中国地产企业的成长模式无外乎两种，一种是先做大再做强的规模化扩张模式，代表性公司有万科、保利、碧桂园等；另一种是先做强再做大的差异化扩张模式，代表性公司有龙湖地产、星河湾、SOHO中国、华侨城等。
前者要求企业有很强的运营效率、成本控制能力、标准化复制能力，其核心竞争力就是一个“快”字，通过快周转撬动经营杠杆来实现规模化扩张；而后者则要求企业有打造标志性精品建筑的能力和相对保守的财务策略，以高回报率来弥补扩张速度上的弱势。
不过，经历了市场热度空前高涨的2009年，规模化和差异化这两条迥然相异的发展路径开始出现合流。一方面，地价上升与旺盛的投资性需求吸引了更多规模化地产企业向高端化延伸；同时，绿城中国、华润置地等高端化地产企业为了实现规模目标也在向中低端产品延伸，结果就出现了普遍的产品线融合趋势。
流动性推动的地价上涨和投资人对高端住宅的旺盛需求，吸引着越来越多的规模化企业向高端化转型。同时，2009年12月，抑制高房价政策的密集出台，也会让高端地产商放下身段，开发一些大众化产品。
一方面，开发企业为平抑整体房价和平衡现金流，推出一些低价盘，另一方面，只要过剩的流动性依然存在，高端住宅上的投资性需求和开发企业的高端化热情都难以削减，从而呈现产品结构的两极分化。两极化的混合产品线对地产企业的风险控制提出了更高的要求。
在我国，高端地产商的周转速度一般比规模化开发商慢40%左右，这意味着在低谷中更慢的现金回流和更脆弱的抗冲击能力。根据我们的测算，我国高端地产企业在财务安全范围内几乎没有净短期借贷空间，长期负债率应控制在总资产的10％-20%，总负债率在40％-50%，这一负债率要显著低于当前规模化开发商的平均负债水平。
因此，当规模化企业向高端化延伸时，如果不改变当前的负债结构，那将意味着在高端项目上50%的超速扩张，而且高端化拓展速度越快、高端项目比重越高，潜在的资本金缺口就越大。
规模化企业高端化，高端化企业追求规模化，产品定位的融合成为一种新趋势。因此，很多企业都面临如何管理混合产品线的问题。这绝不是生产桌子的企业又生产椅子那么简单，高端住宅与大众化住宅的金融属性完全不同，高端产品线的周转更慢、对行业周期更敏感，要求更保守的资本结构，也因此，产品线结构的转变绝对是个很大的挑战。
分品牌策略能够在一定程度上解决多产品线企业的管理矛盾与定位混淆，更重要的是分品牌策略背后的独立资本拨备策略，有助于平衡不同产品线之间的金融资源冲突。
所谓分品牌独立拨备，即根据每类产品线的周转特性和周期特性分别配置资本金，并设定相应负债率约束，如，针对高端产品更高波动和更慢周转的特性设定更严格的财务安全底线，而对大众化产品，安全底线可适度放松。以规模化为基础的高端化转型，要求地产企业正视不同产品定位的风险差异，实行分类财务安全底线。
流动性推动的高端化转型
随着2009 年楼市的复苏，自5 月以来“地王”频出，尽管官方数据显示土地价格仅占房价的23%左右，但随着招拍挂土地进入结算，地价成本的上升已是不可否认的事实。
高地价正迫使更多开发企业提高产品定位，充沛的流动性与旺盛的投资需求则推动了住宅需求的整体高端化。以广州为例，每平米18000 元以上的房屋销售面积在总销售面积中的占比已经从年初的1%上升到10 月份的12%，每平米14000 元以上的房屋销售面积占比也从年初的8%上升到26%，上海的豪宅销量更是创历史新高，成交量同比上涨100%以上。
