一涨就抓、一抓就死、一死就叫、一叫就放、一放就活、一活就涨、一涨又抓……这是重庆金科副总裁李战洪眼中的中国地产周期性怪圈，遗憾的是中国房地产行业又一次站在“涨”、“抓”、“死”这个闭合回路的敏感节点上。
清华大学博士、北京贝塔策略工作室合伙人杜丽虹最近在跟房企的接触中，政策调控的走向和信贷融资环境是管理层最常谈及的方面。在 《地产》杂志本期所做的“百位一线经理人调查”中，政策调控被认为是影响2010年房价、并进而决定整个市场走势的首要因素。
2010年肯定不是最困难的一年，但注定是最复杂的一年。“去年国际不确定因素比较多，今年是国内不确定因素比较多。政策对需求的激发和抑制有决定性作用，连续涨几次息，需求就被抑制了。”华远地产董事长任志强在接受《地产》记者采访时表示。
经过2009年的超速增长，易居。克而瑞中国研究中心总经理陈啸天认为：“2010年，中国房地产市场进入相对风险的高峰期。”《地产》记者多方采访并归纳，品牌房企在新的一年里，将面临着不可回避的四大方面的风险。
“被增长”之后的专业缺位
陈啸天刚刚完成2009年中国房地产企业销售前20强排行榜，有12家房企销售超200亿元，而销售过百亿元的企业有近30家。在去年这么大的基数上，今年如何保持增长？
陈最近是各大房企的座上宾，在岁末年初的总结会或计划会上，受邀演讲并列席会议，参与2010年市场研判和战略制定，相信业界已经有不少人看过他那份标题为《路径。问题》的演示文稿。他认为这是一个可喜的现象，品牌开发商开始整体思考企业规模扩张带来的管理缺位和核心竞争力的缺失。
100亿元、200亿元和500亿元的收入差别不仅体现在数字上，业务模式、组织架构、企业文化、人员结构等支撑平台才是决定企业能量级的核心因素。2009年，在政府救市刺激下，整个行业销售井喷，一线城市烂尾多年的楼盘也被一抢而空，正如中经联盟秘书长陈云峰所言：“2009年是开发商做梦都会笑的一年。”
“像星河湾这样用产品颠覆地段、走差异化竞争的企业还是太少，2009年房地产企业是‘被增长’出来的，很少靠专业能力、高周转和市场周期研判。”陈啸天认为，在规模急剧扩张之后，品牌房企管理能力的缺乏将越发凸显。
地王带来市场风险
“2009年，政府卖地收入1.5万亿元，超过了2007年历史最高点的1.3万亿元。2010年土地还会这么疯狂吗？我认为不会，因为媒体都在喊房价太高，买房的人一定谨慎多了。”SOHO中国联席总裁张欣在微博中提醒，“灾难总是发生在没有准备时。”
万科董事长王石曾经有一个论断：“房地产市场如果有泡沫，那一定出在土地上。”值得注意的是，2009年整个行业在土地上花费的1.5万亿，是在下半年突击花钱。即使在去年6月份，很多城市的土地都底价成交并频频遭遇流拍；去年上半年不少地方的政府甚至都没推出土地，土地溢价和天价成交都集中在下半年。
杜丽虹向《地产》记者分析，在去年下半年的夺地竞争中，实际上是两类现象：一类是总量拿“冒”，购地支出超过企业财务安全底线，另一类是拿地总额在财务安全范围内，但拿地单价较高。
总量拿“冒”的企业将完全暴露在市场风险中，对于孤立项目单价较高，最直接的冲击是将来的利润率，如果房价真被政府控制在当前水平，那么，2009年下半年所有地王都将亏损。因为楼面地价已接近周边楼盘价，房价至少要翻一倍，企业才有利可图。
资金链安全
新年第一周，对于信贷总体规模和投放节奏，央行的态度跟去年已经有很大不同。跟投行人士交流，IPO和再融资又因政策不明朗陷入迷惘，股权融资条件肯定没有去年好。开发商之前拿地，其实买的是地方政府许诺的期权（通常两年内付清土地款，首付比例不高），现在首付比例要达到五成，原则上一年之内缴清土地出让金。
随着政策越来越严厉，市场新一轮观望范围又渐趋形成，土地成本提高、付款周期短、融资不利遭遇销售进度拉长、推广费用增加，整个行业2009年中期富余的经营资金流必然又走向亏空。
市场目前的主流看法是，至迟在今年中期以前，供求不平衡的局面不会打破。但业内不少人士都承认，目前首次置业者等刚性需求已经不是购房的主体，改善和投机型需求成为主力军，而这部分需求相对具有更大的弹性。万一房价步入调整，开发商凭借去年织就的过冬小棉袄，安度今年无虞，但在2011年资金链又将遭遇沉重的打击。
“被高端化”的结构风险
杜丽虹经过深入分析，发现在拿地总量上突破财务安全的多是高端化企业，出于匹配现金流和迎合政府遏制高房价的要求，拟着手运作低端产品线，开始追求规模。
更主流的趋势是，出于利润率的诱惑，很多规模化企业开始向高端化延伸，虽然购地支出并未突破财务安全底线，但拿了不少单价地王。
杜丽虹指出，在我国，高端地产商的周转速度一般比规模化开发商慢40%左右，这意味着在低谷中更慢的现金回流和更脆弱的抗冲击能力。当然，这在去年市场繁荣期表现得并不明显。因投资保值性需求集中爆发，绿城四季度贡献了将近去年一半的销售额，对业界构成极大的诱惑。
因此，当规模化企业向高端化延伸时，如果不改变当前的负债结构，那将意味着在高端项目上超速扩张，而且高端化拓展速度越快、高端项目比重越高，潜在的资本金缺口就越大。高端住宅与大众化住宅的金融属性完全不同，高端产品线的周转更慢、对行业周期更敏感，要求更保守的资本结构。对于2008年市场陷入长期调整、高端住宅销售量和价格跌幅更大的前车之鉴，杜丽虹认为开发商的风险意识和金融战略储备还远远不够。
万科总裁郁亮曾说：“我们不可预测市场，但应有应对之策。”的确，面对充满着不确定性的2010年，开发商们是应该未雨绸缪了。