轨道交通的建设给城市的建设、土地的升值、房地产的发展带来显而易见的优势，而在商业地产的领域，众多从业者纷纷持有轨道交通的开通将会带来无限的商机的观点，却存在一定偏颇。

不同区域 轨道不同效益

地铁确实能够带来大量的人流，但只要坐过地铁的人都明白，这其中的人流是极不均衡的，地铁的两头一般人流极少，以北京的八通线举例，果园站、九棵树站、梨园站、北苑站属于人流极大的站点，而高碑店、土桥、双桥、管庄等站点的人流就要少很多，而经过对这些站点的商业设施研究分析发现，人流大的站点，商业设置的规模及盈利状况都成正比，故地铁对商业的带动要分区域来看。

轨道对商业区域的影响通常分为四种：一是市中心黄金区域，这种区域无论是从人口密集程度、周边商业配套的完善程度、周边主力店的分布情况均经过数十年的演变，在地铁的拉动下，这一区域的商业物业属于锦上添花型。例如香港尖沙嘴，上海的南京路，北京的西单，王府井等就是这种情况。

二是城市副中心区域，由于这些区域本身就具有一定的基础，随着城市核心区人口的逐渐迁移，商务区的建设，人口密度增大，也产生了大量的商业需求，地铁开通带来大量的上班人流，地铁站设到那边，这对于商业地产属于雪中送炭型。例如上海的人民广场、陆家嘴，北京的八王坟、黄庄等。

三是城市新兴的卫星城，区域原本人口稀少，本身的商业气氛较差，即使在此区域设立地铁站，短期内无法对周边的商业起到拉动作用，但是长期看好，这对于周边的商业属于忍辱负重型。像上海共富新村站，北京的临河里站、霍营站、土桥站。

四是处于副中心与卫星城的城乡结合部，像此类区域处于两极分化的局面，一方面属于区域政府大力发展的人口增长区，如上海的青浦，北京的朝青板块；一方面由于河道、公园等设施，造成无法提供大量的住宅用地，进而造成即使轨道站点设立，也对商业起不到拉动作用，这对于周边的商业地产属于无可救药型。例如北京的高碑店站、太阳宫站等。

谁是轨道商业的得益者？

我们以北京的卫星城为例，从轨道交通对商业的影响进行深入的研究发现：目前北京已经规划11个新城，分别为通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。大开发使各新城消费人口结构和消费力发生重大改观，由此引发新城商业业态迅速升级，传统卫星城中心商圈将逐步被新城的大型购物中心业态所取代，最终成为该新城主流商业中心。

新城的每一个地铁站并非都能会形成新的中心商圈，最有希望成为新商业中心的要有两个重要因素：一是本站点周边的人口密度最高；二是本站点辐射范围内的商业总体量最大。最为突出的是北京的昌平天通苑、通州九棵树，这两个站点已经成为新城的新商圈。

我们研究发现，昌平受益于亚奥的地缘优势，通州受益于CBD的商务优势，成为人口迁移的主要区域，进而奠定了未来商业地产大发展的基础，过去以蓝领消费为主的商业业态已经无法满足新的消费需求。房地产大开发引发大规模“白领新移民”现象，人口结构得到迅速调整，由此将引发新城的商业业态结构和商业档次的飞跃提升。

而人口的大量移动，自然少不了轨道交通及城市重要交通干道的建设，地铁5号线，八通线，13号线都是成就两大新城发展的因素，由于天通苑兼有5号线和13号线两大轨道的特点，其发展势头尤胜其他新城。