飙升的房价终于停在跨年的门槛上。随着北京大雪降温，元旦期间全国各地的房地产交易量也跌入冰点。有乐观派开发商认为这是销售周期所致；也有人认为2009年购买力透支的恶果将会在2010年爆发；有人窃喜，百年一遇的全球金融危机，竟未扼制住中国房价的上涨势头；也有人疑虑，2010年中国是否会踩到类似迪拜危机那样的暗雷。如果2009年是虚火在水煮房地产，那么当4万亿这根柴火燃尽，房地产是否依然那么麻辣？当有人以“北京是全宇宙的北京”来支撑“五环内均价3万”的房价，不知道2010年是否会有全宇宙的人来为北京房价买单？至少在今年元旦，还没有这个迹象。

稳定、波动、迷茫、激烈、泡沫、萧条、博弈当各种观点如雪花般纷纷落下的时候，《地产》为厘清真相，特邀请100位房地产业内人士对2010年市场作出预测和解读。他们之中，80%是房地产企业的高层管理者或项目的一线经理人，20%则来自政府机关、学术单位与房地产相关机构。他们为我们提供了最广博的视野、最直观的感受、最睿智的思考。根据他们填写的100份预测问卷，《地产》为您勾画出2010年中国房地产市场的全景图。

在稳定中调整

2009年的确是不平凡的一年，年初的极冷到年底的极热，一根直线，开发商赚得都不好意思了。因此，站在2010年的开始，众多经理人将“稳”字诀作为年度房地产市场的主题词。“稳定”、“稳健”、“平稳”、“稳中有升”、“回归健康”、“和谐发展”……很主流，很具有时代色彩。

一方面，“稳定为主”的各位经理人们，选择这些词汇也许有“主观色彩”，寄托着自己对2010年的期待。另一方面，楼市确实也呈现“稳定”的逻辑：保增长与防通胀、政策铁腕与市场需求、“观望”与“捂盘”……种种矛盾的共同作用，使得房价上不去也下不来。

不过，如果种种矛盾不能形成静态的“和谐”，而是此消彼长、相互交缠怎么办？一部分调查者对此也有预计。贝塔策略合伙人杜丽虹认为，今年的主题是“理性与疯狂”；中冶置业营销策划部副部长刘丰认为这是“不进则退”的一年；中广信地产服务机构事业一部运营总监卞明给出的主题词则是“价升量缩，高位盘整 ”。

也有一些悲观的看法。北京科技大学经济管理学院教授赵晓对2010年行情表示“看淡”，而国家发改委城市和小城镇中心改革发展研究中心研究员叶伟春则认为，2010年的房地产市场将“在百姓哀怨声中继续独自向前奔跑，逆民意上涨”。

房价预测：小涨20%

《地产》调查结果显示，54%的房地产经理人预计今年房价将会有不超过20%的涨幅，另有30%的经理人认为房价将与2009年持平。两者的比例占到总调查人数的84%，与“稳定”的基调完全相符。

特别乐观与特别悲观的行业人士各占了8%；一边认为，2010年房价还要疯涨，涨幅超过20%！另一派则预言，房价将会下降。

为什么大多数人预测“房价涨幅不超过20%”？他们认为，一方面，2009年房价经历了一轮暴涨之后，已达历史同期最高水平，需求受购买力制约，房价上涨动力已趋衰退。但是，“纵观市场格局，继续促动价格上涨的因素还很多，包括供需矛盾、地王造成的成本上升、受宏观经济形势制约不可能实施过度紧缩的调控政策、开发商资金充足不具备主动降价条件等，能够导致房价下降的因素极少”。 这些矛盾的因素相互制约，使得2010年房价上涨不温不火，倒是自住型买家入市的良机。

财富地产集团营销策划中心总经理崔力军则指出，地价越来越高，在成本高企的情况下房价难有下调空间。但是，如果房价涨势疯狂，必将引起政策打压，所以平均来看2010年房价涨幅在20%以内。

金隅嘉业总经理黄安南属于“悲观派”，他预计今年政策将会继续对房价进行深度调控，调控的杀手锏便是限制流动性。据了解，2009年有将近10万亿的货币供应，极端放大了流动性。而在2009年刚性需求得到较大释放的前提下，如果限制流动性，遏制投机需求，将会对房地产产生不小的震动。

伟业控股公司董事金勇则认为持平的可能性更大。因为“需求已经在2009年大量释放，现在市场观望情绪严重，除非有大的利好刺激需求，否则房价难有交易量支撑上涨”。

对于2009年房价疯狂上涨的原因，行业经理人们说法不一，35%的被调查者认为是“通胀预期”所致，另外各有31%的人认为是“供需失衡”和“政策救市”的原因。还有部分人士认为是这三种原因共同影响所致。

