第二只靴子落下来，温柔的

自2009年底温家宝总理说要打击房地产惜售捂盘，大家就知道政府要对房地产动手了。很快，第二只靴子落了下来。2010年1月6日，国务院下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期。

大家一愣：很温柔嘛。国务院的意图很明显，就是要打击投机炒房，遏制房价疯涨，但并不是要砸房地产业，砸塌了地方政府不干，银行叫苦，买了房的老百姓也要骂娘，所以很温柔。

比如，《通知》要求二套以上房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。事实上，首付比例不得低于40%的规定在2007年全国楼价飙升时就已出台，为应对国际金融危机，地方和银行普遍减弱了政策执行力度，睁只眼闭只眼，而《通知》出台前，二套房首付比例由40%调至50%的传闻从未停止。如今正式说法下来了，不低于40%，这并没有比之前更为严厉。

另外，如何界定第二套住房，也没出新的详细规定，之前大家玩的躲猫猫游戏还可以继续。其他诸如要求各地综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法，改变土地招拍挂制度“价高者得”的方式，但这也只是说说，要真正落实到位，还有待时日。

天要塌了，新华社忙补天

当大家以为雨过天晴时，1月12日，央行决定，从1月18日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这预示着加息的提前到来。于是，房地产业人士大惊失色，地产股价大跌。因为房企70%的资金来源于银行贷款，存款准备金率上调将压缩商业银行的贷款空间。

天要塌了。

在央行下手的当天，新华社却急急忙忙发出题为《央行缘何时隔一年半首度上调存款准备金率》的分析文章，在承认这确实是动用了“较为严厉的货币政策工具”的同时，强调“不能视之为宽松政策的退出”。央行研究局原副局长景学成也表示，此次属于对银行大量信贷现象的正当防卫，“不能把这事情说得太大，不要理解为中央意图退出刺激政策的信号。”

确实，央行的动手不是直接对着楼市的，而是对着新年第一周里，国内各家银行放贷6000亿元的疯狂。

流动性继续放大，将使通胀压力增大。据申银万国的报告预测，2009年12月通胀率在2%，2010年全年通胀率为3.2%.通胀曾让中国人尝到苦头。

《福布斯》七大金融泡沫，中国房地产居第二

但是，中国房地产泡沫几乎是明面上的事。

美国金融危机爆发后，中国房地产业因祸得福，几乎一夜间从冬天进入夏天，在极度宽松的货币政策和一系列优惠政策刺激下，房地产市场火爆增长。如今，从房价收入比、房价租金比和空置率等指标来看，泡沫是严重的。

日前，美国《福布斯》评出了七大近在眼前的金融泡沫，中国房地产市场位居第二，理由是中国宽松的货币政策刺激了房地产价格。

有论者认为，中国楼市泡沫比日本大10倍，如今中国的很多现象都与日本泡沫破裂前相似。比如全国人民炒股，地王遍地开花。

但中国与日本也有不同，日本的房价泡沫是外在因素引起的。1985年“广场协议”签订后，日元兑美元的汇率由240：1升至80：1，国际热钱不断涌入日本，推波助澜吹大了楼市和股市泡沫，当国际热钱出逃后，留给日本人一个烂摊子。而中国的房价泡沫是内生性的，是自己多发货币导致的。如今美元开始反转，热钱也会乘势逃离中国。

中国房地产市场似乎已经变成一个击鼓传花的游戏，大家都不知道自己是不是接最后一棒的人。

调控政策高调出台，但在下一轮房价上涨中被消解

政府出手了，但不是为了打压房价，不是为了让蜗居者很容易地住上大房子，因为这是对全社会的不公。政府要稳定楼市，但动作的拿捏很难。

多年来，政府宏观调控房市甚多，但多是调控政策高调出台，而政策的影响力在又一轮房价上涨中被消解。

2004年8月31日是一个重要起点，从那一天起，土地的出让需要通过完全市场化的手段来实现，随后政策调控就成为房地产市场的主导力量。最初政策出台的目的是要平抑房价，采取的调控措施就是抑制需求，不论是2005年的“国八条”，还是2006年的“国六条”，都是从抑制购买需求的角度出发。

