相比银行的善变，信托可谓房地产的忠诚盟友，每当监管层开始紧缩信贷，开发商便会转投信托以补充资金链，正因如此，信托在市场低迷期对房地产的支持反而大于上升期。

2008年，由于房地产市场严重低迷，开发商大量使用信托融资，而到了2009年，开发商获得银行放贷的比例大增，而对信托的热情也不复以前。据本刊统计，2009 年1-11 月，房地产信托融资规模与上年同期同比减少了40.43 亿元。

虽然中央经济工作会议表示今年将维持适度宽松的货币政策，但央行1月12日提前上调存款准备金率的做法，可能反映了今年信贷将会偏紧的状况。那么，按照上述规律，信托是不是又该火一把呢？

年初升温

“整个信贷的规模取决于房地产政策，如果没有大的变化，今年的房地产还会维持一个比较好的态势。”北京国际信托有限公司副总经理时宝东表示，从现有的政策看，今年估计将有6万亿-8万亿元新增信贷。

由于新年第一周（1月4日-1月8日），国内各大银行新增信贷冲高至6000亿元，央行开始出手控制市场货币供应量。1月7日，央行公开市场操作连续 13 周净回笼，累计回收货币高达 8510 亿元，其中，当周回笼量高达 1370亿元，创下 11 周以来单周新高。１月１２日，央行更是出人意料地宣布提高存款准备金率0.5个百分点。

“这是央行释放的明显的信贷收缩信号，未来，央行还会进一步加大回笼力度。”中国银行全球金融市场部分析师石磊表示，这不仅是针对 1 月份信贷可能出现的再度冲高，也是给市场一个明确信号。

这在目前中央对房地产调控的背景下备受关注。由于2009年下半年全国“地王”频出，现在房地产上市企业在A股的再融资已被证监会全部叫停。

国泰君安（香港）房地产分析师姚山尧告诉《地产》，由于信贷紧缩，以及港股和A股融资闸口收紧，房地产信托融资将会风行。

事实也证明，新年伊始，众多房企纷纷借助信托平台融资热度持续升温。据西南财经大学信托与理财研究所统计，仅在1月4日至1月10日一周，共有12家信托公司发行17款集合资金信托产品，其中有10款运用于房地产开发领域。房地产领域的投资信托产品发行密集的现象，部分是因为银行向房地产领域贷款的信贷控制的折射。

但同时，房地产信托市场的快速升温也引起了监管层的关注。事实上，2009年有的“地王”的首付款是由信托资金在支持，高杠杆风险令人担忧。

2009年11月，上海银监局下发了《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各信托公司密切关注国家宏观经济政策的变化，审慎开展房地产信托业务，合理把握业务规模扩张的速度，防止业务过快扩张；同时高度重视对房地产业务的合规管理和风险控制，对房地产信托资金的运用要加强监控，防止房地产商利用信托平台盲目融资，违规挪用房地产信托资金。

“目前为止，银监会还没有真的出台什么限制政策，上海这次也是提示性的。”西南财经大学信托与理财研究所研究员赵杨表示，整体看2010年房地产信托市场还会继续维持稳定增长。

“傍”大腕

市场的疯狂掀起了开发商拿地的高潮，在高额回报的驱使下，各路资金借道信托与开发商开展了前期的开发投资。

“开发商与信托公司联盟，正在成为一个新的热点，而且这种合作的范围和规模有进一步扩大的趋势。”用益信托工作室李扬表示，信托公司屡屡与开发商签订百亿规模的融资协议，一改以往房地产信托计划交易对手多为小型开发商、规模不过十亿的特点。

据统计，2009年三季度仅几家大型信托公司与开发商签署的战略合作资金额已经超过540亿元。10月27日，华融资产管理公司与保利置业签署200亿元的投资协议。其中，华融通过旗下的华融信托平台向保利置业提供的融资服务，最高可达人民币100亿元。而通过与金地集团、绿城集团和余杭建设３家房产公司签署的战略投资协议，平安信托未来3年的最高投资额将达320亿元。

这种合作也是房地产信托“准基金”模式运作的一个表现，即先以信托的方式募集一笔资金，形成一个稳定的资金池，与房企进行公司层面的合作，主要形式是通过股权投资补充其项目资本金，以达到信贷要求。然后主要以股权的形式投向多个房地产项目。在投资形式上，这种模式已超越了过去“先有投资标的再设立信托计划”的运作模式，转为“先建立资金池，再从项目池中选择具体项目进行投资”的基金型投资模式。

一家信托公司向《地产》表示，今后将更多地跟开发商在企业的层面上合作，合作对象锁定区域龙头企业：成功运作过品牌项目，当前手里有几个项目，分布于有发展潜力的区域，有计划进一步扩张。 李扬认为，由于信托公司快速发展，融资能力不断增强，房地产信托的规模纪录不断被刷新，加之房地产企业开始正视信贷政策对其周期性影响，主观上希望融资渠道多元化，信托在房地产金融中的地位得到了较大提升。

“整个信托产业融资规模在1.4万亿元左右，其中绝大部分投向的都是基础设施项目，以及2009年异军突起的证券投资类信托，房地产信托规模占比还是非常小的比例。”时宝东表示， 房地产信托还处在初级阶段，对房企只能算是勉强补充，发展空间仍十分巨大。