2009年房地产市场的迅速回暖，对房地产企业和相关金融机构来说是重大利好，然而对于筹备已久的REITs而言，却不免尴尬。

“我们原来预计REITs可以在2010年初推出，但现在来看情况有一些变化，并不像我们去年预测的那样顺利”，上海浦东REITs方案的参与者、国内某大型基金公司一位高层张政（化名）向记者坦言：“REITs有可能已经错过了最好的推出时机。”

房地产过热成阻力

2008年底，国务院曾在一个月内三次提出要推行REITs.彼时正直熊市，中国房地产也在政策调控和经济危机双重作用下走向低迷，正是REITs发行的最好时机。

“国务院最初安排由央行牵头整个事情，央行、银监会负责债权式REITs的试点，证监会负责股权式REITs的试点。”张政说。

债权式REITs指的是把经营性物业资产打包，以租金收益为抵押，将债权本金和利息权益分割成若干份收益凭证出售给投资者，在银行间市场流通，原业主可继续持有物业的所有权。而股权式REITs指的是由物业原始持有人将经营性物业孵化成熟，形成稳定现金流后，上市并在交易所市场流通，由专业的REITs资产管理公司管理。物业原始持有人通常仍保留部分权益，但将管理权交给持有人委任的专业资产管理公司管理。

在很长一段时期内，证监会和银监会为了抢先拥有REITs主导权和交易市场而进行了激烈的争夺，后来确定分股权和债权产品同时进行。2009年8月，央行向国务院单独上交了债权式REITs管理办法草案，国务院作出的答复是：请银监会和证监会两个监管部门将管理办法草案分别上交银监会和证监会主席办公会，主席办公会通过之后再一起上交国务院。

2009年11月，银监会REITs草案已经完成设计，等待证监会REITs草案的出台，但证监会草案一直没上主席办公会。当时国务院副总理王岐山还亲自过问了此事，但由于整体宏观经济转暖，房价、地价大涨，REITs因为是一种变相的商业地产融资方式，便成了一个敏感的话题。

“2009年早期，REITs的时间表是比较明确的，希望10月份会有方案出台，而且证监会内部法规的草案已经准备得比较完善了。现在在房地产过热的背景下，REITs的税收是否还能获得优惠政策也是一个问题。”张政告诉《地产》。

债权式REITs抢行

虽然REITs推出时间表暂时延迟，但国内几家试点机构仍在努力推进筹备工作，债权式REITs得到了地方政府的更多支持，进程也比股权式REITs稍快一步。

银监会主导的房地产信托基金试点管理办法已于2009年底在内部通过，上海试点主要推工业地产，北京试点主要推商务地产，天津试点主要推廉租房。

由上海浦东新区主导的“上海版”REITs方案，打包了浦东金桥、外高桥、张江高科和陆家嘴集团等四家公司的物业资源。这四家公司将提供年租金收入可达4.7亿元的物业，将其未来10年的租金收益权打包设立信托，并委托主承销商中金公司在银行间市场发行，募集资金总额将达35亿元。有媒体报道目前已将金桥碧云国际社区、外高桥标准仓库、张江帝斯曼中国园区和陆家嘴软件园区一、二、四、五号楼装进资产池。

陆家嘴集团除了参与债权式REITs，还与嘉实基金共同筹备股权式REITs，预备发行规模为15亿元，所涉物业仅有办公楼，资产池包括渣打银行大厦和陆家嘴软件园八、九号楼。

天津泰达、苏州工业园区、上海绿地集团、北京金融街和合生创展等企业也在筹备不同类型的REITs.“现在大家都在尝试，先把试点报出来。不过，目前来看，债券式REITs成为普遍的思路。”张政说。

张政告诉《地产》，债权式REITs实质上就是一个债券产品，与银行贷款、公司债相似，因此，其吸引开发企业之处，就是能获得巨大的贷款额度，并只需支付低于银行贷款利率的成本。相比债权式REITs，股权式REITs就比较复杂，打包的资产必须是成熟物业，而且面临着双重征税的问题。债权式REITs可以避免以上问题，还可以保持开发商对物业的所有权，因而开发商接受度高。

但债权式REITs 的弊端也很大。张政认为，推出债权式REITs的意义并不大，因为国内不缺债权类产品，而且，债权式REITs没有退出机制，基金公司无法投资，REITs本身的投融资也无法实现循环，长期而言并不能帮助投资者抵御通货膨胀，只不过是给房企增加了一个贷款品种。

资产管理成薄弱环节

“REITs 的前期筹备工作需要完成资产的孵化和管理运营团队的孵化，然而很多试点筹备时间尚短。”张政认为这是REITs迟迟未能出台的另一原因。

“大多数开发商是从2006年、2007年开始做商业地产运营的，陆家嘴、金融街也是如此。很多商业物业的孵化工作还没有完成，还没有到达成熟的阶段。”张政表示“基金公司、证券公司也还在摸索阶段，传统的金融机构只做财务报表研究，REITs的资产管理可能是薄弱环节。”张政说。

从2001年就开始筹备REITs的联想融科，最早是与中金公司合作，2006年双方以券商理财的模式上报了一个准REITs方案，但由于宏观调控，在证监会报的两个方案都停掉了。

“中金与联想的方案停掉之后，它又与凯德合作在新加坡发行REITs，中金扮演联席承销商的角色，所以中金在REITs的研究上积累了一定经验，现在浦东的方案就是中金参与的。”张政说。

不过，张政也告诉《地产》，国外最成功的REITs运营商并不是金融机构，而是由房地产开发企业转型之后发展起来的资产管理公司，美国EOP、澳大利亚Westfield、新加坡凯德集团均是如此，“开发商不但要开发物业，还需要站在宏观的资产组合观念和基金观念来经营物业，这对中国的房地产开发商来说是一个挑战。”