从供需上看，由于2008年的市场不景气，造成当年新增土地储备的开发企业数量很少，因此造成了2009年的供应量减少。供需失衡加上通胀预期，再加上政府的救市措施干预，三管齐下形成暴涨效应。

赵晓秉承一贯的观点：“中国的房地产市场就是一个政策市，上涨也是因为政策，下跌也是因为政策”。金勇认为，供需失衡是基本面，在此基础上政策放大流动性，造成强烈的通胀预期，导致了2009年房价大涨。而中原地产华北区董事总经理李文杰看法与之类似：宽松的货币政策是造成房价暴涨的根本原因。

政策预测：货币政策调控最关键

基于以上看法，54%的被调查者认为，2010年影响房价最关键的因素仍然是“政策调控”。在对于本题的回答中，也有相当部分的经理人选择“供需关系”和“通货膨胀”影响房价，仅有6%的被调查者选择大量保障房上市可以影响房价。

有数据显示，2009年的成交量中80%都是投资投机需求。乐成国际营销总监濮金山认为，这部分需求最容易受到政策挤压，所以政策特别是货币政策的调控，对房价影响最为强烈。

“通货膨胀是因不是果，货币供应量收紧可以抑制通货膨胀。”泛美联合机构董事赵亮杰指出。供求关系严重失衡是一直客观存在的现状，货币政策如果仍然持续宽松，将更加导致供不应求。所以大部分人认为关键原因仍然是政策调控。

有少部分人选择保障房上市将影响房价，但他们同时也指出，这是一个数字游戏，如果真有大量保障房可以上市，从数据上可以拉低房价，但是因为保障房与商品房针对人群完全不同，所以并不能实质上改观高房价的问题。

北京华府置业项目管理中心总经理何玮指出：“政策调控对居民购房信心具有重大影响，是左右资金流向的方向标。”2009年的各种调控措施都比较温和，亚豪机构市场总监郭毅预测，如果2010年房价仍然过快上涨影响民生，不排除政府将出台更加严厉措施的可能，如果一旦压抑了购房需求，则可能对未来的房价走向产生关键性作用。

2010年防止房价过快上升最有效的手段里，37%的被调查者认为加大长期持有成本最有效，另有27%的人选择加大土地供应，22%的人选择提高首付及利率，14%的人选择加大保障性住房供应。

金勇指出，加大长期持有成本可以抑制炒房，但是要出台这样的措施如物业税，将是一个漫长的过程。出台物业税的难度除了在于厘清法理关系外，还在于这种新税种对于市场影响的不确定性。比如20世纪70年代英国出台物业税时，大家忽然不买房了，等到公众接受这种税种以后，房产交易量又回升上去。

尽管有27%的人选择加大土地供应，但同时他们也悲观表示，影响中国土地市场的根本因素是土地供应垄断和拆迁难度不断增加，所以即使政府有意愿也无法在短期内增加土地供应。针对这一选项，协成机构（中国）董事长助理缪培丹甚至呼吁应该取消招拍挂制度，他直指这一制度严重抬高地价房价。黄安南认为，提高首付及利率可以有效抑制投资需求，是效果最快的选择。叶伟春则表示还应该加上“减少各种寻租成本”。

选择加大保障房建设的经理人表示，增加保障房建设，可以起到降温和安抚民心的作用，但对于房价的抑制作用不大。中原地产华北区董事总经理李文杰补充认为“二套房贷收紧”可能成为今年的政策调控重点。

对于货币政策，63%的经理人预计会在今年紧缩，原因是控制通胀。19%的人选择与2009年相同，18%的人选择会有宽松的货币政策环境，因为政府需要房地产来拉动经济发展。

欣原业房地产投资顾问有限公司总经理罗园认为，在老百姓收入未有明显增长的情况下物价一直持续上涨，通货膨胀非常严重，所以信贷紧缩势在必行。国瑞地产副总裁张军认为，紧缩信贷会增加GDP保八的难度，所以他认为信贷政策将与2009年相似。中信证券房地产金融部副总裁毛传阳和杜丽虹则认为，为了刺激经济发展政府将采取适度宽松的信贷政策。东和福湾总经理徐孚认为，按照时间顺序政府将会采取前紧后松的信贷政策，以便达到控制流动性和刺激经济的两重目标。

一半以上的被调查者认为到目前为止出台的几项调控政策效果甚微，还有7%的人认为调控措施加速房价上涨。30%的经理人认为起到了抑制房价涨速的作用。杜丽虹认为，这些措施已经产生一定影响，但关键是取决于有无持续出台的调控措施。