全球经济形势逐渐好转的背景下，2008年至2009年积累的外资企业办公需求将得到逐步的释放，为甲级写字楼市场带来可期的新一轮增长空间；国内企业需求在中国宏观经济向好的带动下，仍将继续维持良好的需求。然而，整体“供大于求”的现实，一方面迫使空置率攀升；另一方面增大了租金下行压力。2010年的写字楼市场还是稳步筑底为先，再谈回暖。
供需间的博弈
《中原地产年刊》显示，从土地市场上看，2009年北京、上海、广州三个城市的办公用地供应均创出近年来的供应新高。政府期望通过大规模出让办公用地拉动当地经济的发展，这将加大未来写字楼的供应压力。与此同时，火爆的成交从侧面反映出开发商对后市的看好——经历2008年金融危机、2009年经济慢慢复苏之后，2010年甲级写字楼市场将是逐日回暖的一年。
实际上，2010年租赁市场的表现取决于对国内经济回调轨迹的预期，而大单租赁成交则取决于经济环境的改善与租户议租能力的对比。回顾2009年下半年的大宗成交潮，包括渣打银行（9000平方米）、诺和诺德（9000平方米）、日本NTT电信（7000平方米）、Intel（10000平方米）等成交先后出现，租户在经济回暖但写字楼市场尚未回暖阶段，取得了最具性价比的租赁条件。第一太平戴维斯研究及顾问咨询部据此推测，2010年的大单租赁成交将在新项目中出现（如北京的国贸三座、北京IFC、侨福芳草地等），因为此时的开发商更愿意提供价格折让的租赁条件，以换取入住率的大幅提升及项目后期运作的主动性。
“这种市场行为很常见。”第一太平戴维斯研究及顾问咨询部助理董事王琼透露，在经营策略上，开发商一般通过降低租赁成本（即主要通过调整租金、免租期、装修期等降低经营成本，或通过提供装修补贴、装修融资等方式摊薄资本性支出成本），以及增加租赁价值（指开发商授予物业冠名权、物业外立面的广告位等方式给租户带来额外租赁价值）来增强对潜在租户的吸引力。除此，市场竞争激烈时，开发商还通过把握工程进度来缓解竞争压力，规避风险；反之如果项目获得较好的预租率，开发商也会抓紧工期以求准时交付租户。在出租率规划方面，开发商会与各大代理行紧密沟通合作，贴近市场变化，适时调整租赁策略以期达到出租率的规划。另一方面，市场瞬息万变，部分开发商可能因决策流程繁复，决策层远离市场等问题而反应缓慢，从而将严重打击项目的招租进度。
“2010年整售市场的预期确实仍将是一个国内企业主导的市场。因2009年整购市场国内买家的比例已经从2007年的48%上升至2009年的89%，而国际投资者由于担心国内房地产泡沫破灭，其大手采购的可能性不大。”
京沪广深写字楼走势
“从目前监控的数据上看，广州、上海的租金仍在持续下跌，但北京、深圳的市场则在2009年年末便开始反弹。”王琼展望2010年表示，受国内企业与跨国企业需求的支撑，北京市场预期将继续适度增长；而上海、广州、深圳三地的市场皆进入供应高峰期，因为空置率的持续上升，租金预期将有所下降。
北京 库存清理年
回首2009年，是供过于求的一年。相对于上海、广州、深圳等地，北京写字楼市场的表现最为突出。在王琼看来，高达114万平方米的新增供应，把北京甲级写字楼的存量推高至852万平方米，同期市场净吸纳量仅相当于新增供应的55%，市场累计空置面积上升至167万平方米，相当于八个华贸中心写字楼的总体量！如此大的体量，使得租金应声下跌至每平方米每月人民币152.7元，同比下降13.1%.“展望2010年，因为2009年末高达167万平方米的空置面积，2010年全市平均空置率仍将维持高位，这是一忧。一喜是北京甲级写字楼市场将进入库存清理的阶段：预计年内供应量将从2009年的供应高峰下调近40%，至70万平方米；而市场净吸纳量也将维持在50万平方米的平均水平。”
全球经济尚未完全复苏，大部分跨国企业写字楼面积需求也未能完全释放，高力国际华北区研究与咨询部助理董事谢靖宇认为，空置率在2010年将会迅速提升，从2009年年末的17.16%的水平推高到2010年第一季度的19.11%、第二季度的21.94%、第三季度的24.74%及第四季度的23.14%.权威经济研究机构经济学人（EIU）对全球经济预测称，2010－2014年，中国等亚洲新兴国家年均经济增长率将达6%－7%，依然是全世界经济发展最快的区域。如果这一预测成立，2010年的第一季度、第三季度和第四季度将会是北京甲级写字楼市场净吸纳量最多的季节。而在这三个季度的成交攀升背后都有不同成因。“2010年的第一季度会承接2009年年底被压抑的需求放量，第三和第四季度的需求放量却是大部分源自于全球经济的全面复苏及其衍生的健康的需求。”