但调控政策没有从根本上实现调整的目标。抑制需求只在短期内形成心理预期，改变为观望。当观望积聚的需求达到一定量后，中国楼市就进入了再次的开闸放量，房价就出现了短期观望后的长期暴涨，房价越调控越高。

2007年，调控政策提出了需求和供给两头用力的思路，在抑制投资性需求的同时，加大土地供应和楼市的市场供应。在此思路下，二套房贷政策和著名的“70/90”政策出台。

但是，依然出现了2009年的火爆。

央企要赚钱，拼命玩地王

中国的房地业一直是双重角色。一方面，房地产业是政府的支柱产业，承担拉动经济快速增长的责任；另一方面，房地产业需要开发商品房，解决城市居民的住房，这是它的社会属性。

近年多有各路资本进入房地产业，且在各地高地价的制造者中，不少是国资背景。虽然4万亿政府投资中，有多少流入了房地产市场，尚缺乏确切数据，但宽松的货币是此轮房地产价格大涨的主要动力之一，这当是事实。

几年前国资委就下令非房地产主营业务的央企将房地产业务分离，但事实是，这些央企不但没有剥离房地产，反而涉足更深了。房地产的收益如此丰厚，谁愿意放手呢？国资委主任李荣融说国企要有进有退，退出一般性竞争领域，做强主业剥离辅业，但如何退？国企不再进入房地产业？已经拍得的地王还能扔了？谁掏违约金？不可能。

国土部挂牌督办18宗闲置土地中，也多有央企背景，比如中海地产和保利地产。

此时，央企的经济属性，大过了它的社会责任。

面粉贵过面包，地方政府乐见

不仅是央企，地方政府的“公司”属性，在房地产中也显露无遗。

2009年卖地最了得的三个城市是杭州、上海和北京，杭州市以创纪录的1200亿元夺魁；上海已成交土地991.29亿元，是2008年的2.48倍；北京最终定格在922.7亿元。这些城市的土地局长一定是昂首挺胸的。

为什么一线城市房价上涨迅猛，但地方政府不大规模增加商品房供地，而是大规模建设政策性住房？因为，地方政府为了稳定地价，并不希望给市场造成“地多降价”的预期。政策性住房主要针对户籍人口，对于商品房房价似乎没有直接抑制作用。

在北京、上海这样的超大型城市，非户籍人口占常住人口一半以上。如果仅仅为城市的一半人提供低价政策性住房，而另一半人必须依靠商品房，仍然要推高房价。而具有户籍的那一半人，获得低价政策性住房后，腾出更多资金来炒商品房，这样房价何时调控得下去？

在中央部门密集出台多项打击房地产投机的措施时，地方政府却依旧宽松，仍旧延续2009年购房优惠政策，被解读为“化解中央调控”。

最先引起关注的是青岛。2009年12月31日，青岛市政府6部门出台《关于支持居民购买住房的意见》，提出5条房地产调控措施，被称为“新5条”。其中除“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”外，原有优惠政策均顺延至2010年12月31日。其中包括：公积金贷款最低首付仍维持20%的比例，最高可贷40万元；个人首次购买90平方米以上、144平方米以下普通住房契税税率按1.5%征收等等。

类似的还有湖南、吉林等。

中央与地方的故事在2007、2008、2009年都在上演。其中，只有在2009年中央和地方就楼市调控达成一致——出台楼市救市政策。国务院出台“131号文件”之后，地方纷纷出台了力度更大的救市政策。

