一边是住宅近乎妖异的火爆鼎盛，另一边则是商业地产的冷清与停滞；用“冰火两重天”来形容2009年的房地产市场是再合适不过了。新建的商业项目推进频频受阻，“如期开业”难上加难；写字楼、商铺租金屡屡下滑，投资者叫苦连天；销售型的商用物业，售价比同地段的住宅低了好大一截，“倒挂”已成常态。
尽管如此，如果在全球格局中考量，中国的商业地产依然可以拔得头筹，根据独立调查公司Real Capital Analytics出炉的一份报告，中国在2009年上半年的商业物业交易总计达312亿美元，超过美英两国同期销售额的总和！
更令人欣喜的或许是国内消费市场的生气蓬勃，2009年11月，全国百家重点零售企业零售额增加27.06%.商场、酒楼生意依然兴旺，“金融危机”的阴影，似乎已经远去。
众所周知，商业地产与经济周期联系更加紧密性，它的回暖也就需要更长的时间。而在“触底反弹”已经实现的2010年，商业地产热度增加也是必然。高额的信贷投放、GDP“保8”的基调、人民币升值的压力、境外热钱的涌入、拉动内需的国策……这一切都表明房地产市场在2010年大有作为。
商业地产投资由冷转暖
与住宅市场相比，2009年的商业地产很是冷清。一方面，商业项目的推进过程不约而同遭到“停滞”。
在北京，2008年预计新增商业物业面积大约为600万平方米；但是全年真正开业的商业面积不足300万平方米。在全国范围内，商业项目的停工、停建、缓建、延期开业更不是新鲜事。在上海繁华的新天地区域，有两幢顶级豪华酒店——迪拜七星级帆船酒店集团朱美拉酒店和希尔顿集团麾下奢华品牌康拉德酒店，这两家酒店都曾经预计2008年开业。如今，它们依然在停工。
空置率的低迷和租金的下滑一直困扰着2009年的甲级写字楼市场，2009年第一季度，北京整个写字楼市场的空置率攀升至24.7%；中央商务区（CBD）的写字楼市场空置率攀升至37.4%.在租金方面，2008年第二季度，北京甲级写字楼平均租金价格为263.56元/平方米，而到了2009年第三季度，已经暴跌至148.4元/平方米。
不过，中国经济已经度过了金融危机影响下的最低谷，在国家政策的扶持下，从2009年下半年开始，商业地产投资开始复苏，而且增长迅速。
2009年5月27日，政府下调了固定资产项目投资资本金比例，这一政策也刺激了商业地产的投资，5月份全国商业地产投资额为1580.56亿元，6月份增长到2219.83亿元，同比增长了40.4%；7、8、9、10月份的投资完成额分别为2717.3亿元、3263.2亿元、3862.81亿元、4360亿元，增长趋势明显。如此看来，2010年商业地产的投资总额必将出现稳定增长趋势。
在土地市场，商业地产投资回暖的趋势也是显而易见的。在2009年上半年，大多数出让的商办及工业用地要么流拍，要么以底价成交。而在下半年，商业用地拍卖渐入佳境。2009年９月，北京绿城经过179轮的激烈竞价，以12.42亿元拿下通州区新华大街商业金融、办公项目。与3.1667亿元的起始价相比，溢价率为292%.11月份，上海出让浦东新区、嘉定新城的两幅商业用地，最终，浦东新区临港新城的地块成交价最终为1.7亿元，嘉定新城地块则以楼面地价9724元/平方米被保利获取，总地价为12亿元。
“专业军团”厉兵秣马
在巨额资金规模和强大专业操作这两大高门槛面前，商业地产领域中，以万达、宝龙、中粮等为代表的专业军团在2010年将获得更大的发展。这些“专业军团”有着充足的资金储备、丰富的商业地产开发经验、较为成熟的发展模式，也有着素质较高的开发运营团队、丰富的品牌商家资源。这些“资本”使得他们与政府交涉时占据了一定的主动权，能够以相当低的代价获取土地；也使得其运作商业地产项目的成功率大大增加。在2010年以后，商业地产的集团化开发和连锁经营将会成为开发的主流。
截止到2009年底，已经开业的万达广场将达到27个。2010年，万达集团确定将新开业17个万达广场，2011年计划新开业20个万达广场。根据现有的建设速度和在谈项目，2012年万达广场数量将超过80个，经营性物业持有面积将超过1200万平米。
2009年10月14日，作为当年内地赴港上市商业地产第一股，福建宝龙地产在香港联交所主板挂牌上市。此举使得这匹商业地产的“黑马”声名大噪。宝龙多年来致力于耕耘二、三线城市商业地产，截至目前，麾下连锁综合体“宝龙城市广场”已扩展至17个项目，分布在福建、河南、山东、江苏和安徽等地的14个城市。此次上市成功后，宝龙集团董事长许健康表示：将继续加大在二、三线城市的投资力度，把宝龙地产的商业模式拓展至更多的城市。
另外一支商业地产大军——中粮的动作也可谓高调。中粮集团旗下目前有两家地产公司，即中粮地产和中粮置业。按照中粮集团董事长宁高宁的布局，中粮集团地产业务重点将转向商业地产和旅游地产，中粮置业则主攻商业地产，其“大悦城”连锁城市综合体已经在北京、天津、沈阳、成都等城市四处开花。未来，中粮集团对于以“大悦城”购物城为核心的“全服务链城市综合体”的总投资规模将超过700亿，20多个“大悦城”将在国内大中城市布局。
同样值得注意的还有上海绿地集团，在2009年内，绿地在二、三线城市已经开工了5个商业综合体项目，总投资额超过400亿元。
2009年6月，投资30亿元开发建设的南昌绿地中央广场“绿地中心”正式开工；7月，总投资10亿元的徐州市绿地城市广场生活购物中心举行奠基仪式；年末，绿地更是相继启动了投资300亿元的天津华北民用进口商品贸易区项目、投资40亿元的江苏绿地太仓新城项目和投资25亿元的郑州高铁站绿地中央广场项目。
同时，绿地还与合肥、延安等城市签订项目合作协议，而且都是规模庞大的“新城”。绿地表示，在未来5年内，绿地的商业地产将遍布全国七大片区、40到50个城市，开发面积将达到1000万平米、经营面积达到500万平方米。 其雄心可谓不小。