高档楼盘的旺盛需求吸引了更多规模化开发企业进入高端市场。如以规模化著称的万科，2009 年在北京推出了万科公园五号、万科蓝山等高端定位项目，在深圳，四季度更是同时推出万科。华府、万科清林径葡萄墅、万科东海岸和万科棠樾四个别墅项目，冲击高端市场，并明确提出今后要从郊区大盘开发商转变成全生命周期住宅产品的提供者；除万科外，保利也在2009 年集中推出保利垄上、保利香雪山、保利中心。108 公馆等别墅高端项目，今年更计划在沈阳、天津、重庆、广州等地集中推出高端盘。
实际上，2009 年4 月-9 月，高档住宅用地的价格指数已经从98.4 上升到111.9，与之相对，普通住宅用地的价格指数只是从100.2 微升到104.4，而经济适用房用地的价格指数更是从107.9 下降到100.1.土地价格指数的变动显示当前开发企业对高档住宅用地的情有独钟，未来高档产品在开发企业产品结构中的占比将大幅上升。
但是，规模化地产商的高端延伸，可能意味着更大的风险。世界各国的经验都表明，高端住宅相对于普通住宅，其需求和价格具有更强的周期波动——高端住宅的购买力中相当一部分来自投资需求，而从历史上看，投资需求在各个市场上都具有“追涨杀跌”的特性，因此，在经济低谷中高端住宅的需求受到更大冲击（图1：历年来中国不同档次住宅销售面积同比增幅）。因此，成功的高端地产商通常具有更保守的财务策略。
高端地产商更保守
高端住宅需求对行业周期更敏感。在香港，繁荣期单套500 万港元以上的住宅交易量在总交易量中的占比曾一度达到23%，但金融危机中这一比例一度下降至10%水平，而在亚洲金融危机期间更低至5%以下。
在中国内地也是如此。尽管人们总认为高端住宅有更好的保值性，但其实它的价格波动通常是更大，而不是更小：2008 年全国住宅销售套数合计下降11%，销售面积下降15%，其中，别墅和高档住宅的销售套数下降39%，销售面积下降37%，降幅显著大于普通住宅；经济适用房的销售套数反倒上升了11%，销售面积上升了3%.除了周期波动更大外，高端产品更长的开发周期和销售周期也减缓了低谷中的资金回流速度，削弱了抗冲击能力。
国内高端地产企业也面临低谷中慢周转下的资金压力。如仁恒置地，在2006、2007 年的繁荣期，存量资产周转率在0.57-0.58 左右，较保利等公司低45%，2008 年的低谷中，仁恒置地的存量资产周转率降幅略大于行业平均水平，从0.57 降至0.27 ，较保利0.50的存量资产周转率低46%；华润置地2008 年的存量资产周转率更慢，仅为0.17，是国内规模化开发商的1/3，2009 年上半年虽然恢复到0.40 ，但较同期规模化开发企业低50%左右。
当然，并非所有高端开发商的周转速度都慢于同行，如绿城中国和龙湖地产，2006-2007年繁荣期周转速度均达到0.8-0.9，2008 年低谷期存量资产周转率均降至0.45，与万科、保利等规模化开发商接近。究其原因，更长的预售期和大量的表外负债减轻了公司的营运资本负担，加速了资产周转：绿城中国旗下楼盘从开始预售到最终交付一般需要18-24 个月，较国内通常的预售期更长，结果2008 年底预收款占到总资产的14%，而龙湖地产2008 年底预收款更是占到总资产的34%，显著高于行业平均9%的预收款占比。此外，这两家公司在2008 年底均有相当于总资产20%以上的表外承诺资本支出。
不过，长预售周期并非总是好事，实际上，当低谷期持续2-3 年时，更长的预售期意味着更沉重的后端支付压力——2008 年绿城中国有7 个高端项目延期交付，尽管这其中有奥运因素、有政府拆迁延迟因素，但公司自身的后续资金链不足也是一个不容忽视的问题。