2010年，“转型”继续成为商业地产的主基调。更多有实力的住宅房地产开发商转型商业地产开发的势头也越发强劲，他们多有意识地加大持有型物业开发比例，并开始组建自己的商业地产专门的投资与运营管理机构。

2009年年底，万科企业股份有限公司总裁郁亮首次对外公布了万科的新战略——万科产品将进行转型。郁亮表示，2010年，万科将正式推出养老型物业试验，并将进军商业地产。在万科未来的开发模式中，住宅产品仍占据80%的比重，其余20%将开发持有型物业，除了养老物业、酒店外，万科还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发，覆盖全面产品线。按照万科计划，未来10年内，万科每年会在每个城市至少留下一个不可替代的公建项目。

2009年12月3日，万科正式启动万科珠海宾馆项目的改造工程，万科给予这一建筑面积15万平米的项目这样的定位：打造珠海时尚文化休闲购物街区，吸引知名品牌进驻，发展城市综合体和商务综合体项目。项目产品类型包括高端住宅、商业街区和星级酒店。看来，“万科商业地产”计划已经启动。

2009年，“黑马”龙湖地产的表现极为抢眼，在香港上市路演的关键时期，龙湖高层在新闻发布会上表示，龙湖将增持投资性商业物业，计划在5至7年内完成建设并持有约200万平方米左右的投资性物业，把土地储备中的投资性物业达到15%，力争每年租金的增长保持20%-25%的水平，为集团提供可观的增长。

这并非是空口说白话，上市成功后，2009年12月，龙湖地产以35.7亿元拍下杭州商业中心的四块土地，龙湖地产相关人士表示，杭州地块的竞得，标志着龙湖在实施“增持投资性商业物业”战略方面迈出了重要一步。

另一支不容忽视、实力强劲的转型队伍，是大型零售企业。未来，将有更多零售大鳄大举扩张拿地，开发商业地产，靠物业出租扩大利润空间。商业地产的竞争升级，产业链下游企业“上移”，将引发商业地产产业层面的变化，竞争的格局和方式将产生变革！

如主业为百货业的百大集团将彻底转型商业地产。正式进入中国的英特宜家购物中心集团宣布在中国试水两个项目：位于无锡市锡山区和北京市大兴区两个大型区域性购物中心。按计划，两个项目将分别于2013年和2014年开业。其中，无锡购物中心投资超过3亿美元，北京购物中心投资总额将超过5亿美元。

而国内的国美、苏宁、红星美凯龙、月星家居等零售企业也纷纷试水商业地产投资开发，其产业链下游企业“上移”现象值得关注。商家持有自己的物业，可以确保企业发展获得稳定的经营场所，可以分享商业街区物业增值的收益，可以发挥商业地产中擅长商业经营的优势。但商业地产还是应该以地产为基础重视商业经营，零售企业试水商业地产投资开发还应该深谙地产投资开发规则。国外商业地产做得最好的还是地产商，如美国西蒙集团、澳大利亚西部集团、新加坡凯德置地。

众多实力大军的兵临城下，让部分资金实力较弱和融资渠道狭窄的企业面临无奈退市，在两者的抵消效果下，预计商业地产开发商数量仍将维持小众态势。

二线城市综合体大热

“商业地产开发量2010年将呈减缓态势。”戴德梁行华北区董事张家鹏在接受记者采访时表示。从一线到二线城市，开发量减缓明显，三线城市尚不明显。以北京、成都、沈阳、等一、二线城市表现看，一窝蜂开发势头已经不负存在，三线城市相对而言更好过些。商业地产形势整体开发在一、二线城市受到抑制，在部分二、三线甚至四线城市影响较小。

受中国城市的二元化（郊区化和中心化或称旧城改造与新区兴建）主导影响，一些商业发展尚不成熟的城市或地区，由于消费较为集中，商业升级尚未实现，市场需求尚未饱和，加上国家加快城乡接合，商业地产的开发受到影响较小。因此部分实力开发商将转变战略，进入中小城市。

