子

仲量联行发布的北京第四季度报告中指出,2009年的最后一个季度,北京高级住宅销售市场保持了前两个季度加速上涨的态势,部分在2009年初开盘的高级公寓或别墅纷纷提高价格,而2009年下半年新开盘项目也多以高价格隆重向市场发售,就连一直销售不畅或者长期烂尾的楼盘也纷纷重新包装后高价推向市场。

高端涨价 购销两旺

2009年12月北京高端市场成交量继续回升,在售项目的销售数据显示,总价500万元以上的高端项目销售套数占总成交套数的55%.尽管已知2010年新增高端物业价格持续走高,高端住宅依然处于供不应求状况。以面市以来始终保持低调的钓鱼台七号为例,凭借6.7万元/平米的第一天价单月成交5套,一举刷新京城豪宅单价记录;单月成交金额接近2.4亿元的Soho北京公馆,一反上半年的沉寂,稳居豪宅成交总额榜首;近期入市的华远。九都汇更是在短短数天时间内创下认购金额达到近10亿的楼市传奇,一跃成为楼市关注焦点。

在高端市场中,国内客户依然是高端住宅的主要购买者。本季度高级公寓价格环比上涨12.1%,达到了人民币27478 元/平方米,涨幅列历年之首。预计2010年北京高级住宅的价格还将上涨,但增长的幅度明显放缓。

报告认为2009年四季度,北京高级住宅租赁市场并没有因传统淡季的到来而显冷清。“2009年四季度,北京的高级住宅与服务式公寓市场,已从由本轮经济危机所引发的租金急速下跌的趋势下企稳,在市场需求稳定回升的过程中。我们预计2010年北京高级住宅的租金水平将平稳并有小幅上升的趋势。”仲量联行北京住宅地产部主管张红表示。

根据易居CRIC系统提供的数据显示,2009年3月份北京单价3万元以上的楼盘总销售额为5.61亿元,而 4月份这个数字达到了11.85亿元,增长超过100%,此后,5月、8月3万元以上的高档楼盘销售均突破15亿元,到了10月,则突破40亿元。

数据显示,2009年北京有近300个楼盘涨价,其中均价涨幅最高的单盘项目——太阳公元每平米上涨27000元。远洋万和城、中铁置业翰庭等售价在45000元/平方米左右的高端楼盘,均出现了单价上涨20000元/平方米的惊人涨幅。

先拿地后调规划 “新地王”悄然变身

2009年频现报端的“地王们”,也终于按捺不住,悄然兴起申改规划的风潮。

根据北京规划委近日公布的规划调整公示显示,2009年6月份备受瞩目的地王——广渠路15号地的购买者中化方兴申请调整规划:在建筑规模不变的前提下,该项目西北侧的A4-1地块,建筑控制高度拟由60米调整为80米;位于东南侧的A4-10地块,建筑控制高度拟由80米调整为100米。

先河一开,追随者跟之,2007年北京金力投资以13亿元价格竞得的安立路西侧居住用地,亦提出类似的申请:理由是用地东侧高压电缆线由临时变为永久,为了使规划建筑与高压电缆线保持合理距离,拟同意在容积率不变的情况下将建筑高度局部调整至80米,绿地率增加至35%.业内人士透露,先拿地再调规划,此乃高价地通用的潜规则,开发商为了降低开发风险,向政府提出修改规划的申请,“出于多重因素,政府部门一般都会给出批复。”

不难想象,预计两年后入市的“2009年地王们”,不会再遵循拍地时的规划要求,大多改头换面出现。

内城大户型转型“吸金王”

北京市统计局调查公布2009年1-11月房地产市场运行报告,四环内新建住宅期房均价首次突破2万元大关,而以凯德。华玺为代表的东二环高端物业均价也已上扬至36500元/平方米。以燕莎和三里屯两大商圈来说,尽管新老豪宅扎推,但价格始终坚挺,共同出现“量价齐飙”的区域现象。

从各大房产巨头对市内土地的争夺可见一斑,目前中服地块预计成交楼面价已接近30000元/平方米,合生。霄云路8号单价也已超过60000元/平方米。在近期市场成交较活跃的万科公园5号、圣世一品、华远。九都汇等高端项目中,也有大部分来自投资性需求。

万科副总裁毛大庆表示,2010年自住、兼顾投资保值的高端置业需求将逐渐占据市场主流,而在这种消费预期下,稀缺资源型产品以及稀缺地段型产品这两类高端住宅,便成为买房人关注的主力产品。

业界人士认为,高端住宅的刚性需求一直存在,高端客群受市场冲击的影响较小,故热销与价格并无多大关联。亚豪机构副总经理任启鑫表示,豪宅的热销和一线城市的地位及城市价值密切相关,一线城市经济发展较快,这些大城市核心区域地产项目的高品质,包括景观资源的稀缺性吸引了一大批以保值增值为目标的高端客群,这部分客群一般采取长线投资方式,长期持有等待物业随着市场好转而升值。

据了解,2010年初顶级豪宅显示出相对稀缺的态势,在售千万级别的7个顶级公寓项目的剩余存量为700余套,存量面积28万平米。如盘古七星公馆等项目都计划不再推新的房源,而是以消化现有房源为主。

盘古大观营销总监韩乐认为:“春节前豪宅市场会呈现比较平稳的趋势,一方面,房源供应有限;另一方面,冬季一般也是高端需求购房淡季。交易量方面,春节后可能还会有一波拉升行情。”


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