按照王琼的说法，各区域市场的租金将随着经济环境的反弹与区内空置率的持续改善，获得适度增长。不过，区域市场间的表现差异越发的明显：金融街、中关村等西部区域市场的空置率将下降至5%甚至更低的水平，从而刺激租金快速回升，预计西部市场的租金年内将有5%-15%的上升空间；燕莎地区、东二环、东长安街等区域市场的空置率将录得持续改善，区域市场的租金年内将有5%左右的上升空间；由于市场超过50%的空置面积集中在CBD及周边地区，且今年该区域将迎来国贸三座、北京IFC、侨福芳草地等大体量项目的入市，预计CBD及其周边的空置率仍将在25%的上方徘徊，从而抑制租金反弹。
上海 “内部需求”占主流
“上海甲级写字楼市场仍将受到新增供应带来的压力，而外部经济环境仍不稳定，尤其是其他国家收回刺激政策带来的不确定性，制约了跨国企业需求的增长。”高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤表示，按照目前的规划及施工进度，预计2010年将有超过80万平方米的甲级写字楼完工上市，包括静安区的会德丰广场，陆家嘴的国金中心二期等项目。然而据目前已知信息，2010年新增甲级写字楼中将有接近30%的面积不会释放到租赁市场。其中部分为开发商吸纳自用，部分被其他企业收购，并很可能自用或作将来扩张之备用，“这其中大部分由国内金融机构购入。”因此，虽然与过往年份相比仍是一个相当高的水平，但2010年投放到租赁市场的面积将下调至60万平方米左右。
李庆贤预计全年新增吸纳量将可达40万平方米左右，其中部分来自于2009年延后的租赁需求。随着全球经济的触底，外资企业盈亏情况转好，其租赁需求将会逐步回暖。同时，部分受2020上海国际金融中心规划带动，内资金融机构将继续在写字楼租赁市场保持活跃。因此，2010年将会有更多需求来自于新设机构及企业扩张。此外，由于2010年到期的租约大部分在2007年的租金高峰期签订，因此调整搬迁也将保持活跃。整体空置率预计将在2010年进一步攀升至超过20%.虽然2009年下半年以来浦东需求回暖速度好于浦西的趋势在2010年将可持续，但由于供应集中，浦东空置率仍将高于整体市场水平。
“租金方面，在空置率走高的背景下，2010年仍处于下降通道，但跌幅将收窄至个位数，至年底租金预计下调至每平方米每天人民币6.2元左右。分区域来看，静安、卢湾、徐汇的租金仍将排在前三名，陆家嘴仅可维持在全市平均水平。同时各区域租金的相对高低与金融危机前相比将进一步调整，这为部分租户跨区域搬迁提供了一定激励。”
广州、深圳 警惕风险
“尽管2009年广州甲级写字楼市场吸纳量达20.4万平方米，租金指数同比还是下降了7.6%.”第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄认为，市场主要由实力雄厚的中资企业扩张需求作为有力支撑，使得空置率下降。据了解，去年随着经济的向好，中资企业扩张行为对写字楼市场需求逐渐增强，使得去年的租金降幅收窄，租金指数降幅从第一季度的3.7%降至第四季度的1.0%，分别为124.8元/平方米 月和120.3元/平方米 月。“尽管未来市场需求回升，但仍难以抵消巨大的供应量。2010年广州市场甲级写字楼新增供应量约73万平方米，达过去五年年均供应量的3倍！这些无不使租金和入住率将持续下行，预计2010年租金降幅为3%－4%，入住率降幅达10%－15%！”第一太平戴维斯中国区市场研究部助理董事陈松吟提醒道。
第一太平戴维斯发布数据称，深圳甲级写字楼2010年市场供应量将达68万平方米，或推动空置率上升至30%以上，同时租金具有15%－20%的下调空间。戴德梁行的最新报告也显示，深圳写字楼销售市场将在2010年继续向好，认为宽松的信贷政策是拉动投资客重回市场、推动价格攀升的主要力量。2009年11月，深圳取消商业地产“限外令”，并颁布《城市更新办法》。《办法》在鼓励权利人自行改造等方面有重大突破；同时，规划已获批准的25个改造项目将于近期实施，可为社会提供建筑面积约200万平方米住宅和48万平方米商业用房。业内人士认为，这将为写字楼市场带来新的发展空间。“众多金融企业总部落户深圳势必推动深圳写字楼物业品质的进一步提升。”不过，由于今年将有大量新增供应投放市场，戴德梁行认为，深圳写字楼租金平稳中微升也不无可能，而销售价格快速增长势必导致回报率降低，加剧投资风险。