显然，面粉贵过面包，土地价格推动房屋上涨的场面，地方政府是默许的。

房地产是金融问题，关键在拿捏

中央政府几乎无计可施？

显然，房地产并非是一个产业问题，或者价格限制问题，而是一个金融问题和杠杆问题。它最核心的是，以土地出让金为纽带的地方政府的财政通道，以房地产信贷为核心的消费刺激，以房地产建筑潮容纳农民工就业的疑似城市化。

香港政府也担忧高储蓄的“笼中虎”，因而香港政府乐见通过不断涨高的房价来吸收大量的货币和民众储蓄，而民众由此就没有足够的流动性来推高一般性物价了。同时，高房价可以锁定中产阶级，保持民众对社会稳定的强烈预期。在这个过程中，民众的钱投向地产然后变成了富人的资金，而富人的消费倾向较低，这些钱变成了富人的储蓄，以至于香港依然有35%左右的较高储蓄率。

所以，房地产是一个金融问题，调控房价的效力如何，主要看政府部门是否愿意回归到中性而非宽松的货币政策。2009年天量信贷是以房地产为代表的资产价格飙升的最重要推手，而天量信贷的基础是各级政府的财政担保，财政担保来自税收和土地出让金，于是政府的赤字水平决定了下一步回归中性货币政策的可能。

2010年中央政府的财政赤字有可能超过1万亿，而一旦税收下降（实施一揽子减税）、赤字上升、土地出让金降低，中央政府所应承担的回归中性货币政策的能力就大大减弱。在这个意义上，中央政府很弱，中央政府将在房价与经济复苏之间无奈抉择。

将可能发生两种情况。一是房价涨幅放缓甚至下降，成交量萎缩，将严重打击开发商开工投资和拿地的信心，影响房地产产业链景气和地方土地财政，经济复苏趋势难以维持，可能二次探底；二是支持房价继续上涨，房地产产业链和土地财政继续兴旺，但高房价和高地价恶性循环，成交量逐渐萎缩，最终也使经济复苏趋势不可持续。

因此，中央政府的关键在拿捏“中性”。

房市基本面依然强劲，刺破泡沫是失手

据中原监测系统显示，2009年12月28日到2010年1月3日的一周里，上海、北京、天津、杭州住宅成交面积环比下降三成左右。2010年的房地产市场会怎样？

从资金供应来看，目前全球短期利率已是历史低点，中国楼市过去几年的稳定表现和过去几个月房价的上涨，都将持续吸引各类资金进入。但由于中央政府的态度，投资热潮可能会减缓，房价即使不会下跌，上涨速度也会大大放缓。2010年新增贷款预计降至7.5万亿元，但企业有大量2009年尚未用的贷款，当可以起到缓冲作用。另外，开发商拥有充裕的资金，到2009年11月底，万科、中海等十大标杆房企共获得各类融资2344亿元。同时，增发、上市等也成为开发商融资的手段，中建股份、恒大地产、龙湖地产等先后登陆H股和A股市场，中海、保利、万科等也纷纷通过增发获取资金。即将实施的新《保险法》将会明确规定允许保险资金投资房地产，预期保险资金将是房地产市场一股资金推力。

按技术分析，多个城市楼荒将持续。上海的库存商品住宅面积由一年前的近1000万平方米，下跌至如今的400万多平方米左右。截至2009年12月1日，北京市在售楼盘的数量从年初的443个减至354个。这是遏制房价下跌的力量。

在宏观政策层面，虽然国务院连续出手，但这仅仅是为打击投资者，中央政府既要保持经济快速增长，又要合理抑制房价泡沫，还要照顾普通百姓的住房问题——在这三重目标的背后，是对三种利益的照顾，即地方财政的持续收入、银行贷款的安全、有房阶层的资产信心。

因此，房地产泡沫大家都看到了，但刺破泡沫是大家都不愿意的。跌入2008年那样的绝对低迷是灾难性的。所以，房地产市场的基本面依然强劲。

如果泡沫被刺破，那是失手。