时至今日，李贵斌对于京城地产圈来说，依然带有些神秘的色彩。

没有任何的前期铺垫和媒介渲染，山东起家的李贵斌和他的“光耀东方”，就突然开始在北京商业地产界蹿红。

围绕着他和光耀东方的名字，最让人津津乐道的是其“烂尾楼淘金”的独特之路、“点石成金”的魔术手段。因此，在媒体聚光灯曝光下，对于李贵斌个人身份、能力的猜测几乎无穷无尽，驱动整个市场都密切关注这个相对陌生的名字——光耀东方。而带着齐鲁特有口音和憨实面孔的李贵斌大多被描绘为一个收购烂尾楼的奇才，眼光独到，手气极佳，这颇有些像在古玩界里，能够频频“捡漏儿”的运气主。

非常理性出牌

2009年岁末，位于长安街世纪坛南800米的光耀东方广场开盘，这是个集酒店式公寓、高端商业、精品空间、高端商务楼于一体的大型城市综合体项目。总建筑面积约20万平方米，其中商业面积约10万平方米。

仅一日，光耀东方广场559套房源就售罄。在购房人的强烈要求下，开发商又陆续加推120套房源，顷刻间也被抢购一空。事实上，对熟悉该区域的人来说，光耀东方广场应该不算一个新项目，其前身海天广场从2000年底入市，直至今年下半年被光耀东方以20多个亿的价格收购，沉寂已近十个年头。

另外一个令人咋舌的举措，就是在北京西三环房价已接近40000元/平方米时，光耀东方广场的开盘价格堪称“长安街性价王”，以每平方米仅23000元的价格入市。以至于等待摇号选房的投资者辐射到了山东、河北、天津、内蒙古、山西等地，有的投资者甚至一次性购买21套，一时间业界哗然。

这就是李贵斌一手创作出来的作品和成绩。而在接受记者采访时，他显然并不愿意炫耀自己的远见和谋略，他的回答朴实而平和，与外界给予他的光环相比，他更愿意实实在在谈自己做的一些事、想的一些事。与光耀东方乍起的高调，呈现明显的对比。

例如，在捂盘、高房价盛行的当下，为何处于西三环黄金位置的光耀东方广场要以每平方米23000元的惊人价格开盘？对于要在北京扎根立足的光耀东方来讲，这难道是一块作秀的敲门砖？

李贵斌笑答：“我知道，很多人都不明白这个定价，甚至在质疑我这个定价。”随后又憨实地说：“我始终认为，盖房子是给老百姓住的，老百姓买不起房，成了负担了，有什么意思？”

项目开盘之前，基本上所有人给李贵斌的定价建议都在每平方米28000－30000万元。原因很简单，二、三环之间的核心位置，距离长安街延长线只有八九百米，交通发达，配套完善。李贵斌却摇头否定：这太贵了。我只卖23000元。

“这跟我工作的风格，跟企业文化有直接的关系。”李贵斌解释道。光耀东方一直在走“低价快销”路线，2009年，光耀东方麾下三个项目开盘，“卖得最慢”的一个，也是在三天内售罄所有房源。既让利于社会，资金的快速回笼，也让企业得到了快速的发展。此种做法让光耀东方得到了大批业主的认可，培养了全国一大批忠诚粉丝。李贵斌很知足：“由于业主追捧，我自然而然就有钱赚了。小步快跑，不透支未来物业升值的钱。让业主都高高兴兴的，有个合理的利润就行。”

“捡漏、淘金”的绝技

当前，由烂尾楼带来的巨大利润已然浮现于市场：由于目前不良资产评估尚未形成标准的价格评估体系，有些不良资产的实际价值远远高于收购价，据数据估算，如果处置策略得当，在如今的牛市下，企业收购烂尾楼项目的回报率将高达150%~200%.这种“捡漏、淘金”的企业成长方略，早在李贵斌的运用和发扬下效果奇妙，使得光耀东方一路飞速发展。他的烂尾楼生意始于2003年。当年李贵斌成功运作了烂尾商业项目山东聊城新东方广场，并将公司的发展方向定位为烂尾商业项目的收购和运营，随即业务扩张到全国。在来到北京之前，已经在山东、山西、河北收购、盘活多个商业烂尾项目。

相对于一些模仿者，李贵斌在商业运营方面的理念，也是科学而稳健的。在所有的商业运营中，光耀东方都做到了对项目进行统一定位、统一运营，并持有一定比例的商业物业。从2003年的山东聊城项目，到2008年的石家庄项目，以及2009年收购的海天广场项目都是如此。虽然将商铺分割产权出售，能短期内获得大量的现金流，但由于产权分散，难以统一定位、招商、管理，对后期商业运营将会带来致命的伤害。这一点，在北京的众多商业项目中都得到了证明。但是，光耀东方在几年前却准确地规避了这一盲点。

本次收购的商业综合体——光耀东方广场，是李贵斌在北京首个100%持股项目。之前该公司通过收购股权的方式，以持有北京新中关大厦47%的股份成为该项目第一大股东。

烂尾楼悄然退隐，取而代之的是一个总体量20万平方米的大型城市综合体。李贵斌表示，这个事情应该更多地从社会价值来看待，“光耀东方广场未来能够创造3-5个亿的税收，新增5000人就业，盘活20多个亿的沉淀资金，救活20多个因拖欠工程款或货款而濒临倒闭的企业。”

目前，处于正在谋求“做大规模”和“多城市布局”的李贵斌，又将眼光投向了当前商业地产发展热点——城市综合体。

李贵斌自称是个非常务实的人，他看中了商业地产保值增值的硬通货功能和稳定投资收益。“具有战略布局意识的地产公司，都将增加商业地产的持有。”今后光耀东方将以大型城市综合体开发为基础，以投资并购商业烂尾楼为重点，以商业运营管理为主线，打造三位一体运作体系，整合城市商业产业链，形成开发、收购、管理的完整体系，推进专业化进程。

2010年，李贵斌照样把自己安排得马不停蹄。光耀东方计划在全国新开工和运作16个城市综合体项目，重点在华北、华东、东北等地区的三、四线城市。面对企业的超速扩张，李贵斌说道：“我不喜欢冒进，习惯先谋而后动。做责任开发企业，真正实现共赢，这是我不变的真理。”随后，他又强调了一点：“看准目标后，就没有什么可以阻挡我的前进。”