2009年结束了，上海成了这样一个城市：如果你中了大奖100万元，基本够交房子的首付。这里一套体面公寓在“三字头”到“五字头”，需要税后年收入十五万元的白领不吃不喝20～40年，这还没考虑交易带来的税费、贷款利息。

事实上，2003、2005、2007年上海房价都涨过，但是从未出现2009年这样的一年两轮暴涨。期间爱恨情仇、世事百态，足以写上一千本《蜗居》。高潮过后，2010年重现低迷，如同2006年、2008年。虽有世博会即将来临，历史总是重演。

从明涨到暗涨

“平稳房价”的套餐（或者叫组合拳）又端出来了。

2009年底，上海市出台《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》，要义是恢复二手房市场的高税费，打压投资、改善型需求。

加税、加费、加息，每每被宣传成降低房价的良方。它们推高交易成本，经过买卖双方的谈判和分担，通常带来市场成交量下滑，名义成交价格走稳甚至小幅下滑。这次不例外，交易惩罚措施一登台，楼市成交骤然遇冷。诸多数据显示，一月以来中介门庭冷落。

可以预期，2010年将迎来暴涨之后的喘息。政府在房产交易中多拿抽头，把明涨逼成暗涨，真实房价则难以下跌。“调整、巩固、充实”之后还是“提高”。土地市场上新江湾城已是“地王集中营”，将来肯定还会诞生新的地王。

惩罚个人交易可以给二手房市场降温，把购买力驱赶到商品房市场。政策每次板起面孔，总是人微言轻的二手房市场先吃药、多吃药。就像孙悟空，专灭没有背景的妖怪。

尽管如此，推高上海房价的因素并未消失。交易管制制造了“房价下跌”假象，二手房市场遇冷可以“舍车保帅”；用地监管形同虚设，“经济适用房大抽奖”于事无补，政府增强动拆迁户购买力，则是支撑2010年楼市基本面的三个因素。

用地监管形同虚设

和地方政府推高地价一样，开发商囤地也是本能之一。

2009年底，易居中国发布的2009年土地报告指上海有330宗土地“批而未用”，清单涉及多家知名企业，长实、和黄、瑞安、东方海外……开发商在上海囤地，随便一翻就有这么多违约，用上海话说是比较“结棍”的。同时说明土地使用权出让合同是一纸空文，用地监管形同虚设。有人这样描述：“在检查团来到时打几个洞，等检查团走了再继续晒地皮。”

开发商大多在法定时间内开工，销售、竣工时间蓄意延后。香港超人李嘉诚旗下的和黄、长实是使用“拖字诀”的高手。最近八年在上海所取得的地块中，最快完成的项目—— 古北翠玉豪庭花费了七年。方方地产咨询机构曾发布报告称，按照和黄过去的平均销售额，现有土地储备至少可以卖20年。

作为不得已的回应，1月8日，上海市规划和国土资源管理局宣布，拟会同相关区政府“收回并督促开工”东方海外上海外高桥俱乐部有限公司天平地块等8幅闲置土地，然而，囤地支持生态系统依然没有得到实在性的冲击，如此，惩治不法开发商的行动就不可能落实到位，高房价最坚实的内核就不会受到触动，降价奇迹就不会发生。

“经适房抽奖”于事无补

可以预期，2010年的经适房发行将呈现大型抽奖活动的喜庆景象。

上海对抽奖者的要求是：本市户口7年以上，在申请区5年以上；人均建筑面积15平方米以下；家庭月均可支配收入2300元以下，家庭财产7万元以下；申请经适房前5年内未发生过住房交易行为。30岁以上单身人士也可申请。抽中一套经适房，意味着比市场价格便宜三五十万元买房，也就是博中大奖三五十万，足以让你跪地痛哭。

抽奖并不能改变市场供求失衡的格局。主要原因是，经适房本身讲不清楚。经适房可以交易、继承，属于限售商品房；明明是赢取政府补贴的博彩，偏偏打着改善民生的旗号。

“严格审查”要求抽奖买房者家底微薄。可是如果连7万元财产都没有、月收入2300都不到，抽中了奖怎么兑现彩票、买房子？以总价40万贷款30万计算，即使按照3.88%的最低公积金贷款利率，每月按揭还款1411元，超过了申请人2300元家庭月收入的一半，不符合贷款要求；就这样，首付10万元也超过了“可支配财产7万元以下”。

匪夷所思的规则只能激发民众的造假热情。不要说获利丰厚的经适房抽奖，就连省一点月租金的少量廉租房都是造假热点。上海有个“廉租住房准入标准的动态调整机制”，系统开通半年，1.237万份廉租住房核对报告中，有4162户家庭申报收入“与实际情况存在较大差异”。

动拆迁购买力有望延续

动迁户补偿规模是地方政府调节楼市购买力的重要指标。通过高额的货币补偿，一大批刚性需求被释放出来，能够对楼市起到立竿见影的效果。

2009年的大规模开工建设，又一次把上海变成了大工地。2010年老百姓刚想松口气，新一轮的动拆迁又箭在弦上。1月7日，上海市长韩正前往普陀区调研，他表态要千方百计把旧区改造作为最重要的民生大事，全力以赴加快推进；之前韩正还专程去闸北区实地调研旧区改造和城市管理工作。

继世博会动拆迁之外，上海高度重视旧区改造。因为凭借大规模动拆迁释放的购买力，地方政府可以对当前房价进行托底。提升动拆迁户的购买力，是上海应对二手房市场萧条、维持“二、三级市场联动”的重要措施。由于惩罚性税收政策，改善型需求被遏制，新房、大户型房子的买气都会受到影响，所以需要生力军，冬天里再来一把火。

房价高位低速运行

回首2009年，上海住宅上半年，成交呈现“井喷”， 楼市消费需求得到了充分释放。星河湾等一批高端楼盘催暖了“豪宅市场”，但扣除该部分数据，从普通住宅来看，价格倒是基本持平。

值得注意的是，在大浦东区划放行与迪斯尼概念的不断刺激之下，原南汇区与浦东新区部分楼盘价格出现了大幅跳涨，开发商也开始了捂盘惜售。涨价预期一定程度上坚定了开发商对后市的信心，第三季度新盘放盘明显减少，而房价不断上涨，成交量下降，一度出现有价无市的局面。

2009年的房价飙涨透支了消费者的购买力，但是预计2010年初还会延续价升量减的趋势，毕竟2009年的众多地王诞生也对房价有一定支撑，而下半年的走势将取决于消费者的口袋与开发商融资能力的博弈。