2010年对大多数外资基金公司而言，将是一个“资金募集年”。ING、凯雷正在海外积极筹备第二批亚洲投资基金，普凯基金准备筹集第二批人民币基金，而凯德商用则通过境外上市公司公开筹资，以投资二、三线城市房地产开发。“外资们都在积极筹划，准备2011年卷土重来。”基强联行投资管理（中国）有限公司董事总经理陈基强告诉《地产》。

资金募集年

“由于金融危机后外资投资机构和资产负债表仍在调整，2009年外资基金在中国的表现以退出为主，2010年进入的外资会有所增加，但不会有明显增长，主要原因是资金募集难度依然很大。”EI中国首席代表魏松告诉《地产》。EI是一家知名的美国基金公司，在中国主要投资了位于河南郑州的鑫苑置业，后者已在美国纽交所上市。

“连花旗2009年都没融到钱，金地与瑞银合作的房地产基金也还在艰难寻找海外投资人，但一些有特长的基金反而能够成功募资。”陈基强说。

2009年初，中信资本成功募集4.8亿美元， 里昂证券募集了6亿美元亚洲基金，这些在过去几年名不见经传的中小基金凭借独特优势取得了投资人的信任。例如中信资本，曾有过与万科成功设立“万科基金”的经验，又有中投入股，让境外投资人相信，它对中国的房地产有深刻的理解。

近期，对外宣布募集资金的外资机构开始增加。荷兰ING正推出第二只中国基金，计划募资5亿-7.5亿美元，主要投资中国一、二线城市的住宅开发，预期回报率不超过内部收益率20%.同时，凯雷投资也在募集金额达11亿美元的第二只亚洲基金，主要的投资区域是中国和日本，美林也计划设立一只新的亚洲投资基金，计划募集26.5亿美元。凯德置地旗下的凯德商用也已在新加坡成功上市，目前计划2011年在中国投资5个商业物业和4个住宅物业，在3-5年内实现500亿元人民币的投资。

“虽然募资工作仍有一定难度，不过我们预测，2011年外资会重新进入中国，到2012年就会形成一轮高潮。”陈基强说。

上半年将会是一个闷场

“住宅市场的高调反弹使得中国大部分房地产开发商超额完成了利润目标，所以2010年第一、二季度没有开发商会着急卖房。”陈基强说。但他同时认为，央行从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这对中国投资者而言，是一个谨慎的信号。“2010年政府银根收缩，不会有更多的资金支持投机炒房了，况且房价涨幅太大，需要时间消化，所以短期内的市场需求会有所减少。因此，对于外资基金来说，今年上半年将会是一个苦闷的市场。”

EI中国首席代表魏松也认为，2009年房地产市场急剧反弹的局面是不可持续的，因为主要是源于政府货币和信贷政策的驱动，“房地产对货币政策的敏感度很大，国家现在针对房地产调控的所有政策都不会比货币政策调整对市场的影响大，央行提前上调存款准备金率，已经表明了政府的决心。”

2010年对外汇的管制政策可能也会对外资基金不利。美国盛诺金房地产投资基金董事长黄立冲认为，限外政策主要还是在外汇进入和流出上加以限制，外资在中国投资房地产企业和新设项目的难度可能会加大。“由于利空政策太密集，外资基金参与房地产的项目开发投资积极性可能不会太高，而对于目前参与开发的项目，也会抓紧出货，尽量锁定利润。”

投资模式在转变

“从目前来看，外资的投资模式有所变化。深入二、三线城市，选择住宅开发，通过控制整个价值链，实现对风险的完全把控，以及在国内发起成立人民币房地产投资基金，将成为未来的主流趋势。”陈基强认为。

外资最初进入中国房地产市场时，主要采取合作开发或独立开发的形式，2006年、2007年两年期间以收购整栋物业为主，2008年下半年开始出货，2010年之后则更加倾向参与物业开发的模式。

黄立冲告诉《地产》，设立于2005年的盛诺金房地产基金已经逐渐从过去偏向固定回报的少数股权参与模式，转变为大比例控股性质的直接投资模式，并且从外部聘请开发团队负责日常开发管理工作。

“过去与开发商合作，我们作为投资管理人在开发管理方面参与不深，所以一般以保证基本回报再加利润分红的方式取得投资回报，但后来发现，我们在这种结构下只能获得基本回报，而没多少利润分红。这是因为我们不参与项目的整个过程，根本就不清楚项目的真正成本。”黄立冲告诉《地产》，“今后将更多地参与开发环节的管理工作，掌控项目公司的全部成本支出。”