自2002年开始，中国商业地产步入快速发展阶段，一线城市率先迎来了商业地产投资开发热潮，投资额逐年呈“加速度”增长态势。至2007年，持续上升状态开始出现变化，部分城市投资额增速减缓；进入2008年，北京与深圳投资额开始出现回落，2009年继续了这一趋势。分析一线城市商业地产投资热度下降原因，主要由以下五个方面影响所致：

一、 大量未消化项目累积，致跟进脚步放缓

2008年之前，世界经济一片向好，中国在奥运效应带动下，商家积极扩张开店，商业地产大量开发， 2006年北京与上海的商业地产投资额环比均实现了50%以上的增长，商业项目的大量集中建设，造成了招商的激烈竞争。以北京为例，2006年底同期招商的项目总面积已达500万平方米，到2007年，迫于招商竞争压力，诸多预定年内开业的项目纷纷延期。2008年突如其来的金融危机席卷全球，大量国际品牌布局中国的脚步却不得不暂时放缓，这又进一步增大了市场上项目的招商压力，部分项目不得不再次将开业时间延后。

北京奥运闭幕后， DTZ戴德梁行统计发现，包括预定在奥运前开业但延后的商业面积140万平方米在内，北京计划三年内开业的项目面积仍高达630万平方米，招商争夺短期仍难以缓解。市场的巨大存量对后来者形成了有力的警示。

二、商业土地供应更趋合理

由于商业项目建设能够快速带动新兴板块的成熟，拉动周边土地升值，所以土地运营方会有意愿在新兴区域进行商业规划。但商业地产的项目最终是依托于消费者对其做出支持，新兴区域由于人口密度不够，开发商接盘后往往会比较被动，甚至造成许多无效的商业面积。看到商业面积阶段过量的现实，政府逐步对土地功能规划进行了合理化调整，更好地安排及控制了商业用地的供给，从根源上降低了非理性商业项目出现的几率，压制了商业地产投资的非良性增长。

三、 传统市区中心项目机会减少

随着城市化进程的推进，北京、上海等一线城市迅速向外扩张，政府公开上市的土地大多已逐渐远离传统主城区，新区域可能也有机会打造出成功的商业项目，但是与传统城市中心相比，在此发展商业对发展商的要求会更高，承担的风险与压力也会更大。

四、散售市场缩窄，开发进入门槛提高

前几年风行的“散售商铺”模式，让不少开发商获得了良好利润，但这些项目多半未能实现持续运营，使大量投资者被套牢。经过一轮的市场教训，大部分商铺投资者已经开始理性，一方面对于购物中心内部商铺等高风险产品已经十分警觉，另一方面也不再会被售后包租等概念左右，使市场上销售商铺的门槛大大提高。在商铺已经不再容易卖掉的现实情况下，那些自有资金不足、希望借助卖铺进行滚动开发的投资者不再有信心进行开发冒险，此部分投资主体的退出，亦在一定程度上减少了进入市场的投资量。

商业地产在中国仍处于早期的发展阶段，由出现到成熟的过程必然要经历多次调整变化，目前所出现的投资增长放缓或减退的情况，可视为理性回归的表现。中国要加快城市化的发展步伐，未来仍需大量商业地产的开发进行支持，所以开发的绝对量短期不应、也不会出现骤然下降之状况，但“由量及质”的发展转变将会是必然趋势。