如果把房企公开市场上市比作“选秀”的话，1972、2007和2009年都可以视作香港联合交易所的“选秀大年”。
1972年，叱咤风云的长江实业（0001.HK）、新鸿基地产（0016.HK）、新世界发展（0017.HK）、信和置业（0083.HK）、恒隆地产（0101.HK）、鹰君集团（0041.HK）和合和实业（0054.HK）等楼市大腕闪亮登场，准备借助资本市场实现对香港置地、怡和洋行、九龙仓、太古等老牌英资地产商的超越。
2007年，碧桂园（2007.HK）、远洋地产（3377.HK）、SOHO中国（0410.HK）等内地明星房企登陆港交所。其中，碧桂园是瑞银投资银行亚洲区主席蔡洪平的点睛之作，被称为年度IPO，21倍超高市盈率发行，中国土地红利在全球资本市场兑现。
2009年，因金融海啸而在港交所门口排长队的房企鱼贯而入，除卓越置业于临门一脚主动放弃外，恒盛地产（0845.HK）、华南城（1668.HK）、宝龙地产（1238.HK）、恒大地产（3333.HK）、禹州地产（1628.HK）、明发集团（0846.HK）、龙湖地产（0960.HK）、花样年（1777.HK）、佳兆业（1638.HK）成功跃龙门。恒大掌门人许家印长于运作，龙湖创始人吴亚军产品至上，规模化和精品化虽然路径迥异，但在资本市场，都获得了空前的成功。
2010年，则很有可能是房企选秀的“小年”。“今年IPO形势估计不会比去年好，2009年下半年房企集中赴港上市，其中有不少受2008年金融危机冲击而延误。”民生银行地产金融事业部首席分析师董续勇告诉记者。
通商律师事务所手里还有几单房企香港IPO，合伙人张国光向《地产》透露：“没有特别大的企业，不能确保这些企业都能冲出去。”
赴港IPO难言乐观
2009年，73家企业在香港挂牌，集资额超2400亿港元，成为全球融资之冠。新年伊始，安永会计师事务就大胆做出预测，香港新股市场有望更上层楼，估计融资额高达3700亿港元。
所谓花无百日红。全球经济刚从金融海啸的创伤中走出，2010年肯定不是最困难的一年，但注定是最复杂的一年。香港被戏称为“港岛鱼缸”，美国和内地一有风吹草动，立即就可以在香港市场上翻起大浪。现在，面临经济刺激政策退出和流动性收紧，香港股票市场阴晴难定，如果走不出理想的行情，接纳如此庞大的融资当有难度。
即便香港能够达到预期中的融资额，农业银行、俄罗斯铝业、友邦保险和太古集团分拆地产业务上市等几桩巨型IPO抽水已经过半，“预留”给内房股的数量殊为有限。同时，香港和国际投资人对内房股的看法也在悄悄起变化。
2009年中国住宅市场的热度全面盖过2007年，但香港资本市场对内房股的热度差得很远。2009年下半年上市的9家房企，只有恒大和龙湖顽强站在发行价之上，其余7家中型房企股价在发行价下方徘徊。相较2007年20倍的预期市盈率定价，除了龙湖招股市盈率略超过10倍，其余8家都是个位数。
保荐恒大上市的美林投行部董事陈敏向记者透露，2007年国际投资者和分析师对内地房企并没有太多理性的认识，一家大型企业开发量等同于一个成熟发达国家，让他们既迷惑又震惊。通过碧桂园等一批房企上市，他们理解了内地房企的产能和估值特性，相对企业的可变现资产净值，要求更高的发行折扣。
2009年10月，恒盛地产华丽招股（中型房企，集资额超过龙湖和恒大），又十分利落地跌破发行价，蔡洪平惊呼“香港市场进入选择期”，只有好企业才能受到投资人的青睐。何为“好”：经营模式和产品有特色，具有品牌美誉度，同时规模不能太小，否则没话语权——符合这一标准的企业凤毛麟角。
星河湾肯定是样样达标的种子选手，但来自投行圈子的消息，星河湾由于资金十分充裕，目前并没有推进上市进程；万达商业地产模式受到追捧，并成功引进两轮私募，但早些时候已经放风要在A股上市，中信地产也表示在A股上市，但北京和深圳两家公司的博弈还在继续，内部资产整合并没有完成；绿地和大华股权关系盘根错节，离上市前准备还有一大截；阳光100倒是好标的，但对待上市一如掌门人易小迪的淡然态度，投行圈并没有其上市进程的确切消息；总部位于厦门的中骏置业目前正在香港运作上市，相信将成为2010年内地房企赴港上市的一块试金石。
A股直接融资收紧闸门
刚跨入2010年，房企A股融资就遭受空袭：上市和再融资要先过国土资源部这一关。本刊从多方渠道证实，国土部正配合证监会，对部分申请IPO和再融资房地产企业中的25个涉嫌违规用地项目进行清查。来自投行圈的最新消息，上海复地两个项目不幸中招，这将影响其回归A股的进程。
其实，早在2009年9月，证监会在房地产企业融资审核之前加设一道程序，要先征求国土部、住建部等主管部门的意见。市场人士之前的主流看法是，地产板块下挫后，房企去年8月之前提出的融资方案已不合时宜，在目前市况下已经很难发出。
表面上看，这次核查是例行核查，但可以肯定，目前国土部、证监会、银监会等部委联手遏制房价过快上涨的机制正在形成。“这一机制放在当下的房地产调控背景下，将使2010年房地产企业资本市场融资变得比较困难，往后几年内，房地产企业融资困难也会成为常态。”某中型券商房地产行业分析师说，这表现为审核链条延长，使审批更严格，同时，证监会更趋于落实国家调控房地产行业的政策思路，甚至在一段时间内叫停房企A股直接融资。
房企A股IPO难度要大大高于港交所，过去四年来，只有保利地产（600048.SH）和北辰实业（601588.SH）成功主板上市，荣盛发展（002146.SZ）、滨江集团（002244.SZ）、广宇集团（002133.SZ）、合肥城建（002208.SZ）和南国置业（002305.SZ）五家中小房企，及一家房地产代理商——世联地产（002285.SZ）登陆深圳中小板。中粮地产、鲁能地产等业界大佬也要借壳上市，对于大多数地产公司来说，在A股上市只有借壳这条单一途径。
岁末年初，政府表态扩大供应的同时，要严厉打击住宅市场投机；银监会强调严格执行第二套房贷四成首付和提高利率；1月12日，央行提高存款准备金率，拉开信贷趋紧的序幕。
股票市场是行业晴雨表，房地产板块去年7月以来陷入长期调整，日前再度重挫。无论资本市场直接融资，还是银行信贷，对房地产行业来说，2010年很可能不是一个好年景，好在不少房企去年下半年销售爆棚，手中有粮心中不慌；那些在土地狂飙中把钱花“冒”的企业，在未来两年内将遭遇类似2008年的困境。