最重的政策靴子再次落下，疯涨了一年的珠三角楼市亦告失守。

元旦伊始，深圳每天的成交量都不过百套，广州的成交更是锐减4成。存款准备金率提高、第二套房首付收紧、土地严查、物业税试点等一系列政策的威力，陆续在广深楼市显现，珠三角楼市进入了多空博弈的观望期。不过密集出台的利空政策、日渐低靡的成交量并没有抑制房价上涨的势头，广深两地楼市成交价格“照涨不误”。

只是，缺少政策与成交量护航，高房价还能撑多久？

量缩价滞

今年2月以来，珠三角房价一路扶摇直上，再度成为全国楼市领头羊。

推动楼市高企的是国内的热钱，在出口危机爆发后，众多在制造业难以为继的资金跑步进入楼市，造成了罕见的抢房热潮。乃至有分析人士认为，在今年6月份市场达到顶峰之时，深圳投资型买家占成交量的50%以上，有些豪宅70%的买家是投资客。

销售火爆的推动下，开发商在2009年很长一段时间内随意“喊价”。深圳梅林关一个名为溪山的别墅项目，四周均是工业园区和农民房，2008年仅为两三百万一套，但在2009年摇身一变成为所谓的豪宅，部分别墅涨到每套1600万元。在年底这种情况越演越烈，到了2009年12月，深圳一手房均价高达22304元／平方米，较去年同期上涨超过一倍，环比则上涨15%.不过在经历近一年癫狂之后，政府出台了一系列调控政策，使广深楼市再一次走到十字路口。

据易居机构统计，刚刚过去的上一周，深圳一手房成交819套，环比回落5成以上，二手商品房成交1690套，环比回落达71%！来自广州方圆地产数据则显示，本月1-10日，广州楼市一手房网签数量仅为1007套，日均成交100套房左右，而去年12月前10天广州一手房成交2081套相比，足足缩水一半。

与此同时，珠三角二手房交易量亦锐减，价格出现松动，2010年第一周广深两地二手房成交量环比均下跌20%以上。

联合证券发布的区域楼市调研报告则显示，这轮房产调控政策出台对深圳豪宅的客户影响显著，来访人数下降了近80%，但是后海片区豪宅的开盘销售率仍然比较高，太古城和海怡湾最近一个批次的销售率分别为80%和98%；元旦后开盘中信红树湾以50000元的最低价位开盘，销售率也高达95%.但普通住宅开盘首日千人排号抢房的现场则不复出现。深圳佳兆业大观邸当日开盘推出约600套单位，虽然与前期推盘价格相仿，结果现场排号客户竟不到50批，市场处于深度观望状态。

“即使有全民通胀预期，2009年深圳楼价的涨幅已经透支了未来数年的上升空间。”深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺向《地产》指出，目前深圳房地产整体呈现量缩价滞局面，成交分化已现。

博弈与观望？

“历史在重演。”万科集团一位项目营销总监用这样的语言来形容广州楼市的突然变局。

元旦过后，在严查土地和取消二手房营业税优惠后，政府再施重拳，宣布提高第二套房首付，众多对调控抱有侥幸心理的房企，被突如其来的房贷新政打乱了计划。

“在1月10日‘国11条’对外公布前，已经有开发商提前听闻风声，一方面提前开盘，另一方面适当下调了开盘幅度。”上述万科人士在接受《地产》采访时指出，一些开发商在去年12月初步定的开盘价偏高，在今年1月正式开盘销售时价格有适当下调，部分楼盘的开盘价下调了近1000元/平方米。

而在房贷调控到来之前，珠三角楼市的转折已经到来或者说已经临近。表层和深层的若干矛盾，将制约和决定着珠三角楼市2010年甚至未来几年的发展和变化。

“2010年商品房的供应量将会减少，由于受亚运会影响，明年3月前不申请开工则全年不准开工，而正在施工的工地，亚运会期间也要停工2个月，这将直接导致商品住宅结构性缺货。”合富辉煌首席分析师黎文江这样指出。

类似的情况也出现在深圳。深圳中原市场研究部统计的数据显示，2009年深圳市商品住宅的销售面积达到650万平方米，至年底深圳市商品住宅的存量仅为122万平方米；虽然在2010年深圳市推出的楼盘总供应面积约640万平方米，供应量绝对值并不低，但其上半年的供应将以别墅、大户型为主，对于政策鼓励的刚需及改善性住房而言，可选择的项目并不多。

而随着通胀压力的加大，2010年的信贷政策可能也会发生相应的调整。通胀何时并以何种方式到来，将决定未来信贷政策调整的节奏和力度，并进而对楼市产生影响。在“信贷—通胀—房价”这三角关系中，信贷所扮演的角色至关重要。信贷政策何时发生根本性变化，将是判断楼市风向的一个关键因素。

“今年信贷规模或将成为楼市风向的关键。”邓志旺认为，尽管目前房地产投资性需求的政策环境并非最佳，但在高通胀环境下，房地产投资性需求仍有再度激发的可能。

基于此，接受《地产》记者采访的开发商和中介公司均谨慎看好广深楼市2010年的走势， “楼市会不会大变天，最简单就是看供求关系，现在深圳、广州的住宅存量偏低，正处于阶段性的供不应求的阶段；而且，大家现在资金链也不紧张，我们在售楼盘都是正常的推盘节奏。”广州方圆地产负责人在接受《地产》记者采访时表示，当前广州开发商当前的一个共性判断是，“国11条”已经是针对楼市的最重的政策靴子，后续即使会有新的调控政策，也将是针对流动性过剩等宏观层面的，不可能还有更严厉的专门针对楼市的调控政策。不过他亦坦承，目前部分开发商推盘节奏确实加快了。

“可能有一些警惕和担忧，但对未来走势的判断基本一致，”黎文江说，“有泡沫，但真正的拐点很难判断，综合分析2010年房价，在买卖双方的博弈和观望中，明年高位盘整的可能性很大。”

政策博弈期将持续多长时间？对此，深圳社科院城市营运研究中心主任高海燕预测在今年2季度将会见分晓。他认为，从整个2010年来看，珠三角房地产销售量与去年同期相比下滑是大概率事件。

“政策对房价的影响一般需要6个月的周期。如果房地产商资金充裕，短时间内不会降价，”高海燕不过表示，由于政策导致房地产交易量下降，房价将会受到影响而出现下降，这其中，广州、深圳中心区的豪宅价格会相对坚挺，而普通住宅，特别是关外或郊区的普通住宅或将进入房价下跌通道。