在二、三线城市，城市综合体将是商业地产中最为热门的种类。政府将其作为带动城市经济、提高就业率、提升城市形象的利器；对于开发企业而言，城市综合体开发模式包含了住宅、酒店、商铺、写字楼等多种品类，可以实现“快钱”与“慢钱”的平衡，更可以获得当地政府的支持，得到地价、税费、贷款等方面的实惠。

万达集团、中粮集团等行业领袖企业提出只做城市综合体的发展战略引领着行业的发展，杭州、合肥、沈阳等代表性二线城市更提出未来城市建设、招商和开发主要以城市综合体为主。比如杭州甚至提出做100个城市综合体的战略目标！安徽合肥在建的综合体就有20个，沈阳号称要建100米以上的四栋高楼……而在投资领域，遭受金融海啸重创的摩根士丹利于今年还制定了50个城市50个商业综合体的投资计划。

从某种意义上讲，中国未来城市开发的竞争也是综合体的标志性竞争。推进中国的城市化进程，房地产尤其是商业、写字楼、住宅联体的综合体地产最具前导性和拉动性，也天然成为中国城市化的主力引擎和城市形象名片。

近几年来，各地城市综合体项目纷纷上马。在大城市，城市综合体已是一个相对成熟的商业业态。2010年，全国城市综合体开发依旧呈高热状态，多数业内专家认为，中国许多城市综合体发展需求已经近于饱和、面临考验的关键时期。

融资环境有望利好

在中国不动产研究中心发布的《2010年商业地产新趋势报告》中显示，2010年商业地产投资在融资环境改善的条件下将会大幅度增加。

近期，REITs又是一副呼之欲出的模样。2009年11月份上海的REITs试点已经进入实际操作阶段，同时央行、证监会分别牵头的REITs在2010年同时有望在北京、天津、深圳同步推出。

REITs主要是进行长期稳定的价值投资，而商业地产运作周期比较长。因此，相对于银行贷款、私募、IPO上市等融资形式，REITs更适合于商业地产融资。但是，行业人士也指出，REITs投向的都是成熟的商业地产，最好的就是直接带租约的商业地产，而且是物权明晰的商业地产，而那些还在建设途中或者还欠有大量开发贷的商业地产并不是他们的目标。因此，指望REITs成为地产公司“现金流的救命稻草”是错误的。

随着修订后的《保险法》开始实施，允许国内保险企业将投资范围扩大至房地产市场。预计保险资金的入市规模将达1500亿元左右，而这些资金最有可能进入有着稳定租金收入、升值潜力较高的商业地产，尤其是写字楼物业。也有不少专业机构分析认为，中国房地产业的大宗物业投资主体，将由之前的境外机构转变为以保险公司为代表的国内机构投资者。

据预计，随着经济的复苏，商业地产的收益率将会大幅度的提高，保险资金介入房地产行业的积极性势必增加，这将会增加房地产行业的融资渠道，增加房地产行业的投资，尤其将会增加商业地产的投资。2010年，保险类的国资企业在商业地产市场上的投资力度将明显加强，涵盖写字楼到商业各类形态。

2010年，商业地产投资的主体将是外资还是内资？出于对投资回报率的谨慎态度，以及对当前资产价格的认可，外资出售持有物业的情况屡见不鲜，国内买家继续在2009年的整购市场中表现突出。据市场统计，2009年的投资市场中，89%的整购买方为国内公司，较2008年的71%上升18个百分点。当前外资更倾向于通过与国内开发商的合作进入开发市场，以获取更高的回报。

有行业人士预计，中国房地产市场的火爆使得外资认为，投资洼地已经不完全在中国，在金融危机中遭受重创的国家相反成为新的价值洼地。2010年，外国投资者将维持其保守立场，审慎进入整购市场，未来投资市场仍然以内资